Art. 853 c.c. Trasferimento dei diritti reali
In vigore
Nei trasferimenti coattivi le servitù prediali sono abolite, conservate o create in relazione alle esigenze della nuova sistemazione. Gli altri diritti reali di godimento sono trasferiti sui terreni assegnati in cambio e, qualora non siano costituiti su tutti i terreni dello stesso proprietario, sono trasferiti soltanto su una parte determinata del fondo assegnato in cambio, che corrisponda in valore ai terreni su cui esistevano. Le ipoteche che non siano costituite su tutti i terreni dello stesso proprietario sono trasferite sul fondo di nuova assegnazione per una quota corrispondente in valore ai terreni su cui erano costituite. In caso di espropriazione forzata dell’immobile gravato da ipoteca su una quota, l’immobile è espropriato per intero e il credito è collocato, secondo il grado dell’ipoteca, sulla parte del prezzo corrispondente alla quota soggetta alla ipoteca medesima.
In sintesi
L'articolo 853 c.c. risolve uno dei problemi tecnici più complessi del riordinamento fondiario: il destino dei diritti reali (ipoteche, servitù, usufrutto) gravanti sui fondi ceduti. La norma stabilisce il principio del trasferimento automatico sul nuovo lotto assegnato, garantendo continuità ai terzi titolari.
Il problema giuridico e la soluzione
Quando A cede il fondo X (gravato da ipoteca a favore della banca) e riceve il fondo Y nel piano di riordinamento, cosa accade all'ipoteca? Se l'ipoteca si estinguesse, la banca perderebbe la garanzia. Se restasse sul fondo X ora passato a B, la banca graverebbe su un fondo altrui. L'art. 853 risolve il dilemma disponendo il trasferimento automatico dell'ipoteca sul nuovo fondo Y: la banca mantiene la sua garanzia, ora sul fondo assegnato ad A.
Diritti reali trasferiti
La norma si applica a tutti i diritti reali gravanti sui fondi riordinati: (1) Diritti reali di godimento (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi): seguono il fondo ceduto trasferendosi sul nuovo lotto assegnato. Il titolare del diritto reale minore conserva le sue facoltà sul nuovo fondo con le stesse caratteristiche del precedente, purché l'oggetto sia compatibile. (2) Ipoteche e privilegi speciali immobiliari: si trasferiscono sul nuovo lotto con il rango originario. L'adeguamento della descrizione catastale è operato dal conservatore dei registri immobiliari su comunicazione del consorzio. (3) Servitù prediali passive: le servitù che gravavano il fondo ceduto si trasferiscono sul nuovo lotto, che diventa il nuovo fondo servente. Analogamente, le servitù attive (il fondo ceduto era fondo dominante) diventano attive in favore del nuovo lotto ricevuto. (4) Oneri reali: obbligazioni propter rem, oneri fondiari, canoni enfiteutici si trasferiscono sul nuovo fondo.
Comunicazione ai creditori e pubblicità
L'art. 854 c.c. (norma seguente) disciplina la notifica del piano ai creditori iscritti e la trascrizione nei registri immobiliari, garantendo la pubblicità dell'avvenuto trasferimento. I creditori che non si siano opposti nel termine previsto si intendono aver accettato il trasferimento del diritto sul nuovo fondo.
Connessioni con altre norme
L'art. 853 va letto con l'art. 851 c.c. (trasferimenti coattivi), l'art. 854 c.c. (notifica e trascrizione), gli artt. 2808 ss. c.c. (ipoteca), gli artt. 1027 ss. c.c. (servitù), e le norme del TU Bancario (d.lgs. 385/1993) sulla tutela del credito fondiario.
Domande frequenti
La banca perde la garanzia ipotecaria se il terreno viene trasferito in un piano di riordinamento?
No. L'ipoteca si trasferisce automaticamente sul nuovo lotto assegnato al debitore (art. 853 c.c.). La banca mantiene la garanzia ipotecaria, che ora grava sul nuovo fondo. Il consorzio deve notificare il piano ai creditori iscritti (art. 854 c.c.) e provvedere alla trascrizione nei registri immobiliari per aggiornare la pubblicità.
Una servitù di passaggio sul fondo ceduto rimane o segue il nuovo lotto?
La servitù passiva (il fondo ceduto era il fondo servente) si trasferisce sul nuovo lotto, che diventa il nuovo fondo servente. La servitù attiva (il fondo ceduto era il fondo dominante) si trasferisce a favore del nuovo lotto, che diventa il nuovo fondo dominante. L'obiettivo è garantire la continuità dei rapporti servili nonostante la permuta.
L'usufruttuario del fondo ceduto perde il suo diritto con il riordinamento?
No. Il diritto di usufrutto si trasferisce automaticamente sul nuovo lotto assegnato al nudo proprietario. L'usufruttuario conserva le sue facoltà di godimento sul nuovo fondo, che deve avere caratteristiche compatibili con l'esercizio dell'usufrutto. Se vi sono differenze di valore, è prevista una compensazione anche a favore dell'usufruttuario proporzionalmente al valore capitalizzato del suo diritto.