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Art. 852 c.c. Terreni esclusi dai trasferimenti
In vigore
Dai trasferimenti coattivi previsti dall’articolo precedente sono esclusi: 1) gli appezzamenti forniti di casa di abitazione civile o colonica; 2) i terreni adiacenti ai fabbricati e costituenti dipendenze dei medesimi; 3) le aree fabbricabili; 4) gli orti, i giardini, i parchi; 5) i terreni necessari per piazzali o luoghi di deposito di stabilimenti industriali o commerciali; 6) i terreni soggetti a inondazioni, a scoscendimenti o ad altri gravi rischi; 7) i terreni che per la loro speciale destinazione, ubicazione o singolarità di coltura presentano caratteristiche di spiccata individualità.
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In sintesi
L'articolo 852 c.c. individua le categorie di terreni esclusi dal piano di riordinamento fondiario coattivo: costruzioni, giardini, cortili, e qualsiasi altro immobile che per natura o destinazione speciale non si presti alla permuta. L'esclusione è automatica salvo consenso del proprietario.
Ratio della norma
Il trasferimento coattivo (art. 851 c.c.) è legittimo perché garantisce l'equivalenza di valore tra il fondo ceduto e quello ricevuto. Ma per alcuni immobili l'equivalenza di valore non è sufficiente: una casa colonica, un frutteto secolare, un giardino storico hanno per il proprietario un valore d'uso e affettivo che non può essere sostituito con un lotto agricolo di pari valore catastale. L'art. 852 tutela questa irreversibilità escludendo automaticamente dal riordinamento i beni per i quali la permuta coattiva produrrebbe un pregiudizio non compensabile.
Categorie di esclusione
La norma elenca in modo esemplificativo: (1) Costruzioni: qualunque fabbricato presente sul fondo (abitazioni, rimesse, stalle, serre). Il fondo su cui insiste una costruzione è escluso anche se la costruzione occupa solo una piccola porzione. (2) Giardini e cortili: pertinenze dell'abitazione o del complesso aziendale che sarebbero deprezzate dalla separazione. (3) Altri elementi che rendano inopportuna l'inclusione: formula aperta che consente al tecnico incaricato di escludere qualunque terreno con caratteristiche peculiari (vigneti storici, oliveti plurisecolari, terreni con vincoli architettonici o paesaggistici). (4) Fondi di natura o destinazione speciale: cave in attività, siti industriali, zone con vincolo idrogeologico assoluto, terreni soggetti a servitù pubbliche incompatibili con il riordinamento.
Consenso del proprietario e rinuncia all'esclusione
L'esclusione opera automaticamente: il consorzio non può includere d'ufficio i terreni esclusi ex art. 852. Tuttavia, il proprietario può rinunciarvi: se ritiene conveniente includere anche la propria casa colonica nel riordinamento (per esempio per ricevere un lotto meglio collocato), può dare il consenso. In tal caso il consorzio potrà includere il fondo nel piano, dovendo garantire una compensazione non solo in valore catastale ma anche per il valore d'uso speciale del bene ceduto.
Connessioni con altre norme
L'art. 852 va letto con l'art. 851 c.c. (trasferimenti coattivi), l'art. 853 c.c. (trasferimento dei diritti reali), e con la disciplina urbanistica (d.P.R. 380/2001 TUE) per i fabbricati. La presenza di vincoli paesaggistici o culturali ex d.lgs. 42/2004 rafforza l'inapplicabilità del riordinamento coattivo al bene vincolato.
Domande frequenti
Una casa di campagna sul fondo può essere inclusa nel piano di riordinamento senza il consenso del proprietario?
No. La presenza di costruzioni è una causa di esclusione automatica ex art. 852 c.c. Il consorzio non può includere nel piano un fondo su cui insiste una costruzione senza il consenso esplicito del proprietario. Solo con il consenso il fondo può essere oggetto di permuta coattiva, con obbligo di compensazione adeguata per il valore d'uso speciale.
Un vigneto pregiato è escluso dal riordinamento?
Dipende. La norma prevede l'esclusione per 'altri elementi che rendano inopportuna l'inclusione': un vigneto di pregio (IGP, DOC, DOCG) con investimenti specifici e contratti di conferimento attivi rientra in questa categoria, perché la permuta coattiva non permetterebbe una reale equivalenza. La valutazione è tecnica e caso per caso.
Il proprietario di un fondo escluso ex art. 852 partecipa in altro modo al consorzio?
Sì. L'esclusione riguarda solo il trasferimento coattivo del fondo, non la partecipazione al consorzio per le opere di bonifica o irrigazione. Il proprietario del fondo escluso può comunque essere tenuto a contribuire alle spese consortili per le opere che beneficino anche il suo fondo.