Art. 41 ter D.P.R. 600/1973 (Accertamento) – Accertamento dei redditi di fabbricati (1)
In vigore dal 1/1/1974
1. Le disposizioni di cui agli articoli 32, primo comma, numero 7), 38, 40 e 41-bis non si applicano con riferimento ai redditi di fabbricati derivanti da locazione dichiarati in misura non inferiore ad un importo corrispondente al maggiore tra il canone di locazione risultante dal contratto ridotto del 15 per cento e il 10 per cento del valore dell’immobile. 2. In caso di omessa registrazione del contratto di locazione di immobili, si presume, salva documentata prova contraria, l’esistenza del rapporto di locazione anche per i quattro periodi d’imposta antecedenti quello nel corso del quale è accertato il rapporto stesso; ai fini della determinazione del reddito si presume, quale importo del canone, il 10 per cento del valore dell’immobile. 3. Ai fini di cui ai commi 1 e 2, il valore dell’immobile è determinato ai sensi dell’articolo 52, comma 4, del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, e successive modificazioni. Note: (1) Articolo inserito dall’art. 1, comma 342, L. 30.12.2004 n. 311, pubblicata in G.U. 31.12.2004 n. 306, S.O. n. 192.
In sintesi
Funzione dell’art. 41-ter nel sistema accertativo
L’art. 41-ter del D.P.R. 29 settembre 1973, n. 600, inserito dall’art. 1, comma 342, della L. 30 dicembre 2004, n. 311 (legge finanziaria 2005), introduce una deroga alle ordinarie disposizioni sull’accertamento dei redditi fondiari derivanti da locazione di immobili. La disposizione ha natura premiale: vuole incentivare i locatori a dichiarare correttamente i canoni percepiti, garantendo loro una «zona franca» dall’accertamento se la dichiarazione rispetta determinate soglie minime.
La norma fa parte di un sistema più ampio di contrasto all’evasione nel settore delle locazioni immobiliari, che comprende anche la cedolare secca (introdotta nel 2011 dal D.Lgs. 23/2011), il contrasto all’omessa registrazione dei contratti e le disposizioni in materia di locazioni brevi. L’art. 41-ter, pur precedente all’introduzione della cedolare secca, mantiene piena rilevanza per i canoni soggetti a IRPEF ordinaria.
La «soglia di sicurezza» per i canoni dichiarati
Il comma 1 dell’art. 41-ter esclude l’applicazione degli artt. 32 (primo comma, n. 7), 38, 40 e 41-bis, ossia delle principali disposizioni sull’accertamento analitico, sintetico e da redditometro, per i redditi da locazione dichiarati in misura non inferiore al maggiore tra:
Il «maggiore tra» i due parametri garantisce che il meccanismo non possa essere aggirato abbattendo artificiosamente il canone contrattuale al di sotto del parametro catastale. Se il canone contrattuale, anche dopo la riduzione del 15%, risulta inferiore al 10% del valore catastale, il contribuente deve dichiarare quest'ultimo importo per beneficiare della protezione.
Nella pratica, il parametro che prevale dipende dal rapporto tra il canone di mercato e il valore catastale dell’immobile. Per gli immobili con rendite catastali basse rispetto ai valori di mercato (situazione frequente nelle grandi città), il canone contrattuale ridotto del 15% tenderà a prevalere; per gli immobili nelle zone periferiche o nei piccoli centri, dove la rendita catastale è proporzionalmente più alta rispetto ai canoni di mercato, potrebbe prevalere il 10% del valore catastale.
La presunzione di locazione in caso di omessa registrazione
Il comma 2 introduce una presunzione legale relativa particolarmente incisiva: in caso di omessa registrazione del contratto di locazione, si presume, salva documentata prova contraria, che il rapporto di locazione sia esistito anche per i quattro periodi d'imposta antecedenti a quello nel corso del quale è stato accertato il rapporto stesso. Questo significa che se l’Agenzia scopre nel 2025 un contratto di locazione non registrato relativo all’immobile di Tizio, può accertare redditi da locazione anche per gli anni 2021, 2022, 2023 e 2024.
Ai fini della determinazione del reddito presunto, la norma utilizza il parametro del 10% del valore dell’immobile come importo del canone. Si tratta di una presunzione legale relativa, superabile dal contribuente mediante documentazione che provi l’assenza effettiva di una locazione per uno o più dei periodi considerati. La prova contraria può essere fornita, ad esempio, dimostrando che l’immobile era utilizzato direttamente dal proprietario o era inagibile o sfitto per un periodo determinato.
La presunzione opera solo in caso di omessa registrazione del contratto, non in caso di contratto registrato con canone sottostimato: per quest'ultima ipotesi si applicano le ordinarie disposizioni accertative, salvo che il canone dichiarato rispetti la «soglia di sicurezza» del comma 1.
Il valore dell’immobile ai sensi dell’art. 52 D.P.R. 131/1986
Entrambi i commi dell’art. 41-ter richiamano, per la determinazione del valore dell’immobile, l’art. 52, comma 4, del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131. Questa norma stabilisce che il valore degli immobili è determinato moltiplicando la rendita catastale per i coefficienti previsti dalla legge (attualmente 120 per i fabbricati di categoria ordinaria e 110 per quelli di categoria A/10). Si tratta del cosiddetto «valore catastale» utilizzato anche ai fini dell’imposta di registro.
L’utilizzo del valore catastale come parametro di riferimento è una scelta di semplificazione che garantisce certezza e verificabilità: il contribuente può calcolare autonomamente i limiti entro cui si trova al sicuro dall’accertamento, senza dover ricorrere a perizie o valutazioni di mercato.
Coordinamento con la cedolare secca
L’art. 41-ter è stato concepito quando la cedolare secca non esisteva. Con l’introduzione dell’art. 3 del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, i locatori possono optare per la cedolare secca, che prevede un’imposta sostitutiva pari al 21% (10% per i contratti a canone concordato) sul canone lordo. In caso di opzione per la cedolare secca, il reddito fondiario esce dall’IRPEF e le disposizioni degli artt. 37 e seguenti del D.P.R. 600/1973 si applicano in forma adattata. Per i contratti soggetti a cedolare secca, la protezione dell’art. 41-ter si applica analogamente: se il contribuente dichiara un canone almeno pari alla soglia minima prevista, l’accertamento ai sensi degli artt. richiamati è escluso. Tuttavia, la disciplina specifica della cedolare secca prevede norme proprie in materia di controlli e accertamenti che integrano il quadro normativo.
Domande frequenti
Come funziona la 'soglia di sicurezza' dell’art. 41-ter per i redditi da locazione?
Se il locatore dichiara un canone almeno pari al maggiore tra il canone contrattuale ridotto del 15% e il 10% del valore catastale dell’immobile, le disposizioni sull’accertamento analitico e sintetico non si applicano ai redditi da locazione. Si tratta di una protezione premiale che incentiva la dichiarazione corretta dei canoni.
Cosa succede se non ho registrato il contratto di locazione?
In caso di omessa registrazione, la legge presume che la locazione fosse in essere anche per i quattro periodi d'imposta precedenti a quello in cui viene accertata. Il canone presunto è il 10% del valore catastale. La presunzione è relativa: il contribuente può superarla fornendo documentazione che dimostri l’assenza effettiva di locazione.
Come si calcola il valore dell’immobile ai fini dell’art. 41-ter?
Il valore è determinato moltiplicando la rendita catastale per i coefficienti previsti dall’art. 52, comma 4, del D.P.R. 131/1986 (tipicamente 120 per i fabbricati ordinari, 110 per gli uffici). Il risultato coincide con il valore catastale utilizzato anche ai fini dell’imposta di registro.
La protezione dell’art. 41-ter vale anche per la cedolare secca?
Sì, i principi dell’art. 41-ter si applicano anche ai contratti soggetti a cedolare secca, sebbene la disciplina specifica di quest'ultima preveda norme proprie per i controlli. In entrambi i casi, la dichiarazione di un canone almeno pari alla soglia minima esclude l’applicazione delle ordinarie disposizioni accertative per i redditi fondiari da locazione.
Se il canone di mercato è inferiore al 10% del valore catastale, cosa devo dichiarare?
Devo dichiarare almeno il 10% del valore catastale, poiché la soglia di sicurezza è il maggiore tra i due parametri. Se dichiaro meno, l’Agenzia può procedere all’accertamento con le ordinarie disposizioni. Questa situazione si verifica specialmente in zone periferiche o piccoli centri dove i valori catastali sono proporzionalmente elevati rispetto ai canoni di mercato.