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Art. 2873 c.c. Esclusione della riduzione
In vigore dal 19/04/1942
Non è ammessa domanda di riduzione riguardo alla quantità dei beni né riguardo alla somma, se la quantità dei beni o la somma è stata determinata per convenzione o per sentenza.
Tuttavia, se sono stati eseguiti pagamenti parziali così da estinguere almeno il quinto del debito originario, si può chiedere una riduzione proporzionale per quanto riguarda la somma.
Nel caso d’ipoteca iscritta su un edificio, il costituente che dopo l’iscrizione ha eseguito sopraelevazioni può chiedere che l’ipoteca sia ridotta, per modo che le sopraelevazioni ne restino esenti in tutto o in parte, osservato il limite stabilito dall’
Avvertenza: il testo è pubblicato a fini informativi e divulgativi. Per casi specifici è sempre consigliato rivolgersi a un professionista abilitato.
In sintesi
Art. 2873 c.c.: i limiti alla riduzione dell'ipoteca
L'articolo 2873 del Codice Civile completa la disciplina della riduzione dell'ipoteca delineata nell'articolo precedente, stabilendo i casi in cui la riduzione non e' ammessa e prevedendo alcune eccezioni di rilievo. La norma persegue un equilibrio tra l'esigenza di stabilita' delle determinazioni convenzionali o giudiziali e quella di non comprimere ingiustificatamente il patrimonio del costituente quando muta sensibilmente la situazione economica del rapporto.
Il divieto generale di riduzione
La regola fondamentale e' che non e' ammessa domanda di riduzione, ne' riguardo alla quantita' dei beni ne' riguardo alla somma iscritta, quando tali elementi sono stati determinati per convenzione tra le parti o per sentenza. La ratio risiede nella tutela dell'autonomia negoziale e della stabilita' del giudicato: se le parti hanno espressamente concordato un certo ammontare dell'ipoteca o un determinato perimetro di beni gravati, oppure se un giudice ha statuito su tali elementi, la riduzione successiva turberebbe l'assetto degli interessi gia' definito. Il creditore, in particolare, ha fatto affidamento su una garanzia di dimensione predeterminata, anche in funzione del rischio assunto e delle condizioni economiche del finanziamento.
L'eccezione del pagamento parziale
Il legislatore prevede tuttavia una significativa eccezione: se sono stati eseguiti pagamenti parziali tali da estinguere almeno un quinto del debito originario, il debitore puo' chiedere una riduzione proporzionale della somma iscritta. La soglia del quinto svolge una duplice funzione: assicura che la richiesta di riduzione abbia un fondamento sostanziale, riferito a un effettivo decremento del debito, ed evita un proliferare di domande per importi marginali, che appesantirebbero la gestione delle iscrizioni. Una volta superata la soglia, la riduzione opera in misura proporzionale al pagamento effettuato.
Sopraelevazioni e nuove costruzioni
La seconda parte della norma disciplina un'ipotesi specifica: quella dell'ipoteca iscritta su un edificio sul quale, dopo l'iscrizione, il costituente abbia realizzato sopraelevazioni. In tal caso, il costituente puo' chiedere che l'ipoteca venga ridotta in modo che le nuove costruzioni siano escluse, in tutto o in parte, dalla garanzia. La ratio e' chiara: il creditore ha valutato il bene al momento della costituzione dell'ipoteca e su quel valore ha calibrato la garanzia. Le sopraelevazioni rappresentano un incremento di valore frutto dell'iniziativa e dell'investimento del costituente, che non sarebbe equo gravare automaticamente di un vincolo ipotecario.
Esempio pratico
Tizio ottiene un mutuo di centomila euro garantito da ipoteca convenzionalmente determinata su un proprio terreno. Dopo aver pagato venticinquemila euro (un quarto, quindi piu' di un quinto), Tizio puo' chiedere la riduzione proporzionale della somma iscritta. Se invece l'ipoteca grava sul fabbricato di Tizio e quest'ultimo realizza un sopralzo per ricavare un nuovo appartamento, puo' chiedere che la garanzia sia ridotta in modo da non estendersi al nuovo piano, conservando il vincolo solo sul corpo originario dell'edificio.
Bilanciamento tra stabilita' e flessibilita'
Il sistema delineato dall'art. 2873 c.c. rappresenta un attento equilibrio tra la stabilita' delle garanzie ipotecarie, indispensabile per il funzionamento del credito, e la tutela del costituente da vincoli sproporzionati. La rigida tutela dell'iscrizione convenzionale o giudiziale e' temperata da eccezioni che riconoscono il merito del debitore diligente (chi paga puntualmente parte del debito) e l'investimento successivo del costituente (chi migliora il bene). Tali eccezioni si applicano nel rispetto dei limiti normativi e con valutazione del giudice in caso di contestazione.
Domande frequenti
Quando non si puo' chiedere la riduzione dell'ipoteca?
Quando la quantita' dei beni gravati o la somma iscritta e' stata determinata per accordo tra le parti o per sentenza. In questi casi prevale la stabilita' della determinazione convenzionale o giudiziale.
E' sempre vietato chiedere la riduzione se l'ipoteca e' stata determinata per convenzione?
No. La legge prevede un'eccezione: se sono stati eseguiti pagamenti parziali tali da estinguere almeno un quinto del debito originario, il debitore puo' chiedere una riduzione proporzionale della somma iscritta.
Cosa succede se sull'edificio ipotecato vengono realizzate sopraelevazioni?
Il costituente puo' chiedere che l'ipoteca sia ridotta in modo che le sopraelevazioni restino esenti dalla garanzia, in tutto o in parte. La ratio e' non gravare di vincolo le costruzioni successive, frutto dell'investimento del proprietario.
Come si calcola il quinto del debito originario?
Si parte dall'ammontare iniziale del debito garantito dall'ipoteca e si verifica se i pagamenti parziali effettuati hanno raggiunto almeno il venti per cento di tale importo. Solo al superamento della soglia si attiva la possibilita' di riduzione.
La riduzione proporzionale opera in misura uguale al pagamento effettuato?
Si. Una volta raggiunta la soglia del quinto, la riduzione della somma iscritta avviene in proporzione al pagamento effettuato, garantendo coerenza tra residuo debito e ammontare della garanzia.