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Testo dell'articoloVigente
Informazione giuridica di carattere generale. Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all’Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
Art. 1612 c.c. – Recesso convenzionale del locatore
Testo vigente – R.D. 262/1942 (aggiornato da Normattiva)
Il locatore che si è riservata la facoltà di recedere dal contratto per abitare egli stesso nella casa locata deve dare licenza motivata nel termine stabilito dagli usi locali.
Vedi anche
→Cod. civ. art. 1611 - Articolo 1611 Codice Civile: Incendio di casa abitata da più inqu…→Cod. civ. art. 1613 - Art. 1613 c.c.: Facoltà di recesso degli impiegati pubblici→Cod. proc. civ. art. 1 - Articolo 1 Codice di Procedura Civile - Giurisdizione dei giudici…→Imp. successioni art. 1 - Art. 1 D.Lgs. 346/1990 - Oggetto dell’imposta→Cost. art. 2 - Diritti inviolabili→Articolo 1610 Codice Civile: Spurgo dei pozzi e di latrine→Articolo 1614 Codice Civile: Morte dell’inquilino→Art. 1609 c.c.: Piccole riparazioni a carico dell’inquilino→Art. 1615 c.c.: Gestione e godimento della cosa produttiva→Articolo 1608 Codice Civile: Garanzie per il pagamento della pigione→Articolo 1616 Codice Civile: Affitto senza determinazione di tempo→Articolo 1607 Codice Civile: Durata massima della locazione di case
Informazione giuridica di carattere generale. Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all'Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
In sintesi
Indice dei contenuti
Il recesso del locatore per uso proprio
L'articolo 1612 c.c. disciplina la facolta' del locatore di recedere anticipatamente dal contratto quando intende adibire l'immobile a propria abitazione. Si tratta di una clausola di recesso convenzionale, cioè che deve essere espressamente inserita nel contratto: il locatore non può avvalersene se non ha preventivamente pattuito tale riserva. La norma impone due requisiti formali: la motivazione della licenza e il rispetto del termine di preavviso stabilito dagli usi locali.
La riserva contrattuale di recesso
Il presupposto logico della norma e' che le parti, al momento della stipula del contratto, abbiano inserito una clausola che attribuisce al locatore il diritto di recedere per adibire l'immobile a propria abitazione. In assenza di tale clausola, il locatore non può avvalersi del rimedio offerto dall'art. 1612 e dovrà attendere la naturale scadenza del contratto. Tizio, locatore che omette di inserire la clausola nel contratto, non potra' pretendere il rilascio anticipato dell'immobile invocando la norma in esame.
La licenza motivata
La norma impone che la disdetta (la 'licenza') sia motivata. La motivazione deve indicare specificamente la volontà del locatore di abitare egli stesso nell'immobile: non e' sufficiente una generica dichiarazione di voler rientrare in possesso. La giurisprudenza ha chiarito che la motivazione deve essere genuina e non pretestuosa: se dopo il rilascio il locatore destina l'immobile a uso diverso dall'abitazione propria, il conduttore può agire per il risarcimento del danno da abuso del diritto di recesso.
Il termine di preavviso secondo gli usi locali
A differenza di altre norme del Codice Civile che fissano termini precisi, l'art. 1612 rimette agli usi locali la determinazione del preavviso. Questo rinvio riflette la struttura del codice del 1942, che valorizzava le consuetudini come fonte del diritto. Nella pratica odierna, gli usi locali sono spesso incerti o non documentati, e i contratti moderni fissano espressamente il termine di preavviso, rendendo il rinvio agli usi di applicazione residuale.
Il rapporto con la L. 431/1998
Per le locazioni abitative soggette alla L. 431/1998, il recesso del locatore per uso proprio e' disciplinato dall'art. 3, comma 1, che lo consente solo alla prima scadenza del contratto (ovvero alla scadenza dei 4 anni nel contratto a canone libero o dei 3 anni in quello concordato), con un preavviso minimo di sei mesi. La disciplina speciale prevale sul Codice Civile e richiede che il locatore utilizzi effettivamente l'immobile entro dodici mesi dalla data di rilascio, pena il risarcimento al conduttore e la reintegrazione nel contratto. L'art. 1612 c.c. rimane applicabile ai contratti di locazione esclusi dall'ambito della L. 431/1998 (immobili di lusso, uso non abitativo, etc.).
Tutele del conduttore
Il conduttore che subisce un recesso ritenuto ingiustificato o pretestuoso può: eccepire la nullita' della disdetta per difetto di motivazione, agire per danni in caso di abuso del diritto di recesso, invocare la disciplina della L. 431/1998 se applicabile. È importante che il conduttore non rilasci spontaneamente l'immobile prima di verificare la legittimita' formale e sostanziale della disdetta ricevuta.
Pronunce della Corte Costituzionale
Corte Cost., sent. n. 22/1980
La Corte ha dichiarato l'illegittimità del combinato disposto degli artt. 58, 59 n. 1 e 65 della legge 392/1978 sull'equo canone nella parte in cui escludeva il diritto del locatore di recedere per propria necessità abitativa dai contratti di locazione abitativa in corso al 30 luglio 1978 non soggetti a proroga. La disparità di trattamento tra locatori in identiche condizioni di necessità era ritenuta intrinsecamente contraria al principio di eguaglianza.
Domande frequenti
Il locatore può mandarmi via per abitare lui stesso nell'appartamento?
Solo se ha inserito nel contratto una clausola che gli riserva tale facolta'. In assenza di patto, deve attendere la scadenza naturale del contratto. Nelle locazioni soggette alla L. 431/1998, il recesso per uso proprio e' ammesso solo alla prima scadenza con sei mesi di preavviso.
La disdetta del locatore deve essere motivata?
Si', l'art. 1612 c.c. richiede che la licenza indichi espressamente la ragione del recesso (intenzione di abitare personalmente l'immobile). Una disdetta priva di motivazione o con motivazione generica e' inefficace.
Quanto preavviso deve dare il locatore prima di rientrare nell'appartamento?
In base all'art. 1612 c.c., il termine e' quello stabilito dagli usi locali. Nelle locazioni soggette alla L. 431/1998, la legge speciale impone un preavviso minimo di sei mesi alla prima scadenza contrattuale.
Cosa succede se il locatore, dopo aver ottenuto il rilascio, non abita lui stesso nell'immobile?
Si tratta di un abuso del diritto di recesso. Il conduttore può agire per il risarcimento del danno. Nelle locazioni soggette alla L. 431/1998, il locatore e' tenuto a utilizzare l'immobile entro 12 mesi, pena reintegrazione del conduttore e risarcimento.
L'art. 1612 si applica anche ai contratti di affitto commerciale?
No, la norma riguarda la locazione di case per abitazione. I contratti commerciali seguono la L. 392/1978 e il Codice Civile secondo la disciplina generale, senza la specifica facolta' di recesso per uso proprio prevista dall'art. 1612.