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Art. 2673 c.c. Obblighi del conservatore
In vigore dal 19/04/1942
Il conservatore dei registri immobiliari deve rilasciare a chiunque ne fa richiesta copia delle trascrizioni, delle iscrizioni e delle annotazioni, o il certificato che non ve ne è alcuna.
Deve altresì permettere l’ispezione dei suoi registri nei modi e nelle ore fissati dalla legge.
Il conservatore deve anche rilasciare copia dei documenti che sono depositati presso di lui in originale o i cui originali sono depositati negli atti di un notaio o in pubblico archivio fuori della circoscrizione del tribunale nella quale ha sede il suo ufficio.
Avvertenza: il testo è pubblicato a fini informativi e divulgativi. Per casi specifici è sempre consigliato rivolgersi a un professionista abilitato.
In sintesi
Il principio di pubblicità nella disciplina dei registri immobiliari
L'articolo 2673 del Codice Civile codifica uno dei pilastri del sistema della pubblicità immobiliare italiana: l'accesso generalizzato ai registri tenuti dal conservatore. La norma impone al conservatore, oggi inquadrato nelle strutture dell'Agenzia delle Entrate, Direzione provinciale, Servizio di Pubblicità Immobiliare, di rilasciare copie di trascrizioni, iscrizioni e annotazioni a chiunque ne faccia richiesta, oltre a permettere l'ispezione dei registri nelle modalità stabilite dalla legge. Il principio è chiaro: la pubblicità immobiliare non sarebbe effettiva se i terzi non potessero conoscere agevolmente lo stato giuridico dei beni.
Contenuto degli obblighi del conservatore
Gli obblighi posti dall'articolo 2673 c.c. sono di tre tipi: rilascio di copie, certificazione e ispezione. Il rilascio di copie consente di ottenere riproduzioni autentiche degli atti pubblicati; la certificazione, anche negativa, attesta l'assenza di formalità relative a un soggetto o a un bene; l'ispezione consente la consultazione diretta dei registri, oggi prevalentemente in modalità telematica. La norma estende l'obbligo anche ai documenti depositati presso il conservatore o presso notai e pubblici archivi fuori dalla circoscrizione del tribunale, garantendo così completezza informativa.
Esempio operativo
Tizio intende acquistare un immobile da Caio. Prima del rogito chiede al Servizio di Pubblicità Immobiliare competente una visura ventennale per verificare la titolarità del bene, l'esistenza di ipoteche, trascrizioni pregiudizievoli o domande giudiziali. Il conservatore, in forza dell'articolo 2673 c.c., è tenuto a rilasciare l'ispezione o la certificazione, anche se Tizio non è ancora parte di alcun atto. Senza questo obbligo, l'intero sistema della tutela degli acquirenti immobiliari sarebbe compromesso.
Pubblicità telematica e modalità di accesso
L'evoluzione tecnologica ha trasformato l'accesso ai registri immobiliari: oggi le visure, le ispezioni e le richieste di copia avvengono in larga parte per via telematica, sia da parte di notai e altri professionisti abilitati, sia da parte dei privati attraverso i servizi online dell'Agenzia delle Entrate. Resta comunque ferma la struttura disegnata dall'articolo 2673 c.c., che individua il conservatore quale garante della pubblicità e impone il dovere di mettere a disposizione le informazioni nei modi e nelle ore stabiliti dalla legge.
Tutela del terzo e affidamento
L'obbligo di pubblicità integrale tutela l'affidamento dei terzi: chi consulta i registri può fare affidamento su quanto risulta dalle trascrizioni e dalle iscrizioni e regolare di conseguenza le proprie scelte negoziali. Quando il conservatore violi gli obblighi previsti, ad esempio rifiutando indebitamente un'ispezione o una copia, il danneggiato può attivare gli ordinari rimedi risarcitori e di responsabilità verso l'amministrazione, oltre a richiedere l'intervento del giudice ordinario o amministrativo per ottenere l'adempimento dovuto.
Profilo storico e funzione informativa
L'obbligo di trasparenza sancito dall'articolo 2673 c.c. ha radici antiche: gia' nella tradizione napoleonica e nelle codificazioni preunitarie i registri della trascrizione erano concepiti come strumenti aperti alla consultazione, perche' solo cosi' la pubblicita' poteva svolgere la funzione di rendere conoscibili gli atti ai terzi. Il legislatore del 1942 ha confermato questa impostazione, rafforzandola con l'obbligo di rilasciare copie anche dei documenti depositati fuori dalla circoscrizione. Nella prassi contemporanea, l'evoluzione digitale ha potenziato enormemente la capacita' informativa dei registri, ma la regola di fondo rimane quella tracciata dall'articolo 2673 c.c.: la pubblicita' immobiliare e' effettiva soltanto se i dati sono accessibili a chiunque ne faccia richiesta nei modi e nelle ore previste dalla legge.
Domande frequenti
Chi può chiedere copia delle trascrizioni e iscrizioni?
Chiunque ne faccia richiesta. Non è necessario dimostrare un interesse qualificato: la pubblicità immobiliare è strutturata come accesso generalizzato, salvo i limiti di legge per particolari categorie di dati.
Cos'è il certificato negativo?
È l'attestazione, rilasciata dal conservatore, dell'inesistenza di trascrizioni, iscrizioni o annotazioni relative a un soggetto o a un bene per un determinato periodo. Serve a dimostrare l'assenza di formalità pregiudizievoli.
L'ispezione dei registri è gratuita?
No. L'ispezione, il rilascio di copie e i certificati sono soggetti a tributi specifici, come tasse ipotecarie e diritti, fissati dalla normativa tributaria.
Posso ottenere copia di un atto il cui originale è presso un notaio?
Sì, se il documento è stato depositato presso il conservatore o se il notaio ha sede fuori dalla circoscrizione del tribunale del Servizio di Pubblicità Immobiliare. La norma estende l'obbligo proprio per assicurare completezza dell'informazione.
Come si accede oggi alle visure ipocatastali?
Prevalentemente in modalità telematica, attraverso i servizi online dell'Agenzia delle Entrate o tramite professionisti abilitati. Resta comunque possibile l'accesso fisico agli sportelli nelle ore di apertura.