Inquilino moroso: devo pagare le tasse sui canoni mai incassati? Guida pratica

Risposta secca

Se la locazione è abitativa e l’inquilino non paga, puoi smettere di dichiarare i canoni non incassati dal momento in cui è stato notificato l’atto di intimazione di sfratto per morosità o l’ingiunzione di pagamento (per i contratti dal 2020); per i canoni già dichiarati e mai riscossi recuperi le imposte con un credito d’imposta. Se la locazione è commerciale (non abitativa), devi invece dichiarare e pagare le tasse sui canoni fino alla risoluzione del contratto regolarmente registrata, anche se non li hai mai incassati. La differenza non è un dettaglio: è la regola che decide se paghi o no.

La regola di partenza: l’art. 26 TUIR tassa il reddito, non l’incasso

Il punto da cui tutto parte è l’articolo 26 del TUIR (DPR 917/1986), che imputa i redditi fondiari a chi possiede l’immobile a prescindere dalla percezione. In altre parole, per il Fisco il reddito da locazione si forma perché esiste un contratto che dà diritto a un canone, non perché quel canone è entrato sul tuo conto.

È una logica controintuitiva per chi subisce la morosità: l’inquilino non paga, eppure io dovrei pagarci le tasse sopra? La risposta, in via generale, è purtroppo sì, salvo le deroghe previste dalla legge. E qui sta il cuore del problema: la deroga esiste, ma solo per le locazioni abitative e solo se ti muovi nel modo giusto e nei tempi giusti. Non basta lamentarsi della morosità: serve un provvedimento giurisdizionale.

Locazione abitativa: quando smetti davvero di dichiarare

Per gli immobili a uso abitativo, lo stesso art. 26 TUIR prevede che i canoni non percepiti non concorrono a formare il reddito a partire da un momento preciso. Con il DL 34/2019 (Decreto Crescita), per i contratti stipulati dal 1° gennaio 2020, questo momento è stato anticipato: non devi più attendere la conclusione del procedimento di sfratto, ma è sufficiente la notifica dell’intimazione di sfratto per morosità oppure dell’ingiunzione di pagamento.

Attenzione alla precisione, perché è qui che molti sbagliano: non basta una semplice lettera di sollecito o una diffida privata. Serve un atto a rilevanza giurisdizionale:

• l’intimazione di sfratto per morosità è la citazione con cui chiedi al giudice di convalidare lo sfratto, e avvia il procedimento davanti al tribunale;
• l’ingiunzione di pagamento è il provvedimento (decreto ingiuntivo) con cui chiedi al giudice di ordinare all’inquilino il pagamento dei canoni arretrati.

La regola opera in funzione del termine di presentazione della dichiarazione: se l’intimazione di sfratto per morosità o l’ingiunzione di pagamento sono state notificate entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi, quei canoni non vanno dichiarati. Se invece l’atto interviene dopo, i canoni di quell’anno vanno comunque tassati (e potrai recuperarli in seguito).

Contratti ante 2020. Per i contratti stipulati prima del 2020 resta applicabile la regola previgente, più rigida: la detassazione scatta dalla conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità, non dalla semplice notifica iniziale. È una differenza che incide molto sui tempi, quindi verifica sempre la data del tuo contratto.

Il credito d’imposta: come recuperi le tasse già versate

Può capitare di aver già dichiarato e pagato le imposte su canoni che poi non hai mai riscosso, perché negli anni precedenti la deroga non operava ancora. La legge prevede un rimedio: quando il procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità si conclude e il giudice accerta la morosità dell’inquilino, ti spetta un credito d’imposta pari alle maggiori imposte versate sui canoni maturati, tassati e mai incassati.

Caratteristiche pratiche del credito d’imposta:

• Non è un importo forfettario: corrisponde esattamente alle maggiori imposte che hai pagato a causa dei canoni non riscossi e accertati nel procedimento.
• Si indica nella dichiarazione dei redditi: nel modello 730/2026 il riferimento è il quadro G (crediti d’imposta), Sezione II, rigo G2, dedicato proprio al credito per i canoni di locazione non percepiti.
• Si riferisce ai canoni accertati come non percepiti nel provvedimento giurisdizionale: anche qui il passaggio in tribunale è il presupposto.

Conserva con cura tutta la documentazione (contratto, atti dello sfratto, provvedimento del giudice, prova dei versamenti effettuati): in caso di controllo dovrai dimostrare l’importo del credito.

Locazione commerciale: paghi fino alla risoluzione registrata

Per gli immobili non abitativi (uffici, negozi, capannoni, locali commerciali) il quadro cambia radicalmente. La deroga dell’art. 26 TUIR non si applica: i canoni concorrono al reddito anche se non percepiti, e vanno dichiarati e tassati finché il contratto resta in vita. Lo sfratto per morosità, di per sé, non interrompe l’obbligo di dichiarare.

Il momento che ti libera dalla tassazione è la risoluzione del contratto, ma con un requisito formale stringente: la risoluzione deve essere registrata. La Corte di Cassazione, ordinanza n. 746 del 9 gennaio 2024, ha confermato l’orientamento secondo cui per gli immobili a uso non abitativo il reddito è determinato dal canone finché il contratto è efficace, e la risoluzione anticipata è opponibile al Fisco solo se registrata (artt. 3, 17 e 28 del DPR 131/1986). Senza registrazione, la data della risoluzione non acquista certezza (art. 2704 c.c.) e l’Amministrazione finanziaria può ignorarla, pretendendo le imposte sui canoni fino a quel momento.

La Corte costituzionale, sentenza n. 196 del 2022, si era occupata proprio di questa asimmetria tra abitativo e commerciale. La Consulta ha dichiarato la questione inammissibile (per difetto di rilevanza nel giudizio a quo) e ha ribadito il quadro normativo: la disciplina che àncora il reddito al canone ha natura eccezionale e opera finché il contratto è in essere, mentre la detassazione dei canoni non percepiti è espressamente prevista solo per le abitative. È importante non sovra-interpretare questa pronuncia: la Corte non ha esteso la deroga al commerciale, ha confermato la distinzione esistente.

Confronto rapido: abitativo vs commerciale

Cosa fare in concreto, passo per passo

1. Verifica la natura del contratto. Abitativo o commerciale? È la prima domanda, perché cambia tutto. Controlla la destinazione d’uso indicata nel contratto registrato.
2. Controlla la data di stipula (solo abitativo). Dal 2020 vale la regola anticipata (sfratto/ingiunzione); prima del 2020 serve la conclusione del procedimento di convalida.
3. Attiva subito la via giudiziale. Per l’abitativo, l’intimazione di sfratto per morosità con citazione per la convalida, oppure il ricorso per ingiunzione di pagamento. La semplice diffida non basta a fini fiscali.
4. Cura i tempi rispetto alla dichiarazione. Per l’anno in corso, l’atto deve essere notificato entro il termine di presentazione della dichiarazione: se ci arrivi, non dichiari quei canoni; se sfori, li dichiari e recupererai dopo.
5. Recupera con il credito d’imposta. A procedimento concluso con accertamento della morosità, indica il credito nel quadro G, rigo G2 del 730, calcolando le maggiori imposte già versate.
6. Per il commerciale, registra la risoluzione. Non fermarti allo sfratto: per smettere di pagare devi risolvere e registrare la risoluzione, così acquista data certa opponibile al Fisco.
7. Conserva tutto. Contratto, atti giudiziari, provvedimenti, ricevute di registrazione e prove dei versamenti: sono la base sia per non dichiarare sia per il credito.

Caso pratico

Tizio ha affittato un appartamento (uso abitativo) a Caio, con contratto stipulato nel 2022. Da otto mesi Caio non paga. Tizio, tramite il proprio difensore, notifica l’intimazione di sfratto per morosità con citazione per la convalida prima del termine di presentazione della dichiarazione. Risultato: per quell’anno Tizio non deve dichiarare i canoni non incassati coperti dall’atto. Per i canoni dell’anno precedente, che aveva già dichiarato e tassato, attende la conclusione del procedimento: quando il giudice accerta la morosità di Caio, Tizio recupera le imposte versate tramite il credito d’imposta nel rigo G2.

Sempronio, invece, ha locato un negozio (uso commerciale) e subisce la stessa morosità. Anche se avvia lo sfratto, finché il contratto resta formalmente in vita deve continuare a dichiarare e pagare le imposte sui canoni non percepiti. Per fermare il prelievo deve risolvere il contratto e registrare la risoluzione: solo da quella data, dotata di certezza, cessa l’obbligo verso il Fisco.

Domande frequenti

Mi basta mandare una raccomandata di sollecito per non dichiarare i canoni?

No. Per l’abitativo serve un provvedimento a rilevanza giurisdizionale: l’intimazione di sfratto per morosità (con citazione per la convalida) o l’ingiunzione di pagamento. Una diffida o un sollecito privati non sono sufficienti ai fini fiscali.

Ho un negozio in affitto e l’inquilino non paga: posso non dichiarare?

No, non finché il contratto è in essere. Per le locazioni commerciali i canoni vanno dichiarati anche se non percepiti, fino alla risoluzione del contratto regolarmente registrata, come confermato dalla Cassazione (ord. n. 746/2024).

Avevo già pagato le tasse su canoni mai incassati: le riprendo indietro?

Per le abitative sì, tramite il credito d’imposta pari alle maggiori imposte versate sui canoni accertati come non percepiti, una volta concluso il procedimento di convalida dello sfratto. Si indica nel quadro G, rigo G2 del 730.

La Corte costituzionale del 2022 ha cambiato le regole per il commerciale?

No. La sentenza n. 196/2022 ha dichiarato la questione inammissibile e ha confermato la distinzione vigente: la detassazione dei canoni non percepiti resta riservata alle abitative, mentre per il commerciale il reddito segue il canone finché il contratto è efficace.