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Risposta secca
L’inquilino (conduttore) paga le spese di godimento e gestione ordinaria: pulizia, esercizio dell’ascensore, fornitura di acqua, energia, riscaldamento e condizionamento centralizzati, piccola manutenzione, quota portierato. Il proprietario (locatore) paga la manutenzione straordinaria, le innovazioni, la sostituzione degli impianti e il compenso dell’amministratore (salvo accordi o usi locali). La regola sta nell’art. 9 della L. 392/1978.
Sul deposito cauzionale la risposta è netta: il locatore non può trattenerlo a piacere. Vale al massimo tre mensilità, frutta interessi legali e, a fine locazione, va restituito; per trattenerlo a fronte di danni o morosità il locatore deve avere titolo certo o agire in giudizio, non decidere da solo.
Tabella riparto: chi paga cosa
La tabella che segue riassume la ripartizione tipica degli oneri accessori secondo l’art. 9 L. 392/1978 e la tabella concordata tra Confedilizia e le organizzazioni degli inquilini (Sunia, Sicet, Uniat), comunemente richiamata in contratti e regolamenti. Resta sempre fatta salva la possibilità di patti diversi nel contratto, purché legittimi.
| Voce di spesa | Inquilino (conduttore) | Proprietario (locatore) |
|---|---|---|
| Pulizia scale e parti comuni | Sì (intera) | No |
| Fornitura acqua, luce, riscaldamento e condizionamento centralizzati | Sì (consumo) | No |
| Ascensore: esercizio e consumo energia | Sì | No |
| Ascensore: piccola manutenzione e riparazioni ordinarie | Sì | No |
| Ascensore: installazione, manutenzione straordinaria, adeguamenti di legge | No | Sì |
| Pulizia e manutenzione ordinaria fognature e pozzo nero | Sì | No |
| Portierato (servizio di guardiania) | Sì, fino al 90% (salvo patto inferiore) | Quota residua (almeno 10%) |
| Compenso e spese dell’amministratore di condominio | No (salvo accordi o usi locali) | Sì |
| Manutenzione straordinaria di tetto, facciata, impianti comuni | No | Sì |
| Innovazioni e sostituzione di impianti (es. nuova caldaia centralizzata) | No | Sì |
| Assicurazione del fabbricato | No | Sì |
Il criterio guida è semplice: l’inquilino paga ciò che serve a usare e far funzionare l’immobile giorno per giorno; il proprietario paga ciò che riguarda il valore e la struttura del bene. La giurisprudenza ha precisato, ad esempio, che il compenso dell’amministratore e le spese sostenute per la sua attività non rientrano tra gli oneri accessori che l’art. 9 pone a carico del conduttore.
Il caso dell’ascensore
L’ascensore è la voce che genera più liti, perché contiene due tipi di spesa diversi. L’esercizio (energia elettrica per il movimento) e la piccola manutenzione ordinaria (verifiche periodiche, riparazioni minori) sono dell’inquilino, perché legati all’uso. L’installazione di un nuovo impianto, la manutenzione straordinaria (sostituzione di funi, quadro elettrico, cabina) e gli adeguamenti imposti dalla legge sono invece del proprietario, perché incidono sull’impianto come bene durevole.
Come funziona la richiesta delle spese: il meccanismo dell’art. 9
L’art. 9 della L. 392/1978 non si limita a dire chi paga: stabilisce anche come e quando. Sono tre i punti pratici da conoscere.
- Pagamento entro due mesi. Gli oneri accessori devono essere corrisposti dal conduttore entro due mesi dalla richiesta. Il proprietario, quindi, anticipa le spese al condominio e poi le chiede all’inquilino, che ha due mesi di tempo per saldare.
- Diritto a sapere quanto e perché. Prima di pagare, l’inquilino ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese, con la menzione dei criteri di ripartizione. Non basta un importo secco: il conduttore può pretendere di sapere come è stata calcolata la sua quota.
- Diritto di vedere i documenti. L’inquilino ha diritto di esaminare i documenti giustificativi delle spese (bilancio condominiale, fatture, ripartizione). È uno strumento di trasparenza: senza giustificativi, la richiesta è contestabile.
Un principio importante affermato dalla giurisprudenza: nelle locazioni di immobili urbani non è legittimo far pagare al conduttore servizi non resi. Se un servizio non viene erogato, manca la natura sinallagmatica e nessun corrispettivo è dovuto, anche se il contratto lo prevedeva.
Il deposito cauzionale: tre mensilità, interessi e quando si trattiene
Il deposito cauzionale è regolato dall’art. 11 della L. 392/1978. Tre regole sono ferree.
- Importo massimo: tre mensilità. La cauzione non può superare le tre mensilità del canone. Una richiesta superiore eccede il limite di legge.
- Frutta interessi legali. Il deposito è produttivo di interessi legali, che vanno corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno. L’obbligo ha carattere imperativo, a tutela della parte debole: ogni clausola contraria è nulla. La cauzione non può diventare un aumento mascherato del canone.
- Restituzione a fine locazione. Al termine del rapporto la somma va restituita. Il locatore può evitare la restituzione solo se ha titolo certo (es. importi pacificamente non pagati) oppure se agisce in giudizio per l’accertamento dei danni o dei crediti.
Quando il locatore può trattenere
Il punto più frainteso è proprio questo. La garanzia copre morosità (canoni o oneri non pagati) e danni da mancato ripristino dell’immobile o altre voci connesse all’inadempimento del conduttore. La funzione è ampia, ma non arbitraria.
La Cassazione (ord. n. 194/2023) ha chiarito che il locatore non è legittimato a trattenere da solo la cauzione: deve proporre domanda giudiziale per accertare gli inadempimenti o i danni e ottenere l’attribuzione della somma. Se trattiene il deposito dopo il rilascio senza attivarsi, l’inquilino può chiederne la restituzione. La restituzione è un obbligo stringente, da cui il locatore si esime solo provando di aver agito in giudizio. La normale usura dovuta all’uso ordinario dell’immobile, in ogni caso, non giustifica trattenute.
Cosa fare in caso di contestazione
Se inquilino e proprietario non concordano sul riparto o sul deposito, conviene procedere per gradi, prima di arrivare al giudice.
- Chiedere i documenti. L’inquilino esercita il diritto dell’art. 9: chiede per iscritto l’indicazione delle spese, i criteri di ripartizione e i giustificativi. Spesso la lite nasce solo da conti poco chiari.
- Verificare la voce contestata. Confrontare la spesa con la tabella: è ordinaria o straordinaria? Riguarda l’uso o la struttura? La distinzione decide chi paga.
- Mettere tutto per iscritto. Conviene formalizzare richieste e contestazioni con raccomandata o PEC, conservando la prova. Per il deposito, l’inquilino può sollecitarne la restituzione a fine locazione con messa in mora.
- Mediazione obbligatoria. Le controversie in materia di locazione e condominio passano in molti casi dalla mediazione prima del giudizio: è un passaggio quasi sempre necessario per agire in tribunale.
- Azione giudiziale. In ultima istanza, l’inquilino può agire per la restituzione del deposito o per la ripetizione di oneri non dovuti; il locatore, per l’accertamento di danni o morosità da imputare alla cauzione.
Caso pratico
Tizio è proprietario di un appartamento che ha affittato a Caio, con un canone di 800 euro al mese e un deposito cauzionale di 2.400 euro (tre mensilità, nei limiti). A fine anno Tizio chiede a Caio 1.200 euro di oneri accessori: pulizia scale, esercizio ascensore, riscaldamento centralizzato e una voce di 300 euro per la sostituzione del quadro elettrico dell’ascensore.
Caio paga senza protestare le voci ordinarie, ma contesta i 300 euro: la sostituzione del quadro elettrico è manutenzione straordinaria dell’impianto, quindi spetta a Tizio, non a lui. Esercita il diritto dell’art. 9 e chiede i giustificativi: la fattura conferma che si tratta di un intervento straordinario. Tizio riconosce l’errore e stralcia i 300 euro. Caio salda il resto entro i due mesi previsti.
Alla fine della locazione Caio riconsegna l’immobile. Tizio lamenta una parete da ritinteggiare e vuole trattenere l’intero deposito. Sempronio, un amico di Caio che ha vissuto una vicenda simile, gli ricorda che Tizio non può decidere da solo: la semplice usura da uso ordinario non basta, e per i danni veri il locatore deve avere titolo certo o agire in giudizio. Caio invia una PEC chiedendo la restituzione dei 2.400 euro più gli interessi legali maturati. Tizio, non avendo prove di danni eccedenti la normale usura, restituisce il deposito.
Domande frequenti
Il proprietario può farmi pagare il compenso dell’amministratore di condominio?
Di norma no: il compenso dell’amministratore e le spese della sua attività non rientrano tra gli oneri accessori a carico del conduttore secondo l’art. 9 L. 392/1978. Restano fatti salvi eventuali accordi tra le parti o usi locali. In assenza di patti, è una spesa del proprietario.
Entro quanto devo pagare gli oneri accessori che mi chiede il proprietario?
Entro due mesi dalla richiesta. Prima di pagare hai diritto all’indicazione specifica delle spese, ai criteri di ripartizione e all’esame dei documenti giustificativi. Se questi mancano, puoi legittimamente chiederli prima di saldare.
Il proprietario può trattenere il deposito cauzionale per le spese di tinteggiatura?
Solo se si tratta di un danno effettivo e non della normale usura derivante dall’uso ordinario dell’immobile. In ogni caso il locatore non può trattenere la somma di propria iniziativa: deve avere titolo certo o agire in giudizio per accertare il danno e ottenere l’attribuzione del deposito. In mancanza, deve restituirlo.
Sul deposito cauzionale mi spettano gli interessi?
Sì. Il deposito è produttivo di interessi legali, che vanno corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno. È un obbligo imperativo: ogni clausola del contratto che lo escluda è nulla.
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Questa guida spiega la regola generale, ma ogni situazione ha le sue specificità. Per un controllo sul tuo caso puoi trovare un professionista tramite Legge in Chiaro.