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Art. 1594 c.c. Sublocazione o cessione della locazione
In vigore
Il conduttore, salvo patto contrario, ha facoltà di sublocare la cosa locatagli, ma non può cedere il contratto senza il consenso del locatore. Trattandosi di cosa mobile, la sublocazione deve essere autorizzata dal locatore o consentita dagli usi.
Avvertenza: il testo è pubblicato a fini informativi e divulgativi. Per casi specifici è sempre consigliato rivolgersi a un professionista abilitato.
In sintesi
Inquadramento sistematico
L'art. 1594 c.c. disciplina due istituti distinti, la sublocazione e la cessione del contratto di locazione, che consentono al conduttore di coinvolgere terzi nel rapporto locatizio in modi profondamente diversi. La norma stabilisce una regola di default asimmetrica: la sublocazione e libera (salvo divieto contrattuale), mentre la cessione del contratto richiede sempre il consenso del locatore. Questa asimmetria riflette la diversa incidenza dei due istituti sulla posizione del locatore: nella sublocazione il conduttore originario resta parte del contratto e risponde verso il locatore; nella cessione il conduttore originario esce dal rapporto e il locatore si trova a contrattare con un soggetto che non ha scelto.
La sublocazione: struttura e regime legale
Nella sublocazione, il conduttore (sublocatore) stipula un secondo contratto di locazione con un terzo (subconduttore), mantenendo al contempo i propri diritti e obblighi verso il locatore originario. Si crea cosi una catena di rapporti: locatore → conduttore/sublocatore → subconduttore. Il locatore puo agire direttamente contro il subconduttore per i canoni dovuti (art. 1595 c.c.), ma e il conduttore/sublocatore a rimanere il suo unico debitore contrattuale per le obbligazioni del contratto principale.
Tizio affitta a Caio un ufficio senza clausola di divieto di sublocazione. Caio puo subaffittare una stanza a Sempronio. Se Sempronio non paga il canone a Caio, Tizio puo agire contro Sempronio nei limiti di quanto questi deve a Caio. Tizio pero continua ad avere come interlocutore principale Caio per tutte le obbligazioni contrattuali (manutenzione, restituzione, ecc.).
Il divieto contrattuale di sublocazione
La norma consente alle parti di pattuire il divieto di sublocazione: si tratta di una delle clausole piu frequenti nei contratti di locazione commerciale e abitativa. Il divieto puo essere totale (nessuna sublocazione di alcun tipo) o parziale (sublocazione consentita solo per quote determinate o per specifici locali). La violazione del divieto contrattuale non rende automaticamente nullo il contratto di sublocazione stipulato con il terzo, ma puo legittimare il locatore a risolvere il contratto principale per inadempimento grave (art. 1455 c.c.) e a richiedere il risarcimento dei danni. Nella locazione abitativa (l. 431/1998) e commerciale (l. 392/1978), il divieto di sublocazione deve essere espressamente pattuito per essere efficace.
La cessione del contratto: consenso obbligatorio del locatore
Nella cessione del contratto di locazione, il conduttore originario trasferisce a un terzo l'intera posizione contrattuale: il cessionario subentra in tutti i diritti e gli obblighi del cedente nei confronti del locatore. A differenza della sublocazione, la cessione produce l'uscita definitiva del conduttore cedente dal rapporto (salvo diversa pattuizione). Per questo motivo, la legge subordina sempre la cessione al consenso del locatore: e il locatore a decidere se accettare un nuovo interlocutore contrattuale. Il consenso del locatore puo essere dato prima o dopo la cessione, ma deve essere espresso (un comportamento ambiguo non equivale a consenso).
Caio vuole cedere il suo contratto di locazione commerciale a Sempronio che rileva la sua attivita. Deve ottenere il consenso scritto del locatore Tizio. Se Tizio rifiuta senza giusta causa in una locazione commerciale, si pone il problema della compatibilita con l'art. 36 l. 392/1978 (che disciplina la cessione nella locazione commerciale in caso di trasferimento di azienda).
Il regime speciale per le cose mobili
Il secondo comma introduce una disciplina piu restrittiva per le cose mobili: la sublocazione di beni mobili richiede l'autorizzazione del locatore o il consenso degli usi. La ratio e che i beni mobili presentano maggiori rischi di deterioramento, sottrazione o uso improprio rispetto agli immobili: e quindi giustificato un controllo piu stringente del locatore. Gli 'usi' rilevanti sono quelli del luogo dove la cosa e consegnata e dell'attivita cui e destinata.
Profili pratici per il professionista
In sede contrattuale, e fondamentale distinguere chiaramente tra clausole di divieto di sublocazione e clausole di divieto di cessione: si tratta di istituti diversi e la clausola che vieta uno non vieta necessariamente l'altro. Nei contratti commerciali, la questione si intreccia con il trasferimento d'azienda: l'art. 36 l. 392/1978 prevede che, in caso di cessione o affitto di azienda, il conduttore puo cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore (che ha pero diritto di opposizione motivata entro 30 giorni). Questa norma speciale deroga all'art. 1594 c.c. per le locazioni commerciali, e un aspetto cruciale nelle operazioni di M&A che coinvolgano locali commerciali.
Domande frequenti
Se il contratto non dice nulla, il conduttore puo subaffittare liberamente?
Per gli immobili, si: l'art. 1594 c.c. ammette la sublocazione in assenza di patto contrario. Per i beni mobili occorre invece l'autorizzazione del locatore o il consenso degli usi. In ogni caso, e consigliabile verificare che non vi siano divieti impliciti nel contratto.
Qual e la differenza pratica tra sublocazione e cessione del contratto?
Nella sublocazione il conduttore originario resta nel rapporto e continua a rispondere verso il locatore; nella cessione il conduttore originario esce e il cessionario subentra integralmente. La cessione richiede sempre il consenso del locatore; la sublocazione no (salvo divieto contrattuale).
Il locatore puo rifiutare il consenso alla cessione senza motivazione?
Per il codice civile si, trattandosi di un diritto discrezionale. Tuttavia, nelle locazioni commerciali con trasferimento di azienda (art. 36 l. 392/1978), il rifiuto del locatore deve essere motivato e comunicato entro 30 giorni, altrimenti il consenso si considera prestato.
Il subconduttore puo opporre al locatore le eccezioni del contratto di sublocazione?
No. Il subconduttore e terzo rispetto al contratto principale e non puo opporre al locatore le clausole del contratto di sublocazione. Il locatore agisce verso il subconduttore sulla base del contratto principale, nei limiti previsti dall'art. 1595 c.c.
La sublocazione vietata contrattualmente e nulla?
La sublocazione stipulata in violazione del divieto contrattuale e tendenzialmente valida tra conduttore e subconduttore (terzo di buona fede), ma legittima il locatore a risolvere il contratto principale per inadempimento grave e a chiedere il risarcimento del danno.