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Art. 1593 c.c. Addizioni
In vigore
Il conduttore che ha eseguito addizioni sulla cosa locata ha diritto di toglierle alla fine della locazione qualora ciò possa avvenire senza nocumento della cosa, salvo che il proprietario preferisca ritenere le addizioni stesse. In tal caso questi deve pagare al conduttore un’indennità pari alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore delle addizioni al tempo della riconsegna. Se le addizioni non sono separabili senza nocumento della cosa e ne costituiscono un miglioramento, si osservano le norme dell’articolo precedente.
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Avvertenza: il testo è pubblicato a fini informativi e divulgativi. Per casi specifici è sempre consigliato rivolgersi a un professionista abilitato.
In sintesi
Nozione di addizione e distinzione dai miglioramenti
L'art. 1593 c.c. disciplina le addizioni, cioe le opere che il conduttore aggiunge alla cosa locata senza alterarne la struttura originaria e che sono fisicamente separabili. La distinzione dalle addizioni rispetto ai miglioramenti ex art. 1592 c.c. e fondamentale: le addizioni sono elementi nuovi e autonomi che si aggiungono alla cosa (un soppalco rimovibile, una cucina componibile, un impianto di allarme con sensori avvitati, una tettoia smontabile); i miglioramenti invece aumentano il valore intrinseco della cosa senza aggiungere elementi separabili (un nuovo intonaco, la sostituzione dell'impianto termico). La qualificazione come addizione o miglioramento dipende dalla possibilita tecnica di separazione senza danno alla cosa.
Il diritto di asportazione del conduttore
Il primo comma riconosce al conduttore il diritto di togliere le addizioni alla fine della locazione, purche cio possa avvenire senza nocumento della cosa. E un diritto potestativo del conduttore: egli puo scegliere se recuperare quanto ha installato o lasciarlo al locatore. La condizione del 'senza nocumento' va valutata concretamente: e irrilevante che la rimozione comporti un minimo intervento di ripristino (ad esempio stuccare i fori dei tasselli di fissaggio), mentre rileva se la rimozione causerebbe danni strutturali o renderebbe inutilizzabile parte della cosa.
Tizio installa nell'appartamento in locazione una cucina componibile, scaffalature in metallo e un impianto di videosorveglianza. Alla scadenza, puo rimuovere tutti e tre gli elementi senza danno all'immobile. Il locatore Caio non puo opporsi alla rimozione, ma se preferisce tenerli deve pagare l'indennita prevista.
Il diritto di ritenzione del locatore e l'indennita
Il locatore ha la facolta di trattenere le addizioni anziche consentirne la rimozione, ma in tal caso deve pagare al conduttore un'indennita pari alla minor somma tra l'importo della spesa e il valore delle addizioni al tempo della riconsegna. Questo criterio e identico a quello dei miglioramenti consentiti ex art. 1592: protegge il locatore dall'obbligo di pagare un importo superiore al valore corrente delle addizioni (eventualmente deprezzate), e il conduttore dal rischio di non essere compensato per le spese sostenute qualora il valore attuale sia superiore al costo storico.
Caio decide di trattenere la cucina componibile installata da Tizio, che era costata 8.000 euro ma al momento della riconsegna ne vale solo 5.000 (per usura). Caio deve pagare a Tizio 5.000 euro (minor valore). Se invece la cucina fosse aumentata di valore e valesse 10.000 euro, Caio pagherebbe solo 8.000 euro (importo della spesa).
Le addizioni non separabili senza danno: rinvio all'art. 1592 c.c.
Il terzo comma contiene una norma di chiusura per il caso in cui le addizioni non siano separabili senza danno alla cosa e, in piu, ne costituiscano un miglioramento. In questa ipotesi si applicano le norme dell'art. 1592 c.c.: il conduttore non ha diritto a indennita se non vi era il consenso del locatore, ha diritto all'indennita del minor valore se vi era consenso, e il valore del miglioramento puo compensare i deterioramenti non gravi. La norma richiede il concorso di due condizioni: l'inseparabilita senza danno e la qualificazione come miglioramento. Un'addizione inseparabile che non costituisca un miglioramento (ad esempio una parete in cartongesso che divide uno spazio ma non ne aumenta il valore) puo dar luogo a responsabilita per deterioramento ex art. 1590 c.c.
Profili pratici per il professionista
In sede contrattuale, e opportuno: (i) elencare le addizioni autorizzate e quelle vietate; (ii) disciplinare se alla scadenza il conduttore debba rimuovere le addizioni o se il locatore le trattenga con o senza compenso; (iii) prevedere una clausola di ispezione periodica per verificare lo stato delle addizioni. Nei contratti commerciali, le addizioni piu rilevanti (impianti, scaffalature industriali, controsoffitti) sono spesso oggetto di pattuizione specifica, con previsione del corrispettivo di ritenzione gia in contratto. Il verbale fotografico a inizio e fine locazione e fondamentale per documentare la presenza e lo stato delle addizioni.
Domande frequenti
Il locatore puo vietare al conduttore di rimuovere le addizioni alla scadenza?
No, salvo che la rimozione causi danno alla cosa. Il diritto di asportazione del conduttore e riconosciuto dalla legge. Il locatore puo pero esercitare il diritto di ritenzione, pagando l'indennita del minor valore: in tal caso le addizioni restano al locatore e il conduttore ottiene il compenso.
Il conduttore deve chiedere il permesso al locatore prima di eseguire addizioni?
La legge non lo richiede espressamente per le addizioni separabili senza danno. Tuttavia, il contratto puo imporre il preventivo consenso. In pratica, e sempre consigliabile informare il locatore per evitare contestazioni sulla qualificazione dell'intervento (addizione o miglioramento) e sullo stato della cosa alla riconsegna.
Come si distingue un'addizione separabile da una non separabile?
La separabilita va valutata in concreto: un'addizione e separabile se puo essere rimossa senza causare danni strutturali o funzionali alla cosa. Un soppalco in legno avvitato e separabile; una sopraelevazione in muratura non lo e. In caso di dubbio, la perizia tecnica e indispensabile.
Se il conduttore rimuove le addizioni e causa danni, chi paga?
Il conduttore risponde dei danni causati dalla rimozione, anche se questa era legittima. L'art. 1593 condiziona il diritto di asportazione all'assenza di nocumento: se il conduttore rimuove le addizioni provocando danni, e tenuto a risarcirli ex art. 1590 c.c.
Il locatore puo esercitare il diritto di ritenzione solo alla riconsegna o anche prima?
Il diritto di ritenzione sorge al momento della riconsegna e deve essere esercitato in quella sede. Il locatore non puo anticiparlo unilateralmente durante la locazione, salvo accordo contrario. E buona prassi inserire nel contratto una clausola che regoli i tempi e le modalita di esercizio di questo diritto.