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Art. 1571 c.c. Nozione
In vigore
La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo verso un determinato corrispettivo.
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In sintesi
Commento del professionista
Inquadramento e ratio
L'articolo 1571 del Codice Civile apre il Capo VI del Titolo III del Libro IV, dedicato ai contratti tipici di godimento. La norma fornisce la definizione legale del contratto di locazione, orientando l'interprete nella qualificazione del rapporto contrattuale e nella selezione della disciplina applicabile. La ratio della locazione risiede nel soddisfare bisogni economici e sociali senza trasferire la proprietà: il locatore conserva la titolarità e ne ricava un reddito, il conduttore ottiene il godimento temporaneo senza sostenere il costo dell'acquisto. La norma definitoria è integrata dalla fitta legislazione speciale: la l. 27 luglio 1978, n. 392 (sull'equo canone) e la l. 9 dicembre 1998, n. 431 sulle locazioni abitative.
Elementi costitutivi della locazione
La definizione individua gli elementi costitutivi: l'accordo delle parti (locatore e conduttore); l'oggetto (una cosa mobile o immobile); l'obbligazione di far godere (non trasferimento della proprietà); la temporaneità; il corrispettivo. La locazione è un contratto consensuale, a titolo oneroso, sinallagmatico e ad esecuzione continuata. Il locatore non trasferisce la proprietà ma assume un'obbligazione di fare: garantire il godimento pacifico e mantenere il bene idoneo all'uso. Il conduttore è titolare di un diritto personale di godimento, non di un diritto reale, con conseguenze in punto di opponibilità ai terzi (salva l'art. 1599 c.c. per le locazioni ultranovennali trascritte).
Oggetto: beni mobili e immobili
Possono formare oggetto di locazione tutti i beni non consumabili (art. 1572 c.c.): beni materiali mobili (veicoli, macchinari) oppure beni immobili (abitazioni, uffici, negozi, capannoni). La non consumabilità è implicita nella struttura del contratto: la cosa deve poter essere restituita al termine. Per gli immobili la disciplina si articola in sottocategorie: uso abitativo, uso non abitativo (commerciale, industriale), fondi rustici. Per ciascuna, il legislatore speciale ha dettato norme inderogabili a protezione del conduttore.
Il tempo determinato
La temporaneità è un elemento essenziale e tipizzante. L'art. 1573 c.c. pone un limite massimo di 30 anni; la legislazione speciale prevede durate minime inderogabili per le locazioni abitative (4+4 anni a canone libero; 3+2 anni a canone concordato) e commerciali (6 anni, o 9 per immobili alberghieri). La temporaneità distingue strutturalmente la locazione dall'usufrutto e dagli altri diritti reali di godimento.
Il corrispettivo
Il corrispettivo (canone o pigione) è l'elemento che qualifica la locazione come contratto oneroso e la distingue dal comodato. Deve essere determinato o determinabile e può consistere in denaro o altra prestazione economicamente apprezzabile. La libera determinazione del canone subisce limitazioni nel diritto speciale: per i contratti a canone concordato i valori sono stabiliti da accordi territoriali; per le locazioni commerciali la l. 392/1978 mantiene il diritto all'aggiornamento ISTAT. L'assenza di qualsiasi corrispettivo trasforma il contratto in comodato.
Distinzione da contratti affini
Comodato (artt. 1803 ss. c.c.): essenzialmente gratuito; se è pattuito anche un compenso minimo, il contratto si qualifica come locazione. Affitto (art. 1615 c.c.): species della locazione avente ad oggetto cose produttive (fondo rustico, azienda); l'affittuario fa propri i frutti e gestisce la cosa secondo la sua destinazione economica. Leasing: contratto atipico (parzialmente disciplinato dalla l. 124/2017) con funzione finanziaria, presenza di un concedente intermediario e opzione finale di riscatto; si differenzia dalla locazione per struttura e scopo.
Domande frequenti
Qual è la differenza tra locazione e affitto?
Nella lingua comune i due termini vengono usati come sinonimi, ma giuridicamente l'affitto (art. 1615 c.c.) è una sottocategoria della locazione che ha per oggetto una cosa produttiva — come un fondo agricolo o un'azienda — attribuendo all'affittuario anche il diritto di fare propri i frutti del bene.
Quanto dura un contratto di affitto per la casa?
Per le abitazioni la legge n. 431/1998 prevede il contratto a canone libero (4+4 anni) e a canone concordato (3+2 anni). Le parti non possono pattuire durate inferiori ai minimi legali; patti contrari sono nulli e si sostituiscono automaticamente con i termini di legge.
Qual è la differenza tra locazione e comodato?
La differenza fondamentale è la gratuità: nel comodato il bene viene concesso in uso senza alcun corrispettivo. Nella locazione si paga sempre un canone. Se le parti pattuiscono anche un compenso minimo, il contratto si qualifica come locazione con applicazione della relativa disciplina.
Il contratto di locazione deve essere scritto e registrato?
Per le locazioni immobiliari la forma scritta è obbligatoria. Tutti i contratti di locazione di immobili devono essere registrati presso l'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula. Il mancato rispetto determina conseguenze fiscali e in alcuni casi la nullità del contratto.
Cosa succede se il proprietario vende l'appartamento durante la locazione?
La vendita non estingue il contratto: se trascritto, è opponibile al nuovo proprietario (art. 1599 c.c.), che subentra nella posizione del locatore. Per le locazioni abitative la l. 431/1998 riconosce al conduttore il diritto di prelazione in caso di vendita.
Il conduttore può subaffittare l'appartamento?
La sublocazione è disciplinata dall'art. 1594 c.c. In generale il conduttore può sublocare solo con il consenso del locatore. Per le locazioni abitative la sublocazione totale è vietata; quella parziale può essere consentita a certe condizioni. Un subaffitto non autorizzato costituisce grave inadempimento e può giustificare la risoluzione.
Schema dell'articolo
Elementi costitutivi del contratto di locazione
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