Indice
Testo dell'articoloVigente
Art. 1571 c.c. – Nozione
Testo vigente – R.D. 262/1942 (aggiornato da Normattiva)
La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.
In sintesi
- L'art. 1571 c.c. definisce la locazione come il contratto con cui una parte fa godere a un'altra una cosa per un dato tempo verso un corrispettivo.
- Sono elementi essenziali: la cosa (mobile o immobile), il tempo determinato o determinabile, il corrispettivo (canone).
- La locazione è contratto consensuale, sinallagmatico, di durata e a effetti obbligatori.
- Riguarda sia cose mobili che immobili, urbane e rustiche, con discipline speciali per ciascuna categoria.
- Si distingue dal comodato (gratuito) e dalla vendita (trasferimento di proprietà).
Indice dei contenuti
L'art. 1571 c.c. fornisce la definizione generale del contratto di locazione, individuandone gli elementi essenziali e la causa caratteristica nel godimento temporaneo a fronte di un corrispettivo.
Ratio
La norma introduce uno dei contratti tipici più diffusi nella pratica, funzionale all'utilizzo di beni mobili e immobili senza il loro acquisto in proprietà. La causa della locazione si individua nello scambio tra il godimento temporaneo del bene e il pagamento di un corrispettivo, configurando un assetto economico-giuridico ricorrente in tutti i settori dell'attività umana, dalla residenza all'impresa.
Analisi
La definizione individua quattro elementi costitutivi. Il primo è la cosa, oggetto del contratto, che può essere mobile o immobile, individualmente determinata o determinabile, suscettibile di godimento ripetuto. Il secondo è il godimento, che il locatore si obbliga a far conseguire al conduttore senza trasferirgli la proprietà. Il terzo è il tempo, ossia la durata determinata o determinabile della prestazione. Il quarto è il corrispettivo (canone), che configura la locazione come contratto sinallagmatico e oneroso, distinguendola dal comodato.
Quando si applica
La disciplina generale degli artt. 1571 ss. c.c. si applica alle locazioni in via residuale, ossia quando non operano le discipline speciali. Per le locazioni abitative urbane vige la L. 431/1998, per le locazioni non abitative la L. 392/1978, per l'affitto di fondi rustici la L. 203/1982, per i contratti agricoli particolari le normative di settore. Per i beni mobili registrati (autoveicoli, navi, aeromobili) si applicano le discipline codicistiche e speciali corrispondenti.
Confronto sistemico
Il contratto di locazione si distingue dalla vendita (art. 1470 c.c.) per il mancato trasferimento del diritto reale, dal comodato (art. 1803 c.c.) per la natura onerosa, dal leasing finanziario per la differente causa di scambio, dall'affitto (art. 1615 c.c.) per l'oggetto produttivo. Si coordina con l'art. 1572 c.c. (capacità di disporre dei diritti), con l'art. 1573 c.c. (durata massima trentennale), con gli artt. 1575-1577 c.c. (obblighi del locatore), e con l'art. 1578 c.c. (vizi della cosa locata).
Profili problematici
La giurisprudenza si è occupata della distinzione tra locazione e altre figure affini, in particolare il contratto di gestione, il comodato con prestazioni accessorie, l'occupazione precaria, l'albergo. Discusso resta il regime delle locazioni di breve durata e dei contratti di affitto stagionale, oggi disciplinati anche dalla normativa sugli affitti turistici. Aperti restano i profili di tutela contro il mancato pagamento del canone, la successione nel contratto e la sub-locazione non autorizzata.
Domande frequenti
Quali sono gli elementi essenziali del contratto di locazione?
Sono la cosa (mobile o immobile), il godimento temporaneo, il tempo (determinato o determinabile, con limite massimo trentennale ex art. 1573 c.c.) e il corrispettivo (canone). La mancanza di uno di questi elementi impedisce la qualificazione come locazione, salva la riconducibilità ad altre figure (comodato, vendita).
La locazione richiede una forma particolare?
Il codice civile non impone una forma specifica, ma le leggi speciali esigono la forma scritta per le locazioni di immobili urbani (art. 1, comma 4, L. 431/1998) e per gli affitti di fondi rustici. Per i contratti ultra-novennali è prescritta la trascrizione, e per quelli soggetti a registrazione opera il regime fiscale dedicato.
Locazione e comodato che differenza hanno?
La locazione è onerosa: la prestazione di godimento è scambiata con il pagamento di un canone. Il comodato (art. 1803 c.c.) è invece essenzialmente gratuito: il comodante consegna il bene senza ricevere corrispettivo. La presenza o assenza del canone è elemento qualificante.
Qual è la durata massima di un contratto di locazione?
L'art. 1573 c.c. prevede una durata massima di trent'anni per le locazioni ordinarie. Le discipline speciali fissano durate minime e tipologie contrattuali specifiche: 4+4 anni per le abitative a canone libero, 3+2 per quelle concordate, 6+6 per le commerciali, 9+9 per quelle alberghiere.
Spiegazione
La locazione è il contratto con cui una parte (locatore) si obbliga a far godere all’altra (conduttore) una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo (il canone).
Come funziona e quando si applica
È il contratto base degli affitti. Per le locazioni abitative e commerciali si aggiungono le leggi speciali (L. 392/1978 e L. 431/1998) che disciplinano durata minima, recesso e canone. Il locatore deve consegnare e mantenere la cosa idonea all’uso (art. 1575); il conduttore deve pagare il canone e custodire la cosa.
Esempio pratico
Il contratto con cui si affitta un appartamento per quattro anni a un canone mensile è una locazione: il proprietario garantisce il godimento, l’inquilino paga il canone.
Domande frequenti
Che cos’è la locazione?
Il contratto con cui si concede il godimento di una cosa per un tempo determinato verso un corrispettivo (il canone).
Quali leggi regolano gli affitti di casa?
Oltre al codice civile, la L. 431/1998 per le locazioni abitative e la L. 392/1978 per molti aspetti, incluse le locazioni commerciali.
Norme collegate
Spiegazione divulgativa a scopo informativo, aggiornata alla normativa vigente; non sostituisce una consulenza legale sul caso concreto.