Testo dell'articoloVigente
L’art. 386 del Codice della Crisi d’Impresa e dell’Insolvenza (D.Lgs. 14/2019) ha riformato in profondità le tutele dell’acquirente di immobile da costruire, incidendo sul d.lgs. 122/2005. In questa raccolta di casi pratici sull’art. 386 CCII si esaminano le situazioni concrete più frequenti: dalla nullità relativa per mancata consegna della polizza al ruolo del notaio, dall’escussione della fideiussione fino all’inadempimento del costruttore. Per il testo integrale dell’articolo e il commento sistematico si rinvia alla scheda Articolo 386 CCII su leggeinchiaro.it.
Quadro normativo
L’art. 386 CCII modifica l’art. 4 del d.lgs. 122/2005, che obbliga il costruttore a consegnare all’acquirente, contestualmente al rogito, una polizza assicurativa indennitaria decennale postuma a copertura dei danni da rovina o gravi difetti costruttivi ex art. 1669 c.c. La novella rafforza quell’obbligo su tre fronti: introduce la nullità relativa del contratto in caso di mancata consegna; delega a un decreto interministeriale la fissazione di un modello standard per la polizza; coordina l’inadempimento con il meccanismo di escussione della fideiussione ex art. 3 d.lgs. 122/2005. L’obiettivo è garantire all’acquirente una tutela effettiva e non meramente formale contro il rischio di crisi del costruttore.
Ambito di applicazione
Le norme si applicano ai contratti aventi ad oggetto il trasferimento di immobili «da costruire» (acquirente persona fisica, costruttore imprenditore, versamento di acconti) ai sensi dell’art. 1 d.lgs. 122/2005. Sono esclusi gli immobili già ultimati e le vendite tra privati. Sul piano oggettivo, la polizza deve coprire i danni materiali diretti all’immobile per dieci anni dal completamento. Il contenuto e il modello standard sono fissati dal decreto interministeriale MISE-Giustizia-MEF da adottarsi entro novanta giorni dall’entrata in vigore; sino a quel momento valgono i requisiti minimi già ricavabili dalla disciplina previgente.
Profili operativi: nullità relativa e ruolo del notaio
La modifica più rilevante è l’inserimento della clausola «a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere solo dall’acquirente» nel comma 1 dell’art. 4 d.lgs. 122/2005. Si tratta di una nullità di protezione: la legittimazione attiva spetta esclusivamente al soggetto protetto; il costruttore non può invocarla per liberarsi dal vincolo. La nullità è rilevabile d’ufficio dal giudice, ma nell’esclusivo interesse dell’acquirente, in analogia con le nullità bancarie (art. 127 TUB) e consumeristiche (art. 36 cod. cons.). Il notaio, ai sensi del nuovo comma 1-quater, deve menzionare nell’atto gli estremi identificativi della polizza e attestarne la conformità al decreto attuativo; omettere tale verifica espone il pubblico ufficiale a responsabilità disciplinare.
Caso N. 1: Rogito senza consegna della polizza decennale
Scenario. Tizio acquista un appartamento in costruzione dall’impresa Alfa S.r.l. Al momento del rogito il costruttore dichiara che la polizza assicurativa decennale postuma è in fase di emissione e verrà consegnata entro trenta giorni. Il notaio procede comunque all’atto.
Come si legge l’art. 386 CCII. L’art. 386 CCII ha modificato l’art. 4 d.lgs. 122/2005 introducendo la nullità relativa per mancata consegna della polizza all’atto del trasferimento. La promessa di consegna futura non sana il vizio: la polizza deve essere fisicamente trasmessa all’acquirente contestualmente al rogito. Tizio può quindi agire per far dichiarare la nullità del contratto, o – se preferisce mantenere l’acquisto – rinunciare alla nullità senza che Alfa possa opporsi.
- Conservare tutta la documentazione relativa all’atto (rogito, eventuale dichiarazione del costruttore sulla polizza «in corso di emissione»).
- Diffidare formalmente Alfa alla consegna immediata della polizza, fissando un termine congruo.
- Valutare con un professionista abilitato se far valere la nullità o attendere la regolarizzazione.
- Verificare se la fideiussione ex art. 3 d.lgs. 122/2005 è ancora in essere e se l’inadempimento legittima l’escussione.
Caso N. 2: Polizza consegnata ma non conforme al modello standard
Scenario. Sempronio acquista un’unità in un complesso residenziale. Al rogito gli viene consegnata una polizza decennale postuma, ma la stessa presenta massimali inferiori al valore dell’immobile, franchigie elevate e clausole di esclusione per «vizi preesistenti» non meglio definiti. Il decreto interministeriale previsto dall’art. 386 CCII è stato nel frattempo adottato e fissa requisiti minimi precisi.
Come si legge l’art. 386 CCII. Il nuovo comma 1-bis dell’art. 4 d.lgs. 122/2005 impone che la polizza rispetti il contenuto e le caratteristiche fissate dal decreto interministeriale. Una polizza formalmente rilasciata ma sostanzialmente difforme dal modello standard è equiparabile, ai fini del presidio sanzionatorio, a una polizza non consegnata: la nullità relativa può comunque essere fatta valere da Sempronio. Il comma 1-quater impone al notaio di attestare la conformità al modello; il mancato riscontro di tale conformità in atto è già un segnale di irregolarità.
- Acquisire copia del decreto interministeriale e confrontarlo clausola per clausola con le condizioni di polizza ricevute.
- Richiedere all’assicuratore una dichiarazione scritta di conformità al modello standard ministeriale.
- Se la difformità è confermata, valutare la domanda di nullità del contratto di compravendita o la richiesta di sostituzione della polizza adeguata.
- Conservare la corrispondenza con il costruttore e con l’assicuratore come prova in caso di contenzioso.
Caso N. 3: Recesso dell’acquirente ed escussione della fideiussione
Scenario. Caia ha stipulato un contratto preliminare per l’acquisto di un appartamento da Beta S.r.l., versando un acconto di 60.000 euro garantito da fideiussione ex art. 3 d.lgs. 122/2005. Al momento del rogito Beta non consegna la polizza decennale postuma. Caia vuole recedere dal contratto e recuperare le somme versate.
Come si legge l’art. 386 CCII. L’art. 386 CCII ha coordinato l’inadempimento relativo alla polizza con il meccanismo di escussione della fideiussione. Il nuovo art. 4, comma 1-ter, d.lgs. 122/2005 prevede che l’acquirente il quale receda ai sensi dell’art. 6 del medesimo decreto possa escutere la fideiussione di cui all’art. 3, comma 3, lett. b). Caia, esercitando il recesso, ha diritto a che il fideiussore le restituisca tutte le somme versate al costruttore a titolo di acconto.
- Inviare al costruttore Beta S.r.l. una raccomandata a/r o PEC di recesso ai sensi dell’art. 6 d.lgs. 122/2005, indicando espressamente il motivo (mancata consegna della polizza).
- Notificare contestualmente la dichiarazione di escussione alla banca o all’assicuratore garante, allegando copia del contratto, delle ricevute di pagamento e della comunicazione di recesso.
- Conservare la prova dell’inadempimento del costruttore (es. verbale notarile che attesta la mancata consegna della polizza al rogito).
- In caso di rifiuto del fideiussore, rivolgersi a un professionista abilitato per l’azione esecutiva.
Caso N. 4: Il costruttore entra in crisi prima del rogito
Scenario. Tizio ha acquistato in via preliminare un appartamento da Gamma S.r.l., versando acconti per 80.000 euro. Prima della firma del rogito Gamma apre una procedura di composizione negoziata della crisi ai sensi del CCII. La polizza decennale postuma non è stata ancora rilasciata.
Come si legge l’art. 386 CCII. La ratio dell’art. 386 CCII è proprio quella di rafforzare la posizione dell’acquirente in scenari di crisi del costruttore. In questo caso la polizza non può essere consegnata perché l’atto non è ancora perfezionato; tuttavia la fideiussione rilasciata ex art. 2 d.lgs. 122/2005 a garanzia degli acconti rimane escutibile. Tizio può recedere dal contratto preliminare a causa della situazione di crisi e attivare la fideiussione. Se invece sceglie di attendere il perfezionamento del rogito nell’ambito della procedura, dovrà esigere la consegna della polizza conforme prima di firmare.
- Verificare l’esistenza e la validità della fideiussione rilasciata ex art. 2 d.lgs. 122/2005 per gli acconti versati.
- Seguire l’evoluzione della procedura di composizione negoziata tramite la piattaforma telematica CCII e valutare l’opportunità di recedere tempestivamente.
- Se si opta per il rogito nell’ambito della procedura, pretendere la produzione della polizza decennale postuma conforme al modello standard prima di firmare.
- Consultare un professionista abilitato per coordinare il recesso con l’escussione della fideiussione.
Caso N. 5: L’atto menziona la polizza ma il documento è intestato a un soggetto diverso
Scenario. Sempronio acquista un appartamento e il notaio menziona nell’atto gli estremi della polizza decennale postuma. Tuttavia, esaminando il documento, Sempronio constata che la polizza è intestata a Gamma S.p.a. – società controllante del costruttore – e non all’acquirente come beneficiario designato.
Come si legge l’art. 386 CCII. Il comma 1-quater dell’art. 4 d.lgs. 122/2005 impone che l’atto menzioni gli estremi identificativi della polizza e la sua conformità al decreto attuativo; la polizza deve però coprire specificamente l’immobile trasferito e tutelare l’acquirente come beneficiario (o comunque come soggetto legittimato a far valere le garanzie). Una polizza intestata a un soggetto terzo non realizza la funzione protettiva della norma: Sempronio può contestare la conformità e, in caso di mancata regolarizzazione, azionare la nullità relativa di cui al comma 1.
- Richiedere copia integrale della polizza e verificare il nominativo del contraente, del beneficiario e dell’immobile assicurato.
- Contestare per iscritto al costruttore l’irregolarità entro un termine ragionevole, chiedendo la sostituzione con una polizza correttamente intestata.
- Segnalare al notaio rogante l’anomalia, ai fini della sua responsabilità disciplinare per il mancato controllo di conformità.
- Valutare con un professionista abilitato l’azione di nullità relativa o la richiesta di risarcimento del danno.
Quando intervenire
La parte acquirente deve attivarsi al momento del rogito, senza attendere il manifestarsi di danni all’immobile. La nullità relativa è imprescrittibile, ma agire subito impedisce il consolidarsi della situazione. In concreto: se la polizza manca al rogito, documentare la mancanza e riservarsi l’azione di nullità; se la polizza è difforme dal modello standard, verificarla prima di firmare; se il costruttore entra in crisi dopo il preliminare, attivare tempestivamente la fideiussione sugli acconti. In ogni caso è essenziale conservare tutta la documentazione: preliminare, ricevute di acconto, polizza, fideiussione e corrispondenza.
Norme e fonti
- Art. 386, D.Lgs. 14/2019 – Codice della Crisi d’Impresa e dell’Insolvenza (CCII)
- Art. 4, D.Lgs. 122/2005 – Polizza assicurativa decennale postuma (come modificato dall’art. 386 CCII)
- Art. 2, D.Lgs. 122/2005 – Obbligo di fideiussione a garanzia degli acconti
- Art. 3, D.Lgs. 122/2005 – Escussione della fideiussione
- Art. 6, D.Lgs. 122/2005 – Diritto di recesso dell’acquirente
- Art. 1669, Codice Civile – Rovina di edifici e gravi difetti costruttivi
- Art. 36, D.Lgs. 206/2005 (Codice del Consumo) – Nullità di protezione consumeristica
- Art. 127, D.Lgs. 385/1993 (TUB) – Nullità relativa bancaria (per analogia sistematica)
Domande frequenti
Il costruttore può far valere la nullità per mancata consegna della polizza?
No. La nullità introdotta dall’art. 386 CCII è una nullità di protezione, azionabile esclusivamente dall’acquirente. Il costruttore non può invocarla per liberarsi dal vincolo contrattuale: lo scopo della norma è tutelare la parte debole, non consentire al costruttore di eludere le proprie obbligazioni.
Cosa succede se il decreto interministeriale sul modello standard non è ancora stato adottato?
Sino all’adozione del decreto interministeriale previsto dal nuovo comma 1-bis dell’art. 4 d.lgs. 122/2005, la polizza deve rispettare i requisiti minimi ricavabili dalla disciplina previgente e dalla prassi assicurativa. L’obbligo di consegna al rogito rimane pienamente efficace; l’assenza del modello standard non esime il costruttore dall’obbligo né sana la mancata consegna.
La fideiussione sugli acconti copre anche il caso in cui la polizza decennale non venga consegnata?
Sì, ma in modo indiretto. Il nuovo art. 4, comma 1-ter, d.lgs. 122/2005 consente all’acquirente che receda per mancata consegna della polizza di escutere la fideiussione ex art. 3, c. 3, lett. b), per recuperare le somme versate. La fideiussione non sostituisce la polizza, ma garantisce la restituzione degli acconti in caso di inadempimento del costruttore.
Il notaio è obbligato a rifiutare il rogito se la polizza non è conforme?
Il notaio deve menzionare nell’atto gli estremi della polizza e la sua conformità al modello standard (comma 1-quater). Se la polizza è assente o non conforme, deve renderne edotto l’acquirente; procedere senza annotare l’irregolarità espone il notaio a responsabilità disciplinare. L’acquirente mantiene comunque il diritto di azionare la nullità relativa.
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