Art. 33 D.P.R. 380/2001 (TUE) – Interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità
In vigore dal 30/06/2003
267, articoli 107 e 109) 1. Gli interventi e le opere di ristrutturazione edilizia di cui all’articolo 10, comma 1, eseguiti in assenza di permesso o in totale difformità da esso, sono rimossi ovvero demoliti e gli edifici sono resi conformi alle prescrizioni degli strumenti urbanistico-edilizi entro il congruo termine stabilito dal dirigente o del responsabile del competente ufficio comunale con propria ordinanza, decorso il quale l’ordinanza stessa è eseguita a cura del comune e a spese dei responsabili dell’abuso. 2. Qualora, sulla base di motivato accertamento dell’ufficio tecnico comunale, il ripristino dello stato dei luoghi non sia possibile, il dirigente o il responsabile dell’ufficio irroga una sanzione pecunaria pari al doppio dell’aumento di valore dell’immobile, conseguente alla realizzazione delle opere, determinato, con riferimento alla data di ultimazione dei lavori, in base ai criteri previsti dalla legge 27 luglio 1978, n. 392, e con riferimento all’ultimo costo di produzione determinato con decreto ministeriale, aggiornato alla data di esecuzione dell’abuso, sulla base dell’indice ISTAT del costo di costruzione, con la esclusione, per i comuni non tenuti all’applicazione della legge medesima, del parametro relativo all’ubicazione e con l’equiparazione alla categoria A/1 delle categorie non comprese nell’articolo 16 della medesima legge. Per gli edifici adibiti ad uso diverso da quello di abitazione la sanzione è pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile, determinato a cura dell’agenzia del territorio. 3. Qualora le opere siano state eseguite su immobili vincolati ai sensi del decreto legislativo 29 ottobre 1999, n. 490, l’amministrazione competente a vigilare sull’osservanza del vincolo, salva l’applicazione di altre misure e sanzioni previste da norme vigenti, ordina la restituzione in pristino a cura e spese del responsabile dell’abuso, indicando criteri e modalità diretti a ricostituire l’originario organismo edilizio, ed irroga una sanzione pecuniaria da 516 euro a 5164 euro. (1) 4. Qualora le opere siano state eseguite su immobili, anche se non vincolati, compresi nelle zone omogenee A, di cui al decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444, il dirigente o il responsabile dell’uf- DPR 6.6.2001 n. 380 – Art. 34-34 bis 45 ficio richiede all’amministrazione competente alla tutela dei beni culturali ed ambientali apposito parere vincolante circa la restituzione in pristino o la irrogazione della sanzione pecuniaria di cui al precedente comma. Qualora il parere non venga reso entro novanta giorni dalla richiesta il dirigente o il responsabile provvede autonomamente. 5. In caso di inerzia, si applica la disposizione di cui all’articolo 31, comma 8. 6. È comunque dovuto il contributo di costruzione di cui agli articoli 16 e 19. 6 bis. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche agli interventi di ristrutturazione edilizia di cui all’articolo 23, comma 01 (3), eseguiti in assenza di segnalazione certificata di inizio attività (2) o in totale difformità dalla stessa. (4) Note: (1) Comma rettificato con Comunicato 13.11.2001, pubblicato in G.U. 13.11.2001 n. 264. (2) Le parole “segnalazione certificata di inizio attività“ sono state sostituite alle precedenti “denuncia di inizio attività“ dall’art. 17, comma 2, DL 12.9.2014 n. 133, convertito, con modificazioni, dalla L. 11.11.2014 n. 164. (3) Le parole “all’articolo 23, comma 01” sono state sostituite alle precedenti “all’articolo 22, comma 3” dall’art. 3, comma 1, lett. m), DLgs 25.11.2016 n. 222, pubblicato in G.U. 26.11.2016 n. 277. (4) Comma inserito dall’art. 1, comma 1, lett. h), DLgs. 27.12.2002 n. 301, pubblicato in G.U. 21.1.2003 n. 16.
In sintesi
L’art. 33 del Testo Unico Edilizia disciplina il regime sanzionatorio specifico per gli interventi di ristrutturazione edilizia di cui all’art. 10, comma 1 (ristrutturazione «pesante», soggetta a permesso di costruire o, in alternativa, a SCIA cd. «alternativa») eseguiti in assenza di titolo o in totale difformità da esso. Si tratta di una norma di regime intermedio tra le sanzioni «soft» dell’art. 37 (per opere SCIA semplice) e quelle drastiche dell’art. 31 (per nuove costruzioni in totale difformità). La logica è proteggere comunque l’esistenza dell’edificio quando il ripristino sarebbe sproporzionato, applicando una sanzione pecuniaria significativa.
Quale ristrutturazione
L’art. 33 si applica solo alla ristrutturazione edilizia «pesante» di cui all’art. 10, comma 1, lett. c) TUE: gli interventi che portano a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, comportanti modifiche di volume (in passato escluse, oggi ammesse anche con incremento), prospetti, demolizione e ricostruzione, ecc. La ristrutturazione «leggera» (manutenzione straordinaria che incida sui prospetti, opere interne con modifiche strutturali, ecc.), soggetta a SCIA semplice ex art. 22, segue invece il regime sanzionatorio più mite dell’art. 37.
Regola generale: ripristino
Il comma 1 stabilisce la regola: gli interventi e le opere eseguiti in assenza di permesso o in totale difformità sono rimossi o demoliti, e gli edifici resi conformi alle prescrizioni urbanistico-edilizie entro il congruo termine stabilito dal dirigente con ordinanza. Decorso il termine, l’ordinanza è eseguita a cura del Comune e a spese del responsabile (cd. «esecuzione in danno»). È il principio classico della reductio in pristinum: la prima risposta dell’ordinamento è il ripristino dello stato dei luoghi.
Sanzione pecuniaria sostitutiva
Il comma 2 contempla l’eccezione: quando, sulla base di motivato accertamento dell’ufficio tecnico comunale, il ripristino non è possibile (perché tecnicamente irrealizzabile o perché comprometterebbe le parti legittime dell’edificio), si applica una sanzione pecuniaria.
L’importo è significativo: pari al doppio dell’aumento di valore dell’immobile conseguente alle opere, determinato secondo i criteri della L. 392/1978 (cd. equo canone, oggi superata ma ancora richiamata per il calcolo) con riferimento alla data di ultimazione dei lavori e all’ultimo costo di produzione determinato con DM, aggiornato sulla base dell’indice ISTAT del costo di costruzione. Per i comuni non tenuti all’applicazione della L. 392/1978 si esclude il parametro relativo all’ubicazione e si equiparano alla categoria A/1 le categorie non comprese nell’art. 16 della stessa legge.
Per gli edifici non residenziali, la sanzione è pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile, determinato a cura dell’Agenzia delle entrate (subentrata all’Agenzia del territorio).
Immobili vincolati
Il comma 3 introduce un regime aggravato per immobili vincolati ai sensi del D.Lgs. 42/2004 (Codice dei beni culturali e del paesaggio), anche se la norma richiama ancora il previgente D.Lgs. 490/1999. L’amministrazione competente a vigilare sull’osservanza del vincolo, salva l’applicazione di altre misure e sanzioni previste, ordina la restituzione in pristino a cura e spese del responsabile, indicando criteri e modalità per ricostituire l’organismo edilizio originario, e irroga una sanzione pecuniaria da 516 a 5.164 euro.
L’autorità competente è la Soprintendenza per i beni vincolati culturalmente o paesaggisticamente. Il regime è particolarmente severo: il ripristino è obbligatorio (non è ammessa la sostituzione monetaria del comma 2), e la sanzione pecuniaria si aggiunge alle eventuali sanzioni penali ex art. 169 e 181 D.Lgs. 42/2004 e all’art. 44 TUE.
Zone A non vincolate
Il comma 4 estende un regime parzialmente aggravato anche agli immobili, non vincolati, compresi nelle zone omogenee A ex DM 1444/1968 (centri storici e di pregio). In questi casi il dirigente comunale richiede al MiC (Ministero della Cultura) un parere vincolante sulla restituzione in pristino o sull’irrogazione della sanzione pecuniaria. Se il parere non viene reso entro 90 giorni, il dirigente provvede autonomamente. È una garanzia di tutela diffusa per i centri storici, anche quando non sussistano vincoli puntuali.
Inerzia comunale e poteri sostitutivi
Il comma 5 richiama l’art. 31, comma 8, per i casi di inerzia comunale: si attivano i poteri sostitutivi della Regione (e in seconda battuta del Prefetto), che possono procedere alla demolizione in luogo del Comune.
Il contributo di costruzione
Il comma 6 chiarisce un punto importante: in ogni caso è dovuto il contributo di costruzione ex artt. 16 e 19 (oneri di urbanizzazione e costo di costruzione). La sanzione pecuniaria sostitutiva del ripristino non assorbe gli oneri concessori: essi restano dovuti come se il titolo fosse stato regolarmente rilasciato.
Estensione alla SCIA alternativa al permesso
Il comma 6-bis estende l’applicazione dell’art. 33 anche agli interventi di ristrutturazione di cui all’art. 23, comma 01 (cd. SCIA alternativa al permesso di costruire, per ristrutturazione pesante e nuove costruzioni in zona urbana di completamento) eseguiti in assenza di SCIA o in totale difformità. Si tratta di un’estensione necessaria per evitare che la scelta del titolo (SCIA alternativa anziché permesso) comporti un regime sanzionatorio diverso a parità di gravità dell’abuso.
Coordinamento con il regime penale
L’art. 33 disciplina solo le sanzioni amministrative. Sul piano penale resta applicabile l’art. 44 TUE, in particolare la lettera b) per le opere in assenza o totale difformità dal permesso di costruire (arresto fino a due anni e ammenda da 5.164 a 51.645 euro). Per immobili vincolati culturalmente si aggiungono i reati di cui all’art. 169 D.Lgs. 42/2004 (per i vincoli storico-artistici); per immobili in vincolo paesaggistico, l’art. 181 D.Lgs. 42/2004.
Caso pratico
Tizio ottiene un permesso per la ristrutturazione pesante di un fabbricato esistente, con demolizione di una porzione e ricostruzione con stessa volumetria. Durante i lavori Tizio aumenta del 25% la cubatura del corpo ricostruito e modifica radicalmente i prospetti. Si configura totale difformità rispetto al permesso. Il dirigente del SUE emette ordinanza di ripristino entro 60 giorni. Tizio non adempie: il Comune procede in danno, demolendo la porzione abusiva. Se il ripristino non fosse possibile senza compromettere le parti legittime, si applicherebbe sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento di valore (es. su 100.000 € di plusvalore, sanzione di 200.000 €). Restano in ogni caso dovuti gli oneri di urbanizzazione e il costo di costruzione. Sul piano penale, Tizio è imputato ex art. 44, lett. b) TUE.
Diverso il caso di Caio, proprietario di un edificio in zona A del PRG (centro storico), non vincolato, che esegue una ristrutturazione pesante in totale difformità. Il dirigente, prima di decidere se ordinare il ripristino o applicare la sanzione pecuniaria, deve richiedere parere vincolante al MiC ex comma 4. Se la Soprintendenza ritiene necessario il ripristino integrale per tutelare il pregio del centro storico, il dirigente è vincolato a ordinarlo, anche se tecnicamente complesso.
Domande frequenti
Quando si applica l’art. 33 TUE?
L’art. 33 si applica agli interventi di ristrutturazione edilizia «pesante» di cui all’art. 10, comma 1, lett. c) TUE, quelli che portano a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, quando eseguiti in assenza di permesso di costruire o in totale difformità. Il comma 6-bis estende l’applicazione anche alle ristrutturazioni pesanti eseguite tramite SCIA alternativa al permesso (art. 23, comma 01), in assenza di SCIA o in totale difformità. La ristrutturazione «leggera» soggetta a SCIA semplice segue invece il regime più mite dell’art. 37.
Devo demolire o posso pagare una sanzione?
La regola è la demolizione/ripristino entro il termine fissato dal dirigente con ordinanza. La sanzione pecuniaria è ammessa solo come eccezione: il comma 2 la prevede quando, sulla base di motivato accertamento dell’ufficio tecnico comunale, il ripristino non è possibile (perché tecnicamente irrealizzabile o perché comprometterebbe le parti legittime dell’edificio). L’importo è pari al doppio dell’aumento di valore (immobili residenziali) o del valore venale (non residenziali). Per immobili vincolati ex D.Lgs. 42/2004 il ripristino è invece sempre obbligatorio, salva l’applicazione di sanzioni cumulative.
Cosa cambia per gli immobili vincolati?
Il comma 3 dell’art. 33 introduce un regime aggravato. L’autorità competente a vigilare sul vincolo (Soprintendenza per i beni culturali e paesaggistici) ordina la restituzione in pristino a cura e spese del responsabile, indicando criteri e modalità per ricostituire l’organismo edilizio originario, e irroga una sanzione pecuniaria da 516 a 5.164 euro. Non è ammessa la sostituzione monetaria della demolizione del comma 2: il ripristino è sempre obbligatorio. Restano applicabili le sanzioni penali ex art. 169 e 181 D.Lgs. 42/2004 e art. 44 TUE.
Per gli immobili non vincolati in zona A serve un parere?
Sì. Il comma 4 dell’art. 33 prevede che, per immobili non vincolati ma compresi nelle zone omogenee A ex DM 1444/1968 (centri storici e di pregio), il dirigente richieda al Ministero della Cultura un parere vincolante sulla restituzione in pristino o sull’irrogazione della sanzione pecuniaria. Se il parere non viene reso entro 90 giorni, il dirigente provvede autonomamente. È una tutela diffusa dei centri storici, che si applica anche in assenza di vincoli puntuali sui singoli edifici.
Devo pagare gli oneri di urbanizzazione anche se ho costruito in difformità?
Sì. Il comma 6 dell’art. 33 stabilisce espressamente che il contributo di costruzione ex artt. 16 e 19 TUE (oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, costo di costruzione) è in ogni caso dovuto. La sanzione pecuniaria sostitutiva del ripristino, quando applicabile, non assorbe gli oneri concessori, che restano dovuti come se il titolo fosse stato regolarmente rilasciato. Si tratta di una doppia voce di costo per il responsabile dell’abuso: sanzione + oneri.