Art. 19 D.P.R. 380/2001 (TUE) – Contributo di costruzione per opere o impianti non destinati alla residenza
In vigore dal 30/06/2003
28 gennaio 1977, n. 10, art. 10) 1. Il permesso di costruire relativo a costruzioni o impianti destinati ad attività industriali o artigianali dirette alla trasformazione di beni ed alla prestazione di servizi comporta la corresponsione di un contributo pari alla incidenza delle opere di urbanizzazione, di quelle necessarie al trattamento e allo smaltimento dei rifiuti solidi, liquidi e gassosi e di quelle necessarie alla sistemazione dei luo- DPR 6.6.2001 n. 380 – Art. 20 27 ghi ove ne siano alterate le caratteristiche. La incidenza di tali opere è stabilita con deliberazione del consiglio comunale in base a parametri che la regione definisce con i criteri di cui al comma 4, lettere a) e b) dell’articolo 16, nonchè in relazione ai tipi di attività produttiva. 2. Il permesso di costruire relativo a costruzioni o impianti destinati ad attività turistiche, commerciali e direzionali o allo svolgimento di servizi comporta la corresponsione di un contributo pari all’incidenza delle opere di urbanizzazione, determinata ai sensi dell’articolo 16, nonchè una quota non superiore al 10 per cento del costo documentato di costruzione da stabilirsi, in relazione ai diversi tipi di attività, con deliberazione del consiglio comunale. 3. Qualora la destinazione d’uso delle opere indicate nei commi precedenti, nonchè di quelle nelle zone agricole previste dall’articolo 17, venga comunque modificata nei dieci anni successivi all’ultimazione dei lavori, il contributo di costruzione è dovuto nella misura massima corrispondente alla nuova destinazione, determinata con riferimento al momento dell’intervenuta variazione. SEZIONE III – PROCEDIMENTO
In sintesi
L’art. 19 del Testo Unico Edilizia disciplina il contributo di costruzione per gli interventi non residenziali: industriali, artigianali, turistici, commerciali, direzionali, di servizi. È una norma speciale rispetto all’art. 16 (che si occupa della disciplina generale ed è naturalmente calibrata sull’edilizia residenziale): il legislatore ha riconosciuto che le costruzioni produttive e di servizio hanno specificità che giustificano un regime contributivo differenziato. Per il professionista che assiste imprese, sviluppatori commerciali, operatori turistici, conoscere bene questa norma è essenziale per stimare correttamente i costi e ottimizzare la struttura dell’investimento.
La logica della differenziazione
Perché un regime separato per il non residenziale? Perché le costruzioni produttive e di servizio:
(a) generano diverse esigenze infrastrutturali: una fabbrica richiede strade idonee al traffico pesante, allacci ad alta potenza, sistemi di smaltimento di rifiuti speciali; un centro commerciale richiede parcheggi per migliaia di veicoli; un albergo richiede dotazioni turistiche specifiche;
(b) producono diversi impatti ambientali: emissioni in atmosfera, rifiuti speciali, alterazioni del territorio circostante;
(c) hanno diversa redditività rispetto al residenziale: il costo di costruzione del produttivo è in genere inferiore (capannoni, magazzini, strutture leggere), ma genera ricavi continuativi (affitti, fatturati) che giustificano un’imposizione mirata;
(d) richiedono specifiche opere di sistemazione: piazzali, recinzioni, sistemi antincendio, vasche di laminazione.
L’art. 19 risponde a queste specificità con un regime calibrato.
Costruzioni industriali e artigianali
Il comma 1 disciplina il regime per le costruzioni o impianti destinati ad attività industriali o artigianali dirette alla trasformazione di beni e alla prestazione di servizi. Il contributo è pari all’incidenza di:
(a) opere di urbanizzazione (primaria e secondaria);
(b) opere necessarie al trattamento e smaltimento dei rifiuti solidi, liquidi e gassosi: depuratori, vasche di neutralizzazione, sistemi di abbattimento emissioni, smaltimento rifiuti speciali;
(c) opere necessarie alla sistemazione dei luoghi ove ne siano alterate le caratteristiche: ricomposizione paesaggistica, opere di mitigazione ambientale, regimazione idraulica.
L’incidenza è stabilita con deliberazione del consiglio comunale sulla base di parametri regionali (criteri art. 16 comma 4 lett. a) e b): ampiezza demografica e caratteristiche geografiche), nonché in relazione ai tipi di attività produttiva. Significa che un’industria a forte impatto ambientale (chimica, metallurgica) pagherà più di un’attività artigianale leggera (laboratorio, tessile, vetro artistico).
Si noti che il regime non comprende la quota sul costo di costruzione: per il produttivo industriale-artigianale non si applica la percentuale sul costo standard. È un alleggerimento che tiene conto della redditività dell’attività e della frequente necessità di reinvestire i margini in macchinari e tecnologia.
Costruzioni turistiche, commerciali, direzionali, di servizi
Il comma 2 disciplina il regime per le costruzioni o impianti destinati ad attività turistiche, commerciali, direzionali o allo svolgimento di servizi. Il contributo è pari a:
(a) incidenza delle opere di urbanizzazione, determinata ai sensi dell’art. 16;
(b) una quota non superiore al 10% del costo documentato di costruzione, da stabilirsi in relazione ai diversi tipi di attività con deliberazione del consiglio comunale.
Qui c'è un’importante differenza rispetto al produttivo industriale: viene aggiunta una quota sul costo di costruzione (massimo 10%, contro il 5-20% del residenziale ex art. 16). È un riconoscimento del fatto che il terziario (commercio, alberghi, uffici, servizi) genera valore aggiunto e ricavi diretti dall’opera edilizia, in misura maggiore rispetto al produttivo industriale.
La quota è calcolata sul costo documentato di costruzione, non sul costo standard regionale: significa che il calcolo si basa sui costi effettivi sostenuti, documentati dal richiedente attraverso il computo metrico estimativo del progetto. È una soluzione più aderente alla realtà dell’investimento.
La penalizzazione per cambio di destinazione d'uso
Il comma 3 disciplina una situazione di rilievo pratico significativo: il cambio di destinazione d'uso entro il decennio. Se la destinazione delle opere indicate nei commi precedenti (industriale, artigianale, turistica, commerciale, direzionale, di servizi) o di quelle nelle zone agricole previste dall’art. 17 (esonerate) viene comunque modificata nei dieci anni successivi all’ultimazione dei lavori, il contributo di costruzione è dovuto nella misura massima corrispondente alla nuova destinazione.
La logica è di tutela dell’erario comunale e di disincentivo alle elusioni: se un soggetto realizza un capannone industriale (con regime contributivo agevolato del comma 1) e poi entro dieci anni lo converte in residenza (con regime ordinario art. 16), deve pagare la differenza, calcolata sulla misura massima per la nuova destinazione (residenziale).
Il cambio di destinazione ha sempre un costo, anche se urbanisticamente consentito (vedi art. 23-ter TUE). E quando interviene nei primi dieci anni dalla costruzione, scatta questo conguaglio che impedisce strategie elusive di tipo «costruisco a basso onere e poi converto».
Caso pratico: capannone artigianale
Tizio realizza un capannone artigianale di 1.000 mq per la sua attività di carpenteria metallica. Il consiglio comunale ha stabilito un’incidenza di 50 euro/mq per oneri di urbanizzazione, 20 euro/mq per opere di smaltimento e sistemazione (l’attività non è particolarmente impattante). Tizio paga 70.000 euro di contributo, senza alcuna quota sul costo di costruzione (esenti per il produttivo industriale-artigianale ex art. 19 comma 1). È un regime molto vantaggioso che incentiva l’insediamento produttivo.
Caso pratico: centro commerciale
Caia sviluppa un centro commerciale di media struttura di 3.000 mq di superficie di vendita. Il consiglio comunale ha fissato gli oneri di urbanizzazione a 80 euro/mq (alta incidenza per il commerciale, che richiede grandi parcheggi e infrastrutture viarie). La quota sul costo di costruzione è fissata al 7% (commerciale di media struttura). Il costo documentato di costruzione è 2 milioni di euro. Caia paga: oneri 240.000 euro + quota sul costo 140.000 euro = 380.000 euro totali. Significativo, ma in linea con la redditività attesa dell’investimento commerciale.
Caso pratico: cambio di destinazione d'uso entro dieci anni
Sempronio realizza nel 2020 un albergo di 2.000 mq con regime contributivo turistico (art. 19 comma 2). Nel 2027 (entro i dieci anni), avendo l’attività turistica fallito, decide di convertire l’edificio in residenza. Si applica il comma 3: deve pagare il contributo di costruzione nella misura massima corrispondente alla nuova destinazione (residenziale ex art. 16). Il calcolo è retroattivo, riferito al momento dell’intervenuta variazione (2027), con i parametri allora vigenti. Il conguaglio può essere significativo, perché il contributo residenziale è generalmente più alto del turistico-commerciale.
Coordinamento con altre norme
L’art. 19 si coordina con: l’art. 16 TUE (contributo ordinario, criteri tabellari), l’art. 17 TUE (esoneri), l’art. 23-ter TUE (mutamento di destinazione d'uso urbanisticamente rilevante), il D.P.R. 160/2010 (SUAP, sportello per le attività produttive), il D.Lgs. 152/2006 (Codice ambiente, autorizzazioni ambientali AUA, AIA per impianti soggetti), il D.Lgs. 114/1998 (commercio, oggi modificato), le leggi regionali sul commercio e sugli insediamenti produttivi, il D.M. 1444/1968 (zone omogenee D produttive, F attrezzature). La giurisprudenza amministrativa è ricca di casi sul cambio di destinazione e sul conguaglio decennale.
Prassi dell'Agenzia delle Entrate
Circolare n. 23/E del 23 giugno 2022
Agenzia delle Entrate
L'Agenzia delle Entrate riepiloga sistematicamente i chiarimenti sul Superbonus, sul Sismabonus e sull'Ecobonus, inclusi i requisiti edilizi e urbanistici per gli interventi su edifici e immobili non residenziali, rilevanti per la determinazione del contributo di costruzione di cui all'art. 19 TUE.
Leggi il documento su www.agenziaentrate.gov.itCircolare n. 8/E del 19 giugno 2025
Agenzia delle Entrate
L'Agenzia chiarisce le novita' della Legge di Bilancio 2025 in materia di detrazioni per recupero edilizio, efficienza energetica e interventi Superbonus, distinguendo le aliquote applicabili agli immobili adibiti ad attivita' produttiva, commerciale e direzionale rispetto alla prima casa.
Leggi il documento su www.agenziaentrate.gov.itDomande frequenti
Come si calcola il contributo per un capannone industriale?
Ai sensi dell’art. 19 comma 1 del TUE, il contributo per costruzioni o impianti destinati ad attività industriali o artigianali è pari alla sola incidenza di tre componenti: opere di urbanizzazione (primaria e secondaria), opere necessarie al trattamento e smaltimento dei rifiuti solidi, liquidi e gassosi prodotti dall’attività, opere necessarie alla sistemazione dei luoghi ove ne siano alterate le caratteristiche. Non si applica la quota percentuale sul costo di costruzione (5-20%) tipica del residenziale. È un regime alleggerito che incentiva l’insediamento produttivo. L’incidenza è stabilita con deliberazione del consiglio comunale sulla base di parametri regionali e in relazione ai tipi di attività produttiva.
Quanto si paga per un centro commerciale o un albergo?
L’art. 19 comma 2 del TUE prevede per costruzioni o impianti destinati ad attività turistiche, commerciali, direzionali o allo svolgimento di servizi un contributo composto da due voci: l’incidenza delle opere di urbanizzazione (calcolata ai sensi dell’art. 16) e una quota non superiore al 10% del costo documentato di costruzione, stabilita con deliberazione del consiglio comunale in relazione ai diversi tipi di attività. La quota è calcolata sul costo effettivo dell’opera (computo metrico estimativo del progetto), non sul costo standard regionale. È un regime intermedio tra il produttivo industriale (più leggero) e il residenziale (più oneroso), che riconosce la redditività delle attività terziarie.
Cosa succede se cambio destinazione d'uso al mio capannone?
Se la modifica avviene entro dieci anni dall’ultimazione dei lavori, scatta il meccanismo del comma 3 dell’art. 19: il contributo di costruzione è dovuto nella misura massima corrispondente alla nuova destinazione, calcolata con riferimento al momento dell’intervenuta variazione. Significa che se hai realizzato un capannone artigianale nel 2020 con regime contributivo agevolato, e nel 2027 lo converti in residenza, devi pagare la differenza (conguaglio) tra il contributo già versato e quello dovuto per la destinazione residenziale ai sensi dell’art. 16. È una norma anti-elusiva che impedisce strategie di costruzione a basso onere con successiva conversione. Decorsi i dieci anni, il conguaglio non è più dovuto.
Le opere di smaltimento rifiuti devono essere realizzate dal privato?
Per gli impianti industriali e artigianali, l’art. 19 comma 1 include le opere necessarie al trattamento e smaltimento dei rifiuti solidi, liquidi e gassosi tra le componenti del contributo di costruzione. Significa che il privato paga al comune un contributo proporzionato all’incidenza di queste opere, ma non necessariamente le realizza direttamente. Spesso il pagamento del contributo finanzia interventi pubblici (depuratori, raccolta differenziata, sistemi di smaltimento collettivo). In alternativa, attraverso lo scomputo previsto dall’art. 16 comma 2, il privato può realizzare direttamente alcune di queste opere (per esempio un proprio impianto di depurazione interno) e cederle al patrimonio indisponibile del comune, scomputandone il valore dal contributo dovuto. Restano fermi gli obblighi autorizzativi specifici (AUA, AIA, autorizzazioni allo scarico) disciplinati dal Codice ambiente.
L’industria pesante paga di più dell’industria leggera?
Sì, in linea generale. L’art. 19 comma 1 del TUE stabilisce che l’incidenza del contributo è determinata dal consiglio comunale anche in relazione ai tipi di attività produttiva. La logica è proporzionale: un’industria a forte impatto ambientale (chimica, siderurgica, cementifici) genera maggiori esigenze di opere di smaltimento, sistemazione dei luoghi, opere di mitigazione, e quindi paga un contributo proporzionalmente più alto di un’attività artigianale leggera (laboratorio orafo, lavorazione vetro artistico, sartoria). Le tabelle comunali, sulla base dei parametri regionali, devono prevedere questa graduazione. Per le attività più impattanti possono inoltre essere richieste autorizzazioni ambientali specifiche (AIA, AUA) che incidono ulteriormente sui costi complessivi dell’iniziativa.