Art. 4 D.P.R. 380/2001 (TUE) – Regolamenti edilizi comunali
In vigore dal 30/06/2003
agosto 1942, n. 1150, art. 33) 1. Il regolamento che i comuni adottano ai sensi dell’articolo 2, comma 4, deve contenere la disciplina delle modalità costruttive, con particolare riguardo al rispetto delle normative tecnico-estetiche, igienico-sanitarie, di sicurezza e vivibilità degli immobili e delle pertinenze degli stessi. 1 bis. […] (1) 1 ter. […] (2) 1 quater. […] (3) 1 quinquies. […] (4) 1 sexies. Il Governo, le regioni e le autonomie locali, in attuazione del principio di leale collabora- DPR 6.6.2001 n. 380 – Art. 5 12 zione, concludono in sede di Conferenza unificata accordi ai sensi dell’articolo 9 del decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281, o intese ai sensi dell’articolo 8 della legge 5 giugno 2003, n. 131, per l’adozione di uno schema di regolamento edilizio-tipo, al fine di semplificare e uniformare le norme e gli adempimenti. Ai sensi dell’articolo 117, secondo comma, lettere e) e m), della Costituzione, tali accordi costituiscono livello essenziale delle prestazioni, concernenti la tutela della concorrenza e i diritti civili e sociali che devono essere garantiti su tutto il territorio nazionale. Il regolamento edilizio-tipo, che indica i requisiti prestazionali degli edifici, con particolare riguardo alla sicurezza e al risparmio energetico, è adottato dai comuni nei termini fissati dai suddetti accordi, comunque entro i termini previsti dall’articolo 2 della legge 7 agosto 1990, n. 241, e successive modificazioni. (5) 2. Nel caso in cui il comune intenda istituire la commissione edilizia, il regolamento indica gli interventi sottoposti al preventivo parere di tale organo consultivo. Note: (1) Comma abrogato dall’art. 11, comma 5, lett. a), DLgs. 3.3.2011 n. 28, pubblicato in G.U. 28.3.2011 n. 71, S.O. n. 81. Testo precedente: “A decorrere dal 1° gennaio 2011, nel regolamento di cui al comma 1, ai fini del rilascio del permesso di costruire, deve essere prevista, per gli edifici di nuova costruzione, l’installazione di impianti per la produzione di energia elettrica da fonti rinnovabili, in modo tale da garantire una produzione energetica non inferiore a 1 kW per ciascuna unità abitativa, compatibilmente con la realizzabilità tecnica dell’intervento. Per i fabbricati industriali, di estensione superficiale non inferiore a 100 metri quadrati, la produzione energetica minima è di 5 kW.“. Per le precedenti modifiche si vedano: – l’art. 1, comma 350, L. 27.12.2006 n. 296, pubblicata in G.U. 27.12.2006 n. 299, S.O. n. 244; – l’art. 1, comma 289, L. 24.12.2007 n. 244, pubblicata in G.U. 28.12.2007 n. 300, S.O. n. 285; – il DL 30.12.2008 n. 207, convertito, con modificazioni, dalla L. 27.2.2009 n. 14; – l’art. 8, comma 4-bis, DL 30.12.2009 n. 194, convertito, con modificazioni, dalla L. 26.2.2010 n. 25. (2) Comma abrogato dall’art. 16, comma 4, DLgs. 10.6.2020 n. 48, pubblicato in G.U. 10.6.2020 n. 146. Testo precedente: “Entro il 31 dicembre 2017, i comuni adeguano il regolamento di cui al comma 1 prevedendo, con decorrenza dalla medesima data, che ai fini del conseguimento del titolo abilitativo edilizio sia obbligatoriamente prevista, per gli edifici di nuova costruzione ad uso diverso da quello residenziale con superficie utile superiore a 500 metri quadrati e per i relativi interventi di ristrutturazione edilizia di primo livello di cui all’allegato 1, punto 1.4.1 del decreto del Ministero dello sviluppo economico 26 giugno 2015, nonchè per gli edifici residenziali di nuova costruzione con almeno 10 unità abitative e per i relativi interventi di ristrutturazione edilizia di primo livello di cui all’allegato 1, punto 1.4.1 del decreto del Ministero dello sviluppo economico 26 giugno 2015, la predisposizione all’allaccio per la possibile installazione di infrastrutture elettriche per la ricarica dei veicoli idonee a permettere la connessione di una vettura da ciascuno spazio a parcheggio coperto o scoperto e da ciascun box per auto, siano essi pertinenziali o no, in conformità alle disposizioni edilizie di dettaglio fissate nel regolamento stesso e, relativamente ai soli edifici residenziali di nuova costruzione con almeno 10 unità abitative, per un numero di spazi a parcheggio e box auto non inferiore al 20 per cento di quelli totali.“. Per le precedenti modifiche si vedano: – l’art. 15, comma 1, DLgs. 16.12.2016 n. 257, pubblicato in G.U. 13.1.2017 n. 10, S.O. n. 3; – l’art. 17-quinquies, comma 1, DL 22.6.2012 n. 83, convertito, con modificazioni, dalla L. 7.8.2012 n. 134. (3) Comma abrogato dall’art. 16, comma 4, DLgs. 10.6.2020 n. 48, pubblicato in G.U. 10.6.2020 n. 146. Testo precedente: “Decorso inutilmente il termine di cui al comma 1- ter del presente articolo, le regioni applicano, in relazione ai titoli abilitativi edilizi difformi da quanto ivi previsto, i poteri inibitori e di annullamento stabiliti nelle rispettive leggi regionali o, in difetto di queste ultime, provvedono ai sensi dell’articolo 39.“. In precedenza, il comma era stato inserito dall’art. 17-quinquies, comma 1, DL 22.6.2012 n. 83, convertito, con modificazioni, dalla L. 7.8.2012 n. 134. (4) Comma abrogato dall’art. 16, comma 4, DLgs. 10.6.2020 n. 48, pubblicato in G.U. 10.6.2020 n. 146. Testo precedente: “Le disposizioni di cui ai commi 1-ter e 1-quater non si applicano agli immobili di proprietà delle amministrazioni pubbliche.“. In precedenza, il comma era stato inserito dall’art. 17-quinquies, comma 1, DL 22.6.2012 n. 83, convertito, con modificazioni, dalla L. 7.8.2012 n. 134. (5) Comma inserito dall’art. 17-bis, comma 1, DL 12.9.2014 n. 133, convertito, con modificazioni, dalla L. 11.11.2014 n. 164.
In sintesi
L’art. 4 del Testo Unico Edilizia disciplina lo strumento principale con cui i comuni esercitano la propria potestà normativa in materia edilizia: il regolamento edilizio. Per il professionista, conoscere il regolamento edilizio del comune in cui si opera è essenziale: definisce le modalità costruttive concrete, le specifiche tecnico-estetiche, i requisiti igienici, le procedure operative dello sportello unico, le tipologie di intervento sottoposte al parere della commissione edilizia. È il punto di atterraggio locale della normativa nazionale e regionale.
Il contenuto necessario del regolamento
Il comma 1 indica il contenuto minimo del regolamento edilizio adottato dai comuni ai sensi dell’art. 2, comma 4. Esso deve disciplinare le modalità costruttive con particolare riguardo a: (a) normative tecnico-estetiche (caratteristiche architettoniche, materiali, colori, decoro urbano); (b) normative igienico-sanitarie (rapporti aeroilluminanti, altezze minime dei locali, dotazioni minime di servizi); (c) sicurezza (resistenza al fuoco, sicurezza strutturale, dotazioni antincendio); (d) vivibilità degli immobili e delle pertinenze. È una previsione ampia che lascia ai comuni notevole margine di discrezionalità, purché nel rispetto della normativa nazionale (NTC 2018, D.M. 5 luglio 1975 sulle altezze minime, D.M. 1444/1968 sugli standard) e regionale.
I commi abrogati: rinnovabili e ricarica veicoli
I commi 1-bis, 1-ter, 1-quater e 1-quinquies, oggi formalmente abrogati, costituivano un tentativo di imporre obblighi specifici ai regolamenti edilizi su due fronti: l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili negli edifici nuovi (1-bis, abrogato dal D.Lgs. 28/2011 che ha disciplinato la materia in modo più organico) e la predisposizione all’allaccio per infrastrutture di ricarica dei veicoli elettrici (1-ter, 1-quater e 1-quinquies, abrogati dal D.Lgs. 48/2020 di recepimento della direttiva sulla prestazione energetica degli edifici). La disciplina sostantiva di questi temi si trova oggi in fonti separate: D.Lgs. 28/2011 per le rinnovabili (con quote obbligatorie crescenti), D.Lgs. 48/2020 e D.Lgs. 199/2021 per la ricarica elettrica.
Il regolamento edilizio-tipo: l’unificazione nazionale
Il comma 1-sexies, introdotto dal D.L. 133/2014 (Sblocca Italia), ha rappresentato una svolta nella semplificazione amministrativa edilizia. In attuazione del principio di leale collaborazione, Governo, regioni e autonomie locali hanno concluso in sede di Conferenza unificata accordi (intese ai sensi degli artt. 8 e 9 del D.Lgs. 281/1997 e art. 8 della L. 131/2003) per adottare uno schema di regolamento edilizio-tipo. L’intesa è stata raggiunta il 20 ottobre 2016 ed ha unificato a livello nazionale 42 definizioni edilizie standard (superficie utile, superficie accessoria, volume tecnico, sagoma, sedime, altezza dell’edificio, ecc.) e fissato uno schema procedurale comune.
Il regolamento edilizio-tipo costituisce livello essenziale delle prestazioni ai sensi dell’art. 117, secondo comma, lettere e) (tutela della concorrenza) e m) (livelli essenziali dei diritti civili e sociali) della Costituzione. Significa che i comuni devono adottarlo nei termini fissati dagli accordi (entro i termini dell’art. 2 della L. 241/1990), e le definizioni contenute nello schema nazionale prevalgono su difformi definizioni locali. Per il professionista che opera in più comuni, è una semplificazione enorme: i concetti di superficie utile, sagoma, volume e simili sono ora identici da Aosta a Palermo (con gli adeguamenti regionali, che però devono rispettare la struttura nazionale).
La commissione edilizia: facoltà non obbligo
Il comma 2 conferma una scelta importante della riforma: la commissione edilizia non è più obbligatoria. Ogni comune può istituirla nell’ambito del proprio regolamento edilizio, indicando gli interventi sottoposti al suo parere preventivo. Si tratta di un organo consultivo che valuta principalmente gli aspetti estetico-architettonici e l’inserimento urbanistico dei progetti. Molti comuni l’hanno mantenuta per gli interventi nei centri storici o di particolare impatto; altri l’hanno abolita affidandosi alle valutazioni tecniche degli uffici e alle autorizzazioni paesaggistiche delle soprintendenze, ove competenti.
Caso pratico: progettare in un nuovo comune
Tizio, architetto di Bologna, accetta un incarico per una nuova costruzione in un comune del Lazio. Prima di iniziare il progetto, scarica dal sito comunale: (a) il regolamento edilizio, per le specifiche tecnico-estetiche e procedurali; (b) le NTA del PRG vigente, per indici e destinazioni di zona; (c) il regolamento edilizio-tipo regionale di adeguamento, per le definizioni standardizzate. Verifica che il comune abbia o meno la commissione edilizia e per quali interventi è prevista. Solo a questo punto può progettare con sicurezza, sapendo che le definizioni di superficie utile, altezza, sagoma e sedime sono allineate al regolamento-tipo nazionale.
Caso pratico: la difformità del regolamento locale
Caia presenta una SCIA per una ristrutturazione a Milano: il regolamento edilizio comunale prevede una definizione di altezza dell’edificio difforme dallo schema regolamento-tipo nazionale. In sede di controllo, lo sportello unico solleva contestazioni. Caia può obiettare che, trattandosi di livello essenziale delle prestazioni ai sensi dell’art. 4 comma 1-sexies, la definizione nazionale prevale e quella comunale deve essere disapplicata o interpretata in modo conforme.
Coordinamento con altre norme
L’art. 4 si coordina con: l'art. 2 TUE (riparto di competenze), l'art. 5 TUE (sportello unico), il D.Lgs. 28/2011 (rinnovabili), il D.Lgs. 199/2021 (energie rinnovabili e prestazione energetica), il D.M. 1444/1968 (standard urbanistici), le NTC 2018 (norme tecniche per le costruzioni), il Codice dei beni culturali D.Lgs. 42/2004 (vincoli paesaggistici, autorizzazioni delle soprintendenze).
Domande frequenti
A cosa serve il regolamento edilizio comunale?
Serve a disciplinare le modalità costruttive degli edifici e delle loro pertinenze nel territorio comunale, integrando la normativa nazionale e regionale con specifiche tecnico-estetiche, igienico-sanitarie, di sicurezza e di vivibilità. È lo strumento normativo fondamentale di livello locale: stabilisce ad esempio i materiali ammessi nei centri storici, i rapporti aeroilluminanti minimi dei locali, le altezze minime, le procedure operative dello sportello unico, le eventuali competenze della commissione edilizia. Per il professionista che progetta in un determinato comune è una lettura obbligata.
Cosa è il regolamento edilizio-tipo nazionale?
È uno schema di regolamento edilizio adottato in sede di Conferenza unificata il 20 ottobre 2016, in attuazione dell’art. 4 comma 1-sexies del TUE, per uniformare a livello nazionale le definizioni e le procedure edilizie. Ha standardizzato 42 definizioni edilizie (superficie utile, superficie accessoria, sagoma, sedime, volume tecnico, altezza dell’edificio, ecc.) che prima variavano da comune a comune creando enormi problemi interpretativi. Costituisce livello essenziale delle prestazioni ai sensi dell’art. 117, secondo comma, lettere e) e m), della Costituzione, quindi prevale sulle difformi definizioni locali.
La commissione edilizia è obbligatoria?
No, è facoltativa. L’art. 4 comma 2 stabilisce che il regolamento edilizio comunale, se il comune intende istituire la commissione edilizia, indica gli interventi sottoposti al suo parere preventivo. Molti comuni mantengono la commissione per gli interventi nei centri storici o di particolare impatto estetico-architettonico, altri l’hanno abolita affidandosi alle valutazioni tecniche degli uffici e, ove competenti, alle autorizzazioni paesaggistiche della soprintendenza. È sempre il regolamento edilizio comunale a definire la presenza, la composizione e le competenze dell’eventuale commissione.
Cosa è successo agli obblighi sulle rinnovabili e sulla ricarica auto?
I commi 1-bis, 1-ter, 1-quater e 1-quinquies dell’art. 4 sono stati abrogati ma la disciplina sostantiva si trova oggi in fonti separate. Per le rinnovabili: il D.Lgs. 28/2011 e il D.Lgs. 199/2021 fissano quote crescenti obbligatorie di copertura dei consumi da fonti rinnovabili negli edifici nuovi e ristrutturati. Per le infrastrutture di ricarica elettrica: il D.Lgs. 48/2020 di recepimento della direttiva EPBD impone la predisposizione all’allaccio negli edifici nuovi non residenziali con almeno 10 stalli, secondo soglie e percentuali differenziate. Il professionista deve quindi consultare queste fonti specifiche, non più l’art. 4 TUE.
Posso sempre fidarmi delle definizioni del regolamento edilizio comunale?
In linea di principio sì, ma con un’importante precisazione: dal 2016 le 42 definizioni edilizie standardizzate dal regolamento edilizio-tipo nazionale costituiscono livello essenziale delle prestazioni e prevalgono sulle eventuali difformi definizioni comunali. Quindi se il regolamento edilizio comunale del tuo comune non è ancora stato adeguato e contiene una definizione di superficie utile o di sagoma divergente da quella nazionale, devi applicare la definizione nazionale. È prudente verificare sempre l’allineamento del regolamento locale al regolamento-tipo, segnalando eventuali difformità in sede di pratica edilizia.