Morte dell’inquilino: chi resta in casa e subentra nel contratto d’affitto

La risposta in breve

Quando muore l’intestatario di un contratto d’affitto, il contratto non finisce automaticamente: subentrano nel rapporto chi conviveva abitualmente con il defunto. In concreto restano e subentrano il coniuge o il partner dell’unione civile, il convivente di fatto, e i parenti, affini ed eredi che abitavano stabilmente con l’inquilino. Chi invece non viveva in quella casa — per esempio i figli che si sono trasferiti altrove — non subentra, anche se è erede a tutti gli effetti. Il requisito che conta non è la parentela, ma la convivenza abituale nell’abitazione al momento del decesso.

La regola di partenza: l’art. 6 della legge sull’equo canone

La norma cardine è l’art. 6 della legge 27 luglio 1978, n. 392 (la cosiddetta legge sull’equo canone), che disciplina la successione nel contratto di locazione. La disposizione stabilisce che, in caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto il coniuge, gli eredi, i parenti e gli affini con lui abitualmente conviventi.

Tre aspetti vanno colti subito, perché spesso vengono fraintesi.

Il primo: si parla di subentro, non di nuovo contratto. Chi ha i requisiti prosegue il rapporto già in essere, alle stesse condizioni e con lo stesso canone. Non occorre stipulare un nuovo contratto con il proprietario, e questi non può opporsi al subentro di chi ne ha diritto.

Il secondo: il criterio decisivo è la convivenza abituale. Non basta essere parenti o eredi; non basta nemmeno aver assistito il defunto negli ultimi mesi di vita. La convivenza deve essere stata stabile, abituale e preesistente alla malattia o alla morte, cioè una vera comunità di vita domestica nell’abitazione, finalizzata a soddisfare un’esigenza abitativa.

Il terzo: l’art. 6 elenca tra i possibili successori anche «gli eredi», ma sempre a condizione che fossero conviventi. L’erede che non viveva in quella casa non subentra nella locazione, perché il contratto d’affitto non rientra nell’asse ereditario come un bene qualsiasi: la sua trasmissione segue la regola speciale dell’art. 6, fondata sul bisogno abitativo di chi resta.

L’apertura ai conviventi: Corte costituzionale e legge Cirinnà

Nel testo originario del 1978 l’elenco dei successori si fermava ai legami familiari riconosciuti dalla legge. Mancava la figura del convivente more uxorio, cioè il compagno o la compagna legati al defunto da una convivenza stabile ma non da matrimonio.

La sentenza della Corte costituzionale n. 404/1988

A colmare questa lacuna è intervenuta la Corte costituzionale con la sentenza n. 404 del 1988, che ha dichiarato illegittimo l’art. 6 nella parte in cui non prevedeva il subentro del convivente more uxorio nel contratto di locazione, in caso di morte del conduttore. La Corte ha letto la norma alla luce del dovere di solidarietà sociale e del diritto all’abitazione: il fine della disciplina è non lasciare senza tetto, subito dopo la morte dell’inquilino, chi con lui condivideva stabilmente la casa, anche al di fuori della famiglia «legittima».

La stessa pronuncia ha aperto, in certi casi, anche alla posizione di chi resta dopo la cessazione della convivenza, valorizzando in particolare la presenza di prole: il rapporto può trasferirsi anche al partner non coniugato quando vi sono figli nati dalla convivenza.

La legge Cirinnà (L. 76/2016)

Il quadro è stato poi consolidato dalla legge 20 maggio 2016, n. 76 (la cosiddetta legge Cirinnà), che ha disciplinato le unioni civili e le convivenze di fatto. La legge prevede espressamente che, in caso di morte del conduttore (o di suo recesso dal contratto) dell’abitazione di comune residenza, il convivente di fatto ha diritto di succedergli nel contratto.

In sostanza, il convivente di fatto viene equiparato al coniuge ai fini del subentro nella locazione. Resta però un punto da non confondere: questo riguarda solo il contratto d’affitto della casa comune. Il convivente di fatto non diventa per ciò solo erede del defunto: sugli altri beni dell’eredità, in assenza di testamento, la sua tutela resta limitata.

Chi resta e chi no: la mappa pratica

Mettendo insieme l’art. 6, la sentenza n. 404/1988 e la legge Cirinnà, ecco chi può restare e subentrare e chi invece deve liberare l’immobile.

Subentra (se conviveva abitualmente con il defunto):

• il coniuge superstite;
• il partner dell’unione civile;
• il convivente di fatto (anche senza matrimonio né unione civile);
• i parenti e gli affini — figli, genitori, fratelli, suoceri e simili — che vivevano stabilmente in quella casa;
• gli eredi, ma soltanto in quanto erano conviventi abituali.

Non subentra (e di regola deve lasciare l’immobile):

• l’erede che non conviveva con il defunto, anche se è figlio o erede universale;
• il parente che si limitava a frequentare o assistere il defunto, senza una vera convivenza stabile;
• chi si era trasferito da tempo altrove, pur mantenendo rapporti affettivi.

Quando nessuno ha i requisiti — cioè quando con l’inquilino non conviveva stabilmente nessuno — il rapporto di locazione si estingue con la morte del conduttore. Gli eredi non conviventi non «ereditano» l’affitto: chi eventualmente si trova nell’immobile diventa un occupante senza titolo e il proprietario può chiederne il rilascio. Gli eredi restano comunque tenuti a regolare i canoni eventualmente non pagati fino alla cessazione e a riconsegnare le chiavi.

Il caso della separazione e del divorzio

Un’ipotesi vicina, ma distinta dalla morte, è quella della crisi coniugale. Anche qui l’art. 6 prevede una regola di subentro: in caso di separazione giudiziale, scioglimento del matrimonio o cessazione dei suoi effetti civili, nel contratto di locazione subentra il coniuge a cui il giudice ha assegnato il diritto di abitare la casa familiare (il cosiddetto coniuge assegnatario). Nella separazione consensuale, il subentro opera se i coniugi lo hanno concordato tra loro.

È un meccanismo che opera automaticamente: il proprietario non può opporsi, perché il contratto prosegue con l’assegnatario alle stesse condizioni. Lo richiamiamo qui perché spesso le due situazioni si intrecciano: chi resta in casa può essere l’ex coniuge assegnatario, e non l’intestatario originario.

Cosa fare in concreto: comunicazione, voltura e registrazione

Il subentro avviene per legge, ma non deve restare nascosto al proprietario. Ecco i passaggi pratici per chi resta in casa.

1. Comunicare il subentro al locatore. Anche se il subentro è automatico e non richiede il consenso del proprietario, conviene informarlo per iscritto (lettera raccomandata o PEC), indicando il decesso dell’intestatario, il proprio nome e il titolo del subentro (coniuge, convivente, erede convivente). Comunicare è importante: se il proprietario ignora il subentro, le richieste di pagamento indirizzate al vecchio intestatario possono restare giustificate.
2. Allegare i documenti utili. Tipicamente il certificato di morte dell’intestatario e una prova della convivenza abituale (ad esempio il certificato di stato di famiglia o la residenza anagrafica nello stesso immobile).
3. Aggiornare la registrazione del contratto. Occorre comunicare all’Agenzia delle Entrate il cambio di intestatario del contratto registrato (voltura/subentro), così che il rapporto risulti correttamente a nome di chi prosegue l’affitto. È un adempimento fiscale che mette in regola la posizione di chi resta.
4. Continuare a pagare il canone. Chi subentra prosegue il contratto e ne assume gli obblighi: deve versare il canone alle scadenze pattuite, esattamente come faceva l’intestatario originario.

Per gli eredi che non convivevano, i passaggi sono diversi: non c’è subentro, ma vanno comunque definite le pendenze (canoni arretrati, eventuali danni) e organizzata la riconsegna dell’immobile al proprietario, oltre allo svuotamento della casa dai beni del defunto.

Il punto di vista del proprietario che rivuole la casa libera

Il proprietario che apprende della morte dell’inquilino spesso si chiede se possa finalmente rientrare nella disponibilità dell’immobile. La risposta dipende da chi resta in casa.

Se nell’abitazione c’è un convivente stabile con i requisiti dell’art. 6 (coniuge, partner, convivente di fatto, erede convivente), il proprietario non può pretendere il rilascio: il contratto prosegue con il subentrante fino alla naturale scadenza, e si applicano le ordinarie regole su disdetta e rinnovo.

Se invece non vi era alcun convivente avente diritto, il contratto si è estinto con la morte: chi occupa l’immobile lo fa senza titolo, e il proprietario può agire per ottenerne il rilascio. Resta opportuno verificare con attenzione la situazione di fatto — chi viveva davvero in casa e da quanto tempo — perché è proprio questo che determina se il proprietario debba rispettare un subentro o possa rientrare nell’immobile.

Un caso pratico: Tizio, Caio e Sempronio

Tizio è intestatario del contratto d’affitto di un appartamento. Nella stessa casa vive da anni la sua compagna Caia, con cui convive stabilmente ma senza essere sposato né unito civilmente. Il figlio di Tizio, Sempronio, si è invece trasferito da tempo in un’altra città per lavoro.

Alla morte di Tizio si pone la domanda: chi resta in casa?

Caia subentra nel contratto. Pur non essendo coniuge, è una convivente di fatto che condivideva stabilmente l’abitazione: ha diritto di succedere a Tizio nel contratto di locazione, in forza dell’apertura sancita dalla Corte costituzionale con la sentenza n. 404/1988 e poi dalla legge Cirinnà. Il proprietario non può opporsi; Caia comunica per iscritto il subentro, aggiorna la registrazione del contratto e continua a pagare il canone alle scadenze.

Sempronio, pur essendo erede, non subentra. Non conviveva con il padre nell’immobile, quindi non rientra tra i successori della locazione previsti dall’art. 6: la sua qualità di erede vale per l’eredità in generale, ma non gli dà il diritto di restare in quella casa. Se Caia non ci fosse stata e Sempronio fosse l’unico congiunto, non convivente, il contratto si sarebbe estinto e il proprietario avrebbe potuto chiedere il rilascio.

Il caso mostra il cuore della disciplina: a contare non è chi eredita, ma chi viveva davvero nella casa.

Domande frequenti

I figli ereditano il contratto d’affitto dei genitori?

Solo se convivevano abitualmente con il genitore intestatario nell’immobile al momento della morte. Il figlio che vive altrove non subentra nel contratto, anche se è erede a tutti gli effetti: la locazione segue la regola speciale dell’art. 6 della legge 392/1978, fondata sulla convivenza e non sulla successione ereditaria.

Il convivente non sposato può restare in casa?

Sì. Dopo la sentenza della Corte costituzionale n. 404/1988 e la legge Cirinnà (L. 76/2016), il convivente di fatto ha diritto di succedere all’inquilino defunto nel contratto di locazione dell’abitazione di comune residenza, purché la convivenza fosse stabile e abituale.

Il proprietario può rifiutare il subentro o sfrattare chi resta?

No, se chi resta ha i requisiti dell’art. 6 (coniuge, partner, convivente di fatto, erede convivente). Il subentro opera per legge e il proprietario non può opporsi: il contratto prosegue alle stesse condizioni. Il proprietario può invece chiedere il rilascio se nessun convivente avente diritto resta nell’immobile.

Cosa succede se nessuno conviveva con l’inquilino?

Il contratto di locazione si estingue con la morte. Gli eredi non conviventi non subentrano nell’affitto: devono definire le pendenze (canoni arretrati, eventuali danni) e riconsegnare l’immobile al proprietario. Chi vi resta senza titolo può essere considerato occupante abusivo.