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Risposta secca
Per affittare a uno studente universitario fuori sede il contratto corretto è il contratto di locazione per studenti universitari previsto dall’art. 5, commi 2 e 3, della L. 431/1998, stipulato sulla base degli accordi territoriali della città sede dell’ateneo: durata da 6 a 36 mesi, rinnovabile. Sul piano fiscale, se opti per la cedolare secca, l’aliquota agevolata è del 10% quando il canone è concordato e l’immobile si trova in un comune ad alta tensione abitativa; negli altri casi l’aliquota è quella ordinaria del 21%. Per i contratti non assistiti la cedolare al 10% richiede l’attestazione di conformità agli accordi territoriali rilasciata da un’organizzazione firmataria.
I tre contratti a confronto: non confonderli
Il punto in cui la maggior parte dei proprietari sbaglia è scambiare il contratto per studenti con un generico contratto transitorio. Sono istituti diversi, con norme e durate diverse. Ecco il quadro.
| Tipo di contratto | Norma | Durata | A chi serve | Cedolare |
|---|---|---|---|---|
| Studenti universitari | Art. 5, c. 2-3, L. 431/1998 | Da 6 a 36 mesi, rinnovabile | Studente iscritto a un ateneo in un comune diverso da quello di residenza | 10% se canone concordato in comune ad alta tensione abitativa; altrimenti 21% |
| Transitorio (generico) | Art. 5, c. 1, L. 431/1998 | Da 1 a 18 mesi | Chi ha un’esigenza di transitorietà documentata (es. mobilità lavorativa) | 10% se a canone concordato in comune ad alta tensione; altrimenti 21% |
| Ordinario 4+4 / concordato 3+2 | Art. 2, c. 1 e c. 3, L. 431/1998 | 4+4 anni (libero) o 3+2 anni (concordato) | Abitazione stabile e principale dell’inquilino | 21% (4+4) o 10% (3+2 concordato in comune ad alta tensione) |
La distinzione è netta: il contratto per studenti è tarato sul calendario accademico e su uno specifico requisito soggettivo (lo studente fuori sede), mentre il transitorio dell’art. 5, c. 1 copre un’esigenza temporanea documentata di proprietario o inquilino (tipicamente lavorativa) e dura al massimo 18 mesi. Se il tuo conduttore è uno studente fuori sede, il contratto da usare è quello dei commi 2-3, non il transitorio generico.
I requisiti del contratto per studenti universitari
Perché il contratto sia validamente qualificato come locazione per studenti universitari devono ricorrere alcune condizioni precise.
- Immobile in comune sede di università (o in un comune limitrofo): l’alloggio deve trovarsi nel comune dove ha sede l’ateneo, oppure in un comune confinante con esso.
- Studente fuori sede: il conduttore deve essere uno studente iscritto a un corso universitario in un comune diverso da quello di residenza. Questa condizione di non residenza va indicata in una clausola specifica del contratto.
- Canone su base degli accordi territoriali: il canone non è libero, ma è determinato secondo gli accordi territoriali sottoscritti localmente da organizzazioni della proprietà, dei conduttori, ateneo e associazioni studentesche.
Sulla durata, gli accordi e l’art. 5 fissano una forbice fra 6 e 36 mesi. Le parti non possono pattuire una durata inferiore a sei mesi: la clausola sarebbe nulla e scatterebbe la durata minima di legge. Allo stesso modo, una durata superiore a 36 mesi è nulla nella parte eccedente, con applicazione del tetto massimo. Alla scadenza, in assenza di disdetta, il contratto si rinnova automaticamente per un periodo di pari durata.
Un’utilità pratica per chi affitta a più studenti: se lo stesso appartamento è dato in locazione per porzioni a più studenti con singoli contratti stipulati contestualmente e identici nel contenuto economico e normativo, è sufficiente un’unica attestazione di rispondenza per tutti.
Il regime fiscale: cedolare 10%, 21% o tassazione ordinaria
Sui canoni del contratto per studenti puoi scegliere fra l’IRPEF ordinaria e la cedolare secca, un’imposta sostitutiva a aliquota fissa. La cedolare sostituisce IRPEF e relative addizionali regionali e comunali sul reddito da locazione, e per la durata dell’opzione non è possibile aggiornare il canone agli indici ISTAT.
Quando spetta il 10% e quando il 21%
L’aliquota ridotta del 10% si applica ai contratti a canone concordato stipulati sulla base degli accordi territoriali nei comuni ad alta tensione abitativa, e a questa categoria rientrano espressamente i contratti per studenti universitari. Sono comuni ad alta tensione abitativa, tra gli altri, i grandi centri come Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino, Venezia e i comuni confinanti, oltre agli altri capoluoghi di provincia individuati dalla delibera CIPE.
Se invece l’immobile non si trova in un comune ad alta tensione abitativa, oppure il canone non è qualificabile come concordato secondo gli accordi territoriali, l’aliquota della cedolare è quella ordinaria del 21%. In città universitarie come quelle elencate la condizione di alta tensione abitativa è di norma soddisfatta, ma è l’elemento da verificare per primo prima di promettere a se stessi il 10%.
L’attestazione di conformità per i contratti non assistiti
Dal D.M. 16 gennaio 2017 il contratto a canone concordato (e assimilati, come quello per studenti) può essere stipulato anche senza l’assistenza delle organizzazioni di categoria. In questo caso, però, per accedere alla cedolare al 10% è necessaria un’attestazione di conformità del contenuto economico e normativo del contratto agli accordi territoriali, rilasciata da almeno una organizzazione firmataria dell’accordo. Senza questa attestazione, il contratto non assistito non può beneficiare dell’aliquota ridotta. Se invece il contratto è stipulato con l’assistenza dell’organizzazione, l’attestazione non è richiesta come adempimento successivo.
Registrazione, imposta di registro e bollo
Il contratto va registrato all’Agenzia delle Entrate. Qui sta una differenza economica significativa fra i due regimi.
- Con cedolare secca: l’opzione sostituisce, oltre a IRPEF e addizionali, anche l’imposta di registro e l’imposta di bollo sul contratto (sia in fase di registrazione iniziale sia nelle annualità successive e in proroga).
- Senza cedolare (regime ordinario): sono dovute l’imposta di registro e l’imposta di bollo secondo le regole ordinarie. Per i contratti a canone concordato la base imponibile dell’imposta di registro gode di una riduzione del 30%.
L’opzione per la cedolare può essere esercitata in sede di registrazione del contratto oppure nelle annualità successive, con effetto per il periodo d’imposta. Conserva l’eventuale attestazione di conformità insieme al contratto: è il documento che giustifica l’aliquota al 10% in caso di controllo.
Errori comuni da evitare
- Usare il transitorio generico al posto del contratto studenti: sono due fattispecie distinte dell’art. 5. Per uno studente fuori sede il riferimento sono i commi 2-3, con durata 6-36 mesi, non il comma 1 (1-18 mesi).
- Dare per scontato il 10%: l’aliquota ridotta presuppone canone concordato e comune ad alta tensione abitativa. Fuori da queste condizioni si applica il 21%.
- Dimenticare l’attestazione nel contratto non assistito: senza l’attestazione di una organizzazione firmataria, il contratto non assistito non accede alla cedolare al 10%.
- Non documentare la condizione di fuori sede: l’iscrizione a un ateneo in comune diverso dalla residenza va richiamata in una clausola specifica del contratto.
- Pattuire durate fuori range: sotto i 6 mesi o sopra i 36 le clausole sono nulle e si applicano i limiti di legge.
Caso pratico: Tizio, Caio e Sempronio
Tizio è proprietario di un bilocale a Bologna, comune sede di università e ad alta tensione abitativa. Caio è uno studente residente a Lecce, iscritto all’ateneo bolognese: è quindi uno studente fuori sede. Tizio usa il contratto di locazione per studenti universitari ex art. 5, c. 2-3, L. 431/1998, fissando una durata di 12 mesi rinnovabile e un canone determinato sulla base dell’accordo territoriale di Bologna. Non avvalendosi dell’assistenza di un’organizzazione, fa rilasciare l’attestazione di conformità del canone agli accordi territoriali. In sede di registrazione opta per la cedolare secca: poiché il canone è concordato e Bologna è ad alta tensione abitativa, applica l’aliquota del 10% e non versa imposta di registro né di bollo.
Sempronio, amico di Tizio, possiede una casa in un piccolo comune non ad alta tensione abitativa e la affitta a una studentessa fuori sede. Usa correttamente il contratto per studenti, ma poiché il comune non è ad alta tensione abitativa non può applicare la cedolare al 10%: se opta per la cedolare, l’aliquota è quella ordinaria del 21%. La scelta del contratto è identica; cambia solo il regime fiscale, perché manca il requisito territoriale.
FAQ
Posso usare un contratto 4+4 per uno studente fuori sede?
Tecnicamente nulla lo vieta, ma il 4+4 è pensato per l’abitazione stabile e ti vincola a una durata lunga poco adatta al calendario accademico. Per lo studente fuori sede il contratto naturale è quello dei commi 2-3 dell’art. 5, da 6 a 36 mesi.
Quanto dura il contratto per studenti e si rinnova?
Da un minimo di 6 a un massimo di 36 mesi. In assenza di disdetta alla scadenza, si rinnova automaticamente per un periodo di pari durata.
L’attestazione di conformità serve sempre?
Serve per i contratti non assistiti che vogliono accedere alla cedolare al 10%: in tal caso è necessaria un’attestazione rilasciata da una organizzazione firmataria dell’accordo. Se invece il contratto è stipulato con l’assistenza dell’organizzazione, non è richiesta come adempimento separato.
Con la cedolare pago comunque l’imposta di registro e di bollo?
No. L’opzione per la cedolare sostituisce, oltre a IRPEF e addizionali, anche l’imposta di registro e l’imposta di bollo sul contratto. Nel regime ordinario, invece, restano dovute secondo le regole comuni.
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