Immobile estero affittato: come si tassa il canone in Italia (e l’IVIE)

Hai una casa all’estero che affitti e devi capire come dichiarare il canone in Italia, oltre all’IVIE? È un’area piena di trappole, perché il reddito da locazione estera non segue le regole della casa in Italia. Due chiavi risolvono quasi tutto: il canone estero è un reddito diverso (non fondiario), e il come si tassa dipende da una domanda precisa — quel canone è già tassato nello Stato estero? Se sì, in Italia si dichiara il reddito netto risultante là, con credito d’imposta; se no, si dichiara il canone ridotto del 15% (quindi l’85% imponibile). A questo si aggiunge l’IVIE sul valore dell’immobile. Questa guida mette in ordine canone, IVIE e doppia imposizione.

Il canone estero è un “reddito diverso”

Primo punto che spiazza: gli affitti incassati su un immobile estero non sono redditi fondiari come per le case italiane, ma redditi diversi (art. 67 TUIR). Cambia l’impostazione della dichiarazione e il modo di determinare l’imponibile, che dipende dal trattamento ricevuto nello Stato estero.

Due regole opposte secondo la tassazione estera

È il bivio che decide quanto paghi:

• Canone tassato anche all’estero: in Italia concorre al reddito complessivo il reddito netto assoggettato a imposta nello Stato estero per il corrispondente periodo. In questo caso spetta il credito d’imposta per le imposte pagate là (art. 165 TUIR), per evitare la doppia imposizione.
• Canone non tassato all’estero: in Italia si dichiara il canone percepito ridotto del 15% a titolo di spese forfettarie. In pratica diventa imponibile l’85% dell’affitto incassato, senza credito (nulla è stato pagato all’estero).

Conoscere il trattamento estero non è un dettaglio: cambia sia la base imponibile sia il diritto al credito.

L’IVIE si aggiunge sempre

La tassazione del canone non sostituisce l’IVIE: sono due piani distinti. Sull’immobile estero affittato resta dovuta l’IVIE all’1,06% del valore (con i criteri Paese per Paese), oltre alla tassazione del reddito da locazione. L’immobile va indicato nel quadro RW per il monitoraggio e per liquidare l’IVIE.

Da notare il contrasto con l’immobile estero non locato: quello, se soggetto a IVIE, non concorre alla formazione del reddito complessivo (analogamente alle case italiane assoggettate a IMU). È la locazione a far emergere il reddito da dichiarare.

Due casi pratici

Caso 1 – Tizio affitta un appartamento in Francia, tassato là. Il canone è già tassato in Francia. In Italia Tizio dichiara il reddito netto risultante dall’imposizione francese e scomputa il credito per le imposte pagate in Francia. In più, versa l’IVIE sull’immobile e compila il quadro RW.

Caso 2 – Caia affitta una casa in un Paese che non tassa quel reddito. Non essendoci imposizione estera sul canone, Caia dichiara in Italia l’85% dell’affitto incassato (canone meno 15% forfettario), senza credito. Anche qui si aggiungono IVIE e quadro RW.

Gli errori che costano caro

• Trattare il canone come reddito fondiario. È reddito diverso, con regole proprie.
• Applicare sempre la riduzione del 15%. Vale solo se il canone non è tassato all’estero.
• Dimenticare il credito d’imposta. Se il canone è tassato all’estero, spetta il credito.
• Pensare che il canone assorba l’IVIE. Sono imposte distinte, entrambe dovute.
• Ignorare il quadro RW. L’immobile affittato va comunque monitorato.

Fonti normative

• DPR 917/1986 (TUIR), art. 67 e art. 70 — redditi diversi e immobili situati all’estero
• TUIR, art. 165 — credito d’imposta per i redditi prodotti all’estero
• D.L. 201/2011, art. 19 — IVIE sull’immobile estero
• D.L. 167/1990 — monitoraggio fiscale e quadro RW

Guida aggiornata a giugno 2026. Il trattamento del canone dipende dalla tassazione nello Stato estero e dalla convenzione: il contenuto ha finalità informativa e non sostituisce una valutazione professionale sul caso concreto.