Affitto in nero non registrato: cosa rischia il proprietario e cosa può pretendere l’inquilino?

In breve: il contratto di locazione non registrato è nullo (art. 1, comma 346, L. 311/2004), ma la nullità può essere sanata registrando il contratto anche in ritardo, con effetto retroattivo. Finché il contratto resta nullo il proprietario non può intimare lo sfratto e rischia sanzioni fiscali per l’omessa registrazione e per i canoni non dichiarati. L’inquilino, dal canto suo, può registrare lui stesso il contratto, segnalare il “nero” all’Agenzia delle Entrate e far valere il rapporto.

La nullità del contratto non registrato

La regola di partenza è chiara: chi affitta un immobile è tenuto a registrare il contratto presso l’Agenzia delle Entrate. La mancata registrazione non è una semplice irregolarità fiscale: l’art. 1, comma 346, della Legge 311/2004 (legge finanziaria 2005) stabilisce che i contratti di locazione non registrati sono nulli.

Significa che un affitto “in nero”, privo di registrazione, in linea di principio non produce gli effetti tipici di un contratto valido. È bene chiarire un punto che genera molta confusione: questa nullità riguarda la mancata registrazione, ed è cosa diversa dalla nullità del solo patto occulto sul canone (cioè l’accordo segreto per pagare di più rispetto a quanto scritto nel contratto registrato), che ha una disciplina propria. Qui parliamo del caso in cui nessun contratto è stato registrato.

Le Sezioni Unite della Cassazione, con la sentenza n. 23601 del 9 ottobre 2017, hanno confermato che il contratto di locazione di immobili, abitativo o ad uso diverso, se non registrato nei termini di legge è nullo ai sensi dell’art. 1, comma 346, L. 311/2004.

La sanatoria: registrare (anche tardi) salva il contratto

La notizia che riequilibra il quadro è questa: la nullità da mancata registrazione non è definitiva. Lo stesso ordinamento tributario consente la registrazione tardiva (pagando l’imposta dovuta più le sanzioni e gli interessi), e questa registrazione sana la nullità.

Le Sezioni Unite, sempre con la sentenza n. 23601/2017, hanno precisato che la registrazione tardiva del contratto produce effetti retroattivi (ex tunc): il contratto si considera valido fin dall’origine, cioè dal momento della stipula, e non solo dalla data in cui è stato finalmente registrato. Questo a condizione che il contratto indichi fin dall’inizio il canone realmente pattuito (cioè in assenza di un accordo simulato per nascondere un canone più alto).

In pratica, registrare il contratto rimasto in nero è quasi sempre la mossa che mette in sicurezza il rapporto per entrambe le parti: il proprietario torna ad avere un titolo valido, l’inquilino consolida la propria posizione.

Cosa rischia il proprietario

Il proprietario che tiene un affitto in nero è esposto su due fronti, quello fiscale e quello civile.

Sanzioni fiscali e recupero delle imposte

• Omessa registrazione: l’Agenzia delle Entrate può recuperare l’imposta di registro non versata e applicare le relative sanzioni e interessi per l’omessa o tardiva registrazione.
• Canoni non dichiarati: i canoni incassati e mai dichiarati costituiscono redditi sottratti a tassazione. L’Agenzia può quindi procedere al recupero dell’imposta sui redditi (IRPEF, o cedolare secca se ne ricorrevano i presupposti) con le sanzioni per l’infedele o omessa dichiarazione.
• Va ricordato che, oltre alle conseguenze sul singolo contratto, l’omessa dichiarazione di redditi può integrare profili più gravi a seconda degli importi: per la valutazione concreta dell’esposizione è opportuno rivolgersi a un professionista.

Niente sfratto su un contratto nullo

Sul piano civile, il rischio più sottovalutato è questo: finché il contratto resta non registrato, e quindi nullo, il proprietario non dispone di un titolo valido su cui fondare un’azione di sfratto per morosità o per finita locazione. In sostanza, chi non ha registrato si trova nella scomoda posizione di non poter agire agevolmente in giudizio sulla base di quel contratto finché non lo sana. La via è proprio la registrazione tardiva, che ricostruisce un titolo valido.

Cosa può fare l’inquilino

L’inquilino di un affitto in nero non è affatto privo di tutele. Ecco le leve principali.

• Registrare lui stesso il contratto. La registrazione non è un atto riservato al proprietario: anche il conduttore può procedere alla registrazione (anche tardiva) del contratto. Così facendo sana la nullità e si garantisce un rapporto su basi certe.
• Segnalare il “nero” all’Agenzia delle Entrate. L’inquilino che paga un canone non dichiarato può rivolgersi all’Agenzia delle Entrate, anche per far emergere la situazione e regolarizzarla.
• Far valere il rapporto di fatto. Anche in pendenza di regolarizzazione, l’occupazione dell’immobile e i pagamenti effettuati sono circostanze concrete che possono essere fatte valere; di norma la registrazione tardiva, con il suo effetto retroattivo, consolida il rapporto fin dall’origine.
• Recuperare somme pagate in eccesso. Quando emerge che è stato versato un canone superiore a quello dovuto rispetto a quanto risulta dal contratto scritto e registrato, l’ordinamento prevede in capo al conduttore un’azione per ottenere la restituzione delle somme pagate in più. Questa azione è soggetta a un termine (la legge fa riferimento a un termine collegato alla riconsegna dell’immobile): trattandosi di un punto tecnico e di un termine breve, è essenziale farsi assistere tempestivamente.

Avvertenza importante. In passato la legge prevedeva, a favore dell’inquilino del contratto non registrato, conseguenze molto vantaggiose (un canone fortemente ridotto e una durata predeterminata). Queste regole sono state in larga parte travolte da pronunce della Corte costituzionale e da riforme successive: oggi non si possono dare per scontate. Quello che l’inquilino può concretamente pretendere va verificato sul caso specifico e sulla normativa vigente al momento (vedi il paragrafo seguente).

Attenzione: norme cambiate nel tempo

Questa è una delle aree del diritto delle locazioni che ha subito i maggiori sconvolgimenti, ed è facile incappare in informazioni superate. In sintesi:

• L’art. 3, commi 8 e 9, del d.lgs. 23/2011 aveva introdotto, per i contratti non registrati (o registrati a canone inferiore), sanzioni a forte favore dell’inquilino: in particolare un canone ricondotto al triplo della rendita catastale e una durata imposta.
• La Corte costituzionale, con la sentenza n. 50/2014, ha dichiarato incostituzionali quei commi (per eccesso di delega). Un successivo tentativo del legislatore di “salvare” gli effetti di quei contratti è stato a sua volta bocciato dalla Corte costituzionale con la sentenza n. 169/2015.
• La Legge 208/2015 (Stabilità 2016) ha poi riscritto l’art. 13 della L. 431/1998, che oggi disciplina le conseguenze dei “patti contrari alla legge”: tra le altre cose, la nullità del patto occulto sul canone e l’azione del conduttore per la restituzione delle somme pagate in eccesso e per la riconduzione del rapporto a condizioni di legge.

La conseguenza pratica è netta: non si può più affermare, come regola generale e attuale, che l’inquilino del contratto non registrato paga automaticamente il triplo della rendita catastale. Quell’effetto, nato dalle norme dichiarate incostituzionali, non vive più nei termini originari. Prima di azionare un diritto in tema di affitto non registrato è quindi indispensabile verificare la normativa vigente al momento del fatto e farsi assistere, perché regole abrogate continuano a circolare come se fossero in vigore.

Un caso pratico: Tizio, Caio e Sempronio

Tizio affitta un appartamento a Caio per 700 euro al mese, ma non registra il contratto: vuole evitare di dichiarare i canoni. Per due anni Caio paga regolarmente, in contanti.

Quando sorge un dissidio, Tizio vorrebbe sfrattare Caio, ma scopre il problema: il contratto non registrato è nullo, e su un titolo nullo non può fondare agevolmente lo sfratto. Inoltre, se la cosa emerge, l’Agenzia delle Entrate può recuperare l’imposta di registro mai versata e l’imposta sui canoni mai dichiarati, con sanzioni e interessi.

Caio, dal canto suo, si fa assistere e registra lui il contratto: la registrazione tardiva sana la nullità con effetto retroattivo, mettendo il rapporto su basi valide fin dall’origine. Se poi risulta che Caio ha pagato somme superiori a quanto dovuto rispetto al contratto regolarizzato, potrà valutare con un professionista l’azione di restituzione, tenendo conto dei termini di legge.

Sempronio, vicino di pianerottolo, sente la vicenda e chiede consiglio: anche lui ha un affitto in nero. La lezione è la stessa per tutti: la regolarizzazione conviene a entrambe le parti, evita il rischio fiscale per il proprietario e dà certezza all’inquilino. Le presunte “super-tutele” del passato a favore del conduttore, però, vanno verificate caso per caso, perché molte derivano da norme non più in vigore.

Questa guida ha finalità informative e divulgative ed è redatta da un praticante, non da un avvocato. Vista la complessità e la materia riformata, per il caso concreto è indispensabile rivolgersi a un professionista abilitato.