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Art. 879 c.c. Edifici non soggetti all’obbligo delle distanze o a comunione forzosa
In vigore
o a comunione forzosa Alla comunione forzosa non sono soggetti gli edifici appartenenti al demanio pubblico e quelli soggetti allo stesso regime, né gli edifici che sono riconosciuti di interesse storico, archeologico o artistico, a norma delle leggi in materia. Il vicino non può neppure usare della facoltà concessa dall’articolo 877. Alle costruzioni che si fanno in confine con le piazze e le vie pubbliche non si applicano le norme relative alle distanze, ma devono osservarsi le leggi e i regolamenti che le riguardano.
Avvertenza: il testo è pubblicato a fini informativi e divulgativi. Per casi specifici è sempre consigliato rivolgersi a un professionista abilitato.
In sintesi
Quando la legge o il regolamento edilizio locale impone o consente di costruire sul confine o sotto le distanze minime, le norme del Codice Civile sulle distanze e sulla comunione forzosa non si applicano. È la norma che «libera» l'urbanistica dalla sovrapposizione civilistica.
Ratio e ambito applicativo
L'art. 879 c.c. introduce una deroga fondamentale al regime delle distanze tra costruzioni (art. 873 c.c.) e della comunione forzosa (artt. 874-875 c.c.): quando un edificio sorge sul confine o a distanza inferiore a quella legale in forza di legge o regolamento, le norme civilistiche cedono. La ratio è chiara: se il piano regolatore o il regolamento edilizio comunale, nell'esercizio della potestà pubblica di conformazione del territorio, impone o consente la costruzione in allineamento o sul confine, non ha senso imporre il rispetto delle distanze privatistiche. L'interesse pubblico alla conformazione urbanistica prevale sull'interesse privato al distacco tra edifici.
Fonti della deroga: legge e regolamento
La deroga può derivare da: (a) legge speciale: norme che impongono l'allineamento edilizio in determinate zone o per determinati tipi di costruzione; (b) regolamento edilizio comunale o piano regolatore generale (PRG) / piano urbanistico attuativo (PUA): strumenti urbanistici che prevedono la costruzione a filo strada, sul confine o in allineamento con gli edifici preesistenti. La giurisprudenza ha precisato che i regolamenti edilizi derogatori devono essere specifici e non generici: non è sufficiente una generica «facoltà» di costruire in aderenza, ma occorre una norma che effettivamente imponga o consenta in modo espresso la costruzione sul confine.
Esclusione della comunione forzosa
La norma precisa che in questi casi il vicino non ha nemmeno il diritto di acquistare la comunione forzosa del muro ex artt. 874-875 c.c. Questo è coerente: se l'edificio sorge sul confine per obbligo regolamentare, entrambi i vicini costruiscono con le proprie strutture portanti autonome, senza che si ponga il problema della comunione. La costruzione in allineamento non genera automaticamente comunione del muro: occorre un atto espresso di acquisto della comunione.
Distinzione tra deroga legale e accordo privato
La deroga alle distanze può provenire solo da fonte pubblica (legge o regolamento): le parti non possono privatamente accordarsi per costruire a distanze inferiori al minimo legale, perché le norme sulle distanze tra edifici sono, secondo la giurisprudenza prevalente, di ordine pubblico e inderogabili per consenso. Un accordo privato che preveda distanze minori è invalido e non impedisce al vicino di agire per la demolizione. Solo la norma pubblica (regolamento edilizio, PRG) può autorizzare costruzioni sotto la distanza minima.
Connessioni con altre norme
L'art. 879 va letto con l'art. 873 (distanze nelle costruzioni), l'art. 874 (comunione forzosa), il D.M. 2 aprile 1968 n. 1444 (distanze minime tra fabbricati) e le norme dei singoli strumenti urbanistici locali.
Domande frequenti
Se il piano regolatore impone di costruire sul confine, devo comunque rispettare le distanze del Codice Civile?
No. L'art. 879 c.c. prevede che quando la legge o il regolamento edilizio impone o consente di costruire sul confine o a distanza inferiore a quella legale, le norme del Codice Civile sulle distanze non si applicano. Lo strumento urbanistico prevale.
Posso accordarmi col vicino per costruire a distanza inferiore al minimo legale?
No. Le norme sulle distanze tra edifici sono di ordine pubblico e non derogabili per sola volontà delle parti. Solo la legge o il regolamento edilizio possono autorizzare costruzioni sotto la distanza minima. Un accordo privato in tal senso sarebbe invalido.
Se costruisco sul confine perché lo impone il piano regolatore, il vicino può chiedermi la comunione forzosa del muro?
No. L'art. 879 c.c. esclude espressamente il diritto di comunione forzosa quando l'edificio sorge sul confine in forza di legge o regolamento. Il muro resta di proprietà esclusiva del costruttore, salvo diverso accordo o acquisto volontario della comunione.
Qual è la differenza tra costruire in aderenza (art. 877) e costruire sul confine per obbligo regolamentare (art. 879)?
L'art. 877 consente di costruire a contatto con il muro altrui su iniziativa del vicino. L'art. 879 si applica quando è la fonte pubblica (legge o regolamento) a imporre o consentire la costruzione sul confine o sotto le distanze legali: in quel caso il vincolo deriva dall'obbligo pubblico, non dalla scelta privata.
Un regolamento edilizio che consente genericamente di costruire vicino al confine è sufficiente per derogare alle distanze?
No, secondo la giurisprudenza prevalente. La deroga deve essere specifica: il regolamento deve effettivamente imporre o consentire in modo espresso la costruzione sul confine o a distanza inferiore. Una generica facoltà non basta: occorre una norma chiara e applicabile al caso concreto.