Informazione giuridica di carattere generale — Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all’Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
Art. 1145 c.c. Possesso di cose fuori commercio
In vigore
Il possesso delle cose di cui non si può acquistare la proprietà è senza effetto. Tuttavia nei rapporti tra privati è concessa l’azione di spoglio rispetto ai beni appartenenti al pubblico demanio e ai beni delle province e dei comuni soggetti al regime proprio del demanio pubblico. Se trattasi di esercizio di facoltà, le quali possono formare oggetto di concessione da parte della pubblica amministrazione, è data altresì l’azione di manutenzione.
Contenuto elaborato con il supporto di sistemi di intelligenza artificiale e revisionato dalla Redazione di La Legge in Chiaro sotto la responsabilità editoriale del Dott. Andrea Marton, Tax Advisor — Consulente Fiscale. Fonti verificate: Normattiva, Italgiure, Corte Costituzionale, Agenzia delle Entrate.
Avvertenza: il testo è pubblicato a fini informativi e divulgativi. Per casi specifici è sempre consigliato rivolgersi a un professionista abilitato.
In sintesi
Il principio del possesso sulle cose fuori commercio
L'articolo 1145 del Codice Civile apre, idealmente, il discorso sui limiti oggettivi del possesso nel titolo VIII del libro III, dedicato alla disciplina del possesso. La norma stabilisce un principio cardine: il possesso delle cose di cui non si può acquistare la proprietà è senza effetto. Sono le c.d. cose fuori commercio, cioè quei beni che, per loro natura o per espressa disposizione di legge, non sono suscettibili di formare oggetto di diritti dominicali da parte dei privati. Si tratta principalmente dei beni del demanio pubblico (strade, piazze, fiumi, lidi del mare, spiagge, porti, beni di interesse storico-artistico), dei beni delle province e dei comuni soggetti a regime demaniale, e delle cose comuni a tutti (aria, acque sotterranee non captate, mare territoriale, spazio aereo).
Pensiamo a Tizio, che da decenni utilizza in modo continuativo una porzione di lido marino o un tratto di strada comunale: il suo possesso, per quanto duraturo e pacifico, non potrà mai produrre l'effetto acquisitivo dell'usucapione, perché manca un requisito essenziale, ovvero la commerciabilità del bene. La logica è quella della tutela del pubblico interesse: i beni demaniali sono destinati all'uso collettivo e non possono essere sottratti alla fruizione generale tramite l'usucapione privata. Si tratta di una scelta sistematica che bilancia l'esigenza di certezza dei rapporti possessori privati con la prevalente tutela dell'interesse pubblico alla conservazione del patrimonio demaniale.
La categoria delle cose fuori commercio: confini e classificazioni
La nozione di cose fuori commercio è più articolata di quanto sembri. Includono: (i) i beni del demanio necessario dello Stato (lido del mare, spiagge, porti, rade, lagune, fiumi, torrenti, laghi, opere destinate alla difesa nazionale); (ii) i beni del demanio accidentale dello Stato (strade, autostrade, aeroporti, immobili di interesse storico-artistico-archeologico se appartenenti allo Stato); (iii) i beni del demanio di province, comuni e regioni soggetti al medesimo regime; (iv) le cose comuni a tutti (aria, mare territoriale, acque sotterranee fino alla captazione); (v) i beni dichiarati fuori commercio da specifiche disposizioni di legge.
Diverso è il regime dei beni del patrimonio indisponibile dello Stato e degli enti pubblici (foreste, miniere, edifici destinati a sedi di uffici pubblici, beni di interesse culturale appartenenti a enti pubblici): essi sono fuori commercio nei limiti della loro destinazione pubblica, e il possesso utile per usucapione è precluso fino al permanere del vincolo. I beni del patrimonio disponibile, invece, possono essere oggetto di possesso utile per usucapione, perché soggetti alle ordinarie regole di diritto privato.
L'azione di spoglio: un'eccezione di rilievo
Il secondo comma dell'art. 1145 c.c. introduce un'importante temperamento. Pur essendo il possesso sui beni demaniali privo di effetto acquisitivo, la legge tutela comunque la situazione di fatto, riconoscendo l'azione di spoglio nei rapporti tra privati. La ratio è chiara: impedire la giustizia privata, garantire la pace sociale e mantenere l'ordine pubblico delle situazioni possessorie esistenti. Anche chi gode di un bene demaniale, infatti, è esposto al rischio di aggressioni da parte di altri privati, e l'ordinamento non può tollerare la sostituzione abusiva di una situazione di fatto con un'altra.
Pensiamo a Caio, che da anni utilizza un'area demaniale (ad esempio uno spazio destinato a posteggio o un sentiero pubblico) e venga improvvisamente spogliato del godimento da Sempronio, con violenza o clandestinità: Caio può agire contro Sempronio con l'azione di spoglio ex art. 1168 c.c., entro il termine di un anno dallo spoglio, per ottenere la reintegrazione nel godimento. La pubblica amministrazione, titolare del bene, conserva ovviamente i propri poteri autoritativi e può sempre rivendicare il bene o disporne la diversa destinazione: la tutela tra privati non interferisce con i poteri pubblici di gestione e regolamentazione del bene.
L'azione di manutenzione per le facoltà concedibili
Il terzo comma estende ulteriormente la tutela: se si tratta di esercizio di facoltà che possono formare oggetto di concessione da parte della pubblica amministrazione (ad esempio occupazione di suolo pubblico, sfruttamento di acque pubbliche, esercizio di mercato su area pubblica, concessioni demaniali marittime), è ammessa anche l'azione di manutenzione ex art. 1170 c.c. Si tratta di una tutela più estesa, che presuppone un possesso ultrannuale (almeno un anno) e protegge contro turbative meno gravi dello spoglio (molestie, interferenze, contestazioni).
Mevia, ad esempio, esercita da anni un'attività di ambulante in piazza, sulla base di una concessione amministrativa: se viene molestata nel godimento di tale facoltà da un altro privato (Tizio, che pretende di occupare la medesima postazione o di esercitare la stessa attività), può ricorrere all'azione di manutenzione per ripristinare la situazione precedente. La distinzione tra spoglio (perdita totale del possesso) e turbativa (interferenza meno grave) determina il rimedio applicabile: spoglio → azione di reintegrazione ex art. 1168 c.c.; turbativa → azione di manutenzione ex art. 1170 c.c.
La possibile commerciabilità sopravvenuta: sdemanializzazione e usucapione
Un aspetto interessante riguarda la sdemanializzazione: se un bene, originariamente demaniale, cessa di esserlo (per sdemanializzazione tacita o espressa, mediante provvedimento amministrativo), diventa potenzialmente oggetto di proprietà privata e quindi di possesso utile per l'usucapione. La giurisprudenza è rigorosa nel richiedere prove certe della sdemanializzazione: non basta il disuso prolungato del bene da parte della pubblica amministrazione, occorre un atto formale o un comportamento univocamente indicativo della cessazione della destinazione pubblica.
Il termine di usucapione, in tal caso, decorre solo dal momento in cui il bene cessa di essere demaniale: il periodo di possesso anteriore alla sdemanializzazione non è computabile. Pensiamo a Sempronio, che da quarant'anni utilizza un'area in passato demaniale, sdemanializzata vent'anni fa: il termine ventennale per l'usucapione ordinaria (art. 1158 c.c.) decorrerà solo dalla data della sdemanializzazione, e pertanto Sempronio avrà appena maturato l'usucapione. Per il periodo anteriore, il possesso non era utile.
Implicazioni pratiche e questioni ricorrenti
Per Tizio, Caio, Sempronio o Mevia che si trovino a utilizzare beni potenzialmente demaniali (un sentiero di campagna, una porzione di costa, un'area incolta, un terreno limitrofo a corsi d'acqua), è fondamentale valutare con attenzione lo status giuridico del bene prima di confidare in un acquisto per usucapione. La consulenza catastale, urbanistica e legale è essenziale, anche perché la disciplina delle concessioni demaniali (marittime, idriche, di occupazione di suolo pubblico) è oggetto di continue evoluzioni normative europee e nazionali, con riflessi importanti sulle posizioni dei privati.
In ogni caso, anche quando l'usucapione è preclusa, la legge garantisce un nucleo essenziale di tutela possessoria contro le aggressioni private, a salvaguardia dell'ordine giuridico. La regola pratica per il privato è semplice: prima di intraprendere qualsiasi azione, accertare la natura demaniale o patrimoniale del bene attraverso le visure catastali, le ispezioni dei registri immobiliari e, se necessario, una richiesta formale all'ente pubblico competente. Solo così si evita di confidare in un'usucapione che la legge non consente.
Domande frequenti