L’amministratore non convoca l’assemblea e non rende il conto: come lo revoco anche senza maggioranza?

Risposta secca: se l’amministratore non convoca l’assemblea per l’approvazione del rendiconto e non rende il conto della gestione, anche un solo condomino può' chiederne la revoca al Tribunale. Non serve la maggioranza in assemblea: queste condotte sono «gravi irregolarità» che, ai sensi dell'art. 1129 c.c., legittimano la revoca giudiziale. Il giudice può' revocare l'amministratore e nominarne uno nuovo.

Due strade: revoca in assemblea o revoca dal giudice

L'art. 1129, comma 11, del codice civile prevede due vie distinte per liberarsi di un amministratore inadeguato. Conoscerle bene è decisivo: una richiede i numeri, l'altra no.

La revoca assembleare può' essere deliberata «in ogni tempo» dall'assemblea, con la stessa maggioranza prevista per la nomina (in genere la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio, secondo l'art. 1136 c.c.), oppure con le modalità del regolamento. Non occorre nemmeno una motivazione. Il limite è evidente: se non riesci a raggiungere la maggioranza — perché l'amministratore ha «dalla sua» alcuni condomini, o perché l'assemblea non viene proprio convocata — questa strada resta chiusa.

La revoca giudiziale è la chiave di volta per il singolo. La stessa norma stabilisce che la revoca può' essere disposta dall'autorità giudiziaria su ricorso di ciascun condomino, quando ricorrono determinate gravi irregolarità. Qui non conta quante quote rappresenti: basta che tu sia condomino e che l'amministratore sia incorso in una delle condotte previste dalla legge. È lo strumento pensato proprio per chi è in minoranza e si trova ostaggio di un amministratore inadempiente.

Le gravi irregolarità che ti fanno vincere (art. 1129)

Il comma 12 dell'art. 1129 c.c. elenca le gravi irregolarità. La norma usa l'espressione «costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità»: significa che l'elenco è esemplificativo, non tassativo, e il giudice può' valutare anche condotte ulteriori, purché idonee a incidere sulla corretta gestione e sul rapporto di fiducia. Tra le ipotesi tipizzate:

• L'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, o il ripetuto rifiuto di convocarla per la revoca e la nomina del nuovo amministratore (n. 1). È esattamente il tuo caso.
• Il non rendere il conto della gestione: l'amministratore che non rende conto incorre in grave irregolarità ed è espressamente richiamato come motivo di revoca giudiziale.
• La mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni assembleari (n. 2).
• La mancata apertura o il mancato utilizzo del conto corrente condominiale intestato al condominio (n. 3).
• La gestione che genera possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e quello personale dell'amministratore o di altri (n. 4).
• L'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione di formalità iscritte nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio (n. 5).
• L'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione per la riscossione delle somme dovute al condominio (n. 6).
• L'inottemperanza agli obblighi di cui all'art. 1130 (tra cui la tenuta dei registri e il rendiconto).

Le irregolarità fiscali (ad esempio le ritenute non versate) e le anomalie sul conto condominiale rientrano tipicamente in questo quadro. Non serve dimostrarle tutte: spesso ne basta una, se grave e documentata.

Come funziona la revoca giudiziale

La procedura è disciplinata dall'art. 64 delle disposizioni di attuazione del codice civile. È un procedimento di volontaria giurisdizione, quindi più snello di una causa ordinaria. Ecco i passaggi essenziali:

• Il ricorso al Tribunale. Si presenta ricorso al Tribunale del luogo dove si trova il condominio. Può presentarlo anche un solo condomino: il testo dell'art. 64 disp. att. c.c. parla di ricorso di ciascun condomino.
• Niente litisconsorzio con gli altri condomini. Secondo l'orientamento della giurisprudenza, il contraddittorio si costituisce regolarmente anche senza notificare il ricorso al condominio e agli altri condomini, che non sono litisconsorti necessari. Chi agisce è in lite con l'amministratore, non con i vicini.
• La decisione. Il Tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, dopo aver sentito l'amministratore in contraddittorio con il ricorrente. Se accoglie, revoca l'amministratore e può nominare un amministratore giudiziario.
• Il reclamo. Contro il decreto è ammesso reclamo alla Corte d'appello entro dieci giorni dalla notificazione o comunicazione.
• Le spese. In caso di accoglimento, le spese del procedimento possono essere poste a carico dell'amministratore revocato.

Un punto pratico importante: secondo l'orientamento prevalente il procedimento di revoca giudiziale, avendo natura di volontaria giurisdizione, non è soggetto al tentativo obbligatorio di mediazione. Attenzione però a non confonderlo con l'eventuale, separata azione di responsabilità per il risarcimento dei danni causati dall'amministratore: quella, di norma, la mediazione la richiede.

Prima del ricorso: diffida e documentazione

La legge non impone in modo espresso una diffida preventiva per la revoca giudiziale, ma nella pratica una diffida formale è quasi sempre opportuna: cristallizza l'inadempimento, dimostra la tua buona fede e spesso induce l'amministratore a rientrare nei ranghi senza arrivare in Tribunale. Cosa raccogliere e fare prima:

• Diffida scritta (raccomandata A/R o PEC) con cui chiedi formalmente di convocare l'assemblea entro un termine e di mettere a disposizione il rendiconto e i documenti contabili.
• Le richieste rimaste senza risposta: e-mail, PEC, lettere con cui hai già sollecitato la convocazione o l'accesso ai documenti.
• L'ultimo rendiconto approvato e le date delle ultime assemblee, per dimostrare da quanto tempo manca la convocazione annuale.
• Estratti del conto condominiale (se reperibili) o la prova che il conto non esiste o non è intestato al condominio.
• Eventuali verbali, ingiunzioni di pagamento ignorate, segnalazioni di morosità non perseguite.

Più il fascicolo è ordinato e documentale, più il decreto arriva in fretta.

Gli obblighi dell'amministratore che puoi far valere

La forza del tuo ricorso sta nel mostrare che l'amministratore ha violato obblighi precisi previsti dalla legge. I principali:

• Rendiconto annuale (art. 1130, n. 10, e art. 1130-bis c.c.): l'amministratore deve redigere il rendiconto condominiale annuale, articolato in registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota esplicativa della gestione.
• Convocazione annuale dell'assemblea (art. 1130, n. 10, c.c.): deve convocare l'assemblea per l'approvazione del rendiconto entro 180 giorni. La mancata convocazione è tra le gravi irregolarità del comma 12.
• Conto corrente condominiale (art. 1129, comma 7, c.c.): deve far transitare le somme del condominio su un conto intestato al condominio, e ogni condomino ha diritto di chiederne l'accesso e l'estratto.

Sono obblighi di legge, non semplici cortesie: la loro violazione è il binario su cui corre la revoca giudiziale.

Caso pratico: Tizio, Caio e Sempronio

Nel condominio di via delle Acacie l'amministratore non convoca l'assemblea da due anni e non ha mai presentato il rendiconto. Tizio chiede più volte, via PEC, di convocare l'assemblea e di vedere i conti: nessuna risposta. Caio, amico dell'amministratore, frena e dice che «tanto non si raggiunge la maggioranza per cambiarlo». In effetti, in assemblea Tizio non avrebbe i numeri.

Tizio allora non insegue la maggioranza: invia una diffida formale con termine di quindici giorni e, decorso inutilmente, presenta da solo ricorso al Tribunale ai sensi dell'art. 1129 c.c. e dell'art. 64 disp. att. c.c. Allega le PEC ignorate, l'assenza di rendiconti e la prova che il conto condominiale non è mai stato aperto. Non deve notificare nulla a Sempronio né agli altri condomini, che non sono parti necessarie.

Il Tribunale convoca e sente l'amministratore in camera di consiglio. Verificate l'omessa convocazione e la mancata resa del conto — gravi irregolarità tipiche — emette decreto motivato che revoca l'amministratore e ne nomina uno giudiziario, ponendo le spese a carico del revocato. Tizio, da solo e in minoranza, ha ottenuto il risultato che in assemblea gli era precluso.