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Art. 2808 c.c. Costituzione ed effetti dell’ipoteca
In vigore dal 19/04/1942
L’ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione.
L’ipoteca può avere per oggetto beni del debitore o di un terzo e si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari.
L’ipoteca è legale, giudiziale o volontaria.
Avvertenza: il testo è pubblicato a fini informativi e divulgativi. Per casi specifici è sempre consigliato rivolgersi a un professionista abilitato.
In sintesi
L'ipoteca: definizione e contenuto
L'articolo 2808 del Codice civile fornisce la definizione fondamentale dell'ipoteca, individuando i due effetti tipici di questo diritto reale di garanzia: il diritto di sequela (espropriabilità del bene anche presso il terzo acquirente) e il diritto di prelazione (soddisfazione preferenziale sul prezzo ricavato dall'espropriazione). Si tratta della disposizione cardine che apre la disciplina dell'ipoteca nel Codice civile.
L'ipoteca è un diritto reale di garanzia che vincola un bene determinato al pagamento di un debito, senza spossessarne il proprietario. A differenza del pegno, non sottrae il bene al godimento del costituente: l'immobile ipotecato continua a essere utilizzato dal proprietario, che può abitarlo, locarlo o anche venderlo. Ciò che cambia è la sua condizione giuridica: il bene è gravato da un vincolo che segue la cosa e si attiva in caso di inadempimento.
Diritto di sequela e diritto di prelazione
Il diritto di sequela consente al creditore ipotecario di espropriare il bene ipotecato anche se questo è stato venduto a un terzo. Se Tizio ipoteca a Caio un immobile a garanzia di un mutuo e successivamente lo vende a Sempronio, Caio può comunque procedere all'esecuzione forzata sull'immobile contro Sempronio in qualità di terzo acquirente: l'ipoteca segue la cosa indipendentemente dalle vicende del diritto di proprietà.
Il diritto di prelazione consente al creditore ipotecario di essere soddisfatto sul prezzo ricavato dalla vendita forzata con preferenza rispetto agli altri creditori chirografari (privi di garanzia reale) e ai creditori ipotecari di grado successivo. La preferenza opera secondo il grado dell'ipoteca, che è determinato dall'ordine cronologico delle iscrizioni nei registri immobiliari.
L'ipoteca su beni del debitore o di terzi
Il secondo comma dell'articolo 2808 stabilisce che l'ipoteca può avere per oggetto beni del debitore o di un terzo. Quest'ultima figura è detta terzo datore di ipoteca: un soggetto, diverso dal debitore, che concede un proprio bene in garanzia di un debito altrui. È una figura frequente nei finanziamenti familiari (genitori che ipotecano la propria casa per il mutuo del figlio) o nei rapporti societari (socio che concede ipoteca su un proprio bene per debito della società).
Il terzo datore di ipoteca non assume la qualità di debitore: risponde solo con il bene concesso in garanzia, non con il proprio intero patrimonio. In caso di esecuzione, il creditore può aggredire solo l'immobile ipotecato e non gli altri beni del terzo. Resta ferma la facoltà del terzo, una volta escusso, di rivalersi sul debitore principale per quanto ha pagato.
L'iscrizione nei registri immobiliari
L'ipoteca si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari. Si tratta di un elemento costitutivo, non meramente probatorio: senza iscrizione, l'ipoteca non viene ad esistenza, anche se è stato perfezionato il titolo (atto notarile, sentenza, atto amministrativo). L'iscrizione attribuisce all'ipoteca pubblicità legale e determina il grado di preferenza in caso di pluralità di iscrizioni.
Esempio: Caio concede a Tizio un mutuo di 200.000 euro garantito da ipoteca su un immobile. Anche se l'atto notarile è stato perfezionato, l'ipoteca diventa giuridicamente esistente solo con l'iscrizione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari. Se Tizio, prima dell'iscrizione, dovesse essere assoggettato a esecuzione da altri creditori, Caio resterebbe privo della garanzia ipotecaria e dovrebbe concorrere come chirografario.
Le tre fonti dell'ipoteca
L'ultimo comma dell'articolo 2808 indica le tre fonti dell'ipoteca: legale, giudiziale e volontaria. L'ipoteca legale nasce direttamente dalla legge in determinate situazioni (es. quella dell'alienante a garanzia del pagamento del prezzo ex art. 2817). L'ipoteca giudiziale sorge da una sentenza di condanna al pagamento di una somma di denaro o all'adempimento di altra obbligazione (art. 2818). L'ipoteca volontaria deriva da un atto negoziale, tipicamente un contratto di mutuo con concessione ipotecaria.
Domande frequenti
Cosa attribuisce l'ipoteca al creditore?
Attribuisce il diritto di espropriare il bene vincolato, anche se passato a un terzo acquirente (diritto di sequela), e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dalla vendita forzata rispetto agli altri creditori non garantiti o ipotecari di grado successivo (diritto di prelazione).
Chi è il terzo datore di ipoteca?
È un soggetto, diverso dal debitore, che concede un proprio bene in garanzia di un debito altrui. Risponde esclusivamente con il bene ipotecato e non con l'intero patrimonio, conservando il diritto di regresso verso il debitore principale per quanto eventualmente pagato in sede di esecuzione.
L'iscrizione nei registri immobiliari è obbligatoria?
È più che obbligatoria: è un elemento costitutivo dell'ipoteca. Senza iscrizione, l'ipoteca non viene ad esistenza, anche se è stato perfezionato il titolo (contratto notarile, sentenza o provvedimento amministrativo). L'iscrizione determina anche il grado di preferenza in caso di pluralità di iscrizioni sullo stesso bene.
Quali sono le tre fonti dell'ipoteca?
L'ipoteca può essere legale (sorge dalla legge in casi specifici come quella dell'alienante ex art. 2817), giudiziale (deriva da una sentenza di condanna al pagamento ex art. 2818) o volontaria (nasce da un atto negoziale come il contratto di mutuo con concessione ipotecaria del debitore o di un terzo).
Il proprietario può vendere l'immobile ipotecato?
Sì, può venderlo: l'ipoteca non sottrae al proprietario il potere di disposizione del bene. Tuttavia l'ipoteca segue il bene grazie al diritto di sequela: il creditore ipotecario potrà espropriare l'immobile anche se è passato nel patrimonio del terzo acquirente, che acquisterà quindi un bene gravato da vincolo.