Rivalutazione di terreni e partecipazioni 2026: conviene affrancare le plusvalenze? Aliquote 21% e 18%, perizia e scadenza al 30 novembre

In breve: la Legge di Bilancio 2026 ripropone la possibilità di rideterminare (cioè rivalutare) il costo fiscale di terreni e partecipazioni posseduti al 1° gennaio 2026, pagando un’imposta sostitutiva del 21% per le partecipazioni (quotate e non quotate) e del 18% per i terreni (agricoli ed edificabili). Lo scopo è alzare il costo fiscale del bene così da ridurre o azzerare la plusvalenza tassabile in una futura vendita. Servono una perizia di stima riferita al 1° gennaio 2026 e il versamento dell’imposta entro il 30 novembre 2026 (termine perentorio), in unica soluzione o in 3 rate annuali con interessi del 3%. Conviene solo se l’imposta sostitutiva è inferiore a quanto pagheresti sulla plusvalenza ordinaria: vanno fatti i conti caso per caso.

Avvertenza preliminare: il riferimento normativo puntuale (numero e data della Legge di Bilancio 2026 pubblicata in Gazzetta Ufficiale) va confermato sul testo definitivo. Le informazioni che seguono si basano su fonti professionali concordi, ma prima di agire verifica aliquote, scadenze e requisiti sul testo ufficiale.

A cosa serve la rivalutazione

Quando vendi un terreno o una partecipazione, sulla differenza tra il prezzo di vendita e il costo fiscale del bene (in genere il prezzo che hai pagato per acquistarlo o il valore dichiarato in successione o donazione) si genera una plusvalenza, che può essere tassata. Se hai comprato anni fa a poco e oggi il bene vale molto di più, quella plusvalenza latente può essere consistente.

La rivalutazione, tecnicamente chiamata rideterminazione del costo fiscale, permette di sostituire il vecchio costo storico con un valore attuale (quello risultante da una perizia di stima), pagando subito un’imposta sostitutiva ridotta. In questo modo, al momento della vendita, la plusvalenza si calcola sul nuovo valore (più alto) e quindi risulta ridotta o azzerata. In pratica paghi una piccola imposta oggi per non pagarne una potenzialmente molto più grande domani.

Chi può rivalutare e chi no

Possono beneficiare della rivalutazione i soggetti che non operano in regime d’impresa. In particolare:

• Persone fisiche non in regime d’impresa (il bene è nella sfera privata);
• Società semplici ed equiparate;
• Enti non commerciali;
• Soggetti non residenti senza stabile organizzazione in Italia.

Sono invece esclusi i titolari di reddito d’impresa: chi detiene il terreno o la partecipazione nell’ambito di un’attività d’impresa non può avvalersi di questa agevolazione.

Le aliquote e un esempio illustrativo

L’imposta sostitutiva si calcola sul valore di perizia del bene al 1° gennaio 2026, con queste aliquote:

Esempio illustrativo (ipotesi con numeri tondi, non un caso reale). Ipotizziamo una partecipazione non quotata acquistata anni fa per 10.000 euro, che oggi vale 110.000 euro. La plusvalenza latente è di 100.000 euro.

• Vendita senza rivalutare: la plusvalenza di 100.000 euro è soggetta a tassazione. Ipotizzando l’imposta sostitutiva ordinaria del 26% sui redditi diversi di natura finanziaria, l’imposta sarebbe pari a circa 26.000 euro.
• Rivalutazione prima della vendita: si fa periziare la partecipazione a 110.000 euro al 1° gennaio 2026 e si versa il 21% su tale valore, cioè 23.100 euro. A quel punto il costo fiscale diventa 110.000 euro: se vendi a 110.000 euro, la plusvalenza tassabile è zero.

In questa ipotesi la rivalutazione fa risparmiare. Ma attenzione: l’imposta del 21% si paga sull’intero valore di perizia, non solo sulla plusvalenza. Per i terreni il confronto è spesso ancora più delicato, perché il valore di perizia tende a essere elevato e l’aliquota del 18% si applica comunque sull’intero valore. I numeri vanno verificati nel caso concreto.

Il ruolo della perizia e i passi operativi

La rivalutazione si fonda su una perizia di stima giurata (asseverata) che attesti il valore del bene alla data del 1° gennaio 2026. La perizia deve essere redatta da un professionista abilitato (ad esempio, a seconda del bene, dottore commercialista, geometra, ingegnere, architetto, perito o altre figure abilitate) e poi asseverata.

I passi operativi tipici sono:

1. Verifica del possesso del bene alla data del 1° gennaio 2026.
2. Conteggio di convenienza: confronta l’imposta sostitutiva (21% o 18% sul valore di perizia stimato) con l’imposta che pagheresti sulla plusvalenza vendendo senza rivalutare.
3. Redazione e asseverazione della perizia riferita al 1° gennaio 2026.
4. Versamento dell’imposta sostitutiva (intero importo oppure prima delle 3 rate) entro la scadenza.
5. Indicazione dei dati della rivalutazione nella dichiarazione dei redditi, secondo le istruzioni che verranno previste.

Rate, interessi e la scadenza del 30 novembre 2026

L’imposta sostitutiva può essere versata:

• in un’unica soluzione, oppure
• in 3 rate annuali di pari importo; sulle rate successive alla prima si applicano interessi del 3% annuo.

La data chiave è il 30 novembre 2026: entro questo termine devono essere completate sia la redazione e asseverazione della perizia, sia il versamento dell’imposta (intero importo o prima rata). Si tratta di un termine perentorio: oltre quella data non è più possibile avvalersi della rivalutazione con queste regole. Conviene quindi non ridursi all’ultimo, anche per i tempi tecnici della perizia.

Quando conviene e quando no

La regola di fondo è semplice: la rivalutazione conviene solo se l’imposta sostitutiva è inferiore a quanto pagheresti sulla plusvalenza vendendo senza rivalutare. Poiché la sostitutiva si calcola sull’intero valore di perizia (non solo sull’incremento), il vantaggio si riduce quando il costo storico è già vicino al valore attuale, oppure quando la vendita è incerta o lontana nel tempo.

Alcuni segnali che spingono verso il sì:

• costo storico molto basso rispetto al valore attuale (plusvalenza latente elevata);
• vendita già programmata o probabile a breve;
• terreno divenuto edificabile o partecipazione molto rivalutata.

Alcuni segnali che spingono verso il no:

• l’imposta sostitutiva (21% o 18% sul valore di perizia) supera l’imposta che pagheresti sulla plusvalenza;
• nessuna intenzione concreta di vendere;
• casi in cui la cessione sarebbe comunque non tassabile o agevolata.

La valutazione va sempre fatta caso per caso, con i numeri reali del tuo bene: cambia tutto a seconda del costo storico, del valore di perizia e del regime applicabile alla vendita.

Avvertenza sul riferimento normativo

Le aliquote (21% e 18%), la data di possesso (1° gennaio 2026), la rateizzazione triennale con interesse del 3% e la scadenza del 30 novembre 2026 derivano da fonti professionali concordi sulla Legge di Bilancio 2026. Tuttavia il riferimento puntuale (numero e data della legge pubblicata in Gazzetta Ufficiale, oltre a eventuali provvedimenti attuativi e codici tributo) va confermato sul testo ufficiale prima di procedere. Verifica sempre la versione definitiva della norma e le istruzioni dell’Agenzia delle Entrate.

Domande frequenti

Posso rivalutare un solo bene tra i tanti che possiedo?

Sì. La rivalutazione si applica ai singoli beni che scegli. Puoi quindi rivalutare, ad esempio, una sola partecipazione o un solo terreno, lasciando gli altri al loro costo storico. La convenienza va valutata bene per bene.

L’imposta si paga sulla plusvalenza o sull’intero valore?

L’imposta sostitutiva (21% o 18%) si calcola sull’intero valore di perizia del bene al 1° gennaio 2026, non solo sulla plusvalenza. È proprio per questo che la convenienza non è automatica e dipende dal rapporto tra costo storico e valore attuale.

Cosa succede se non rispetto la scadenza del 30 novembre 2026?

Il termine è perentorio: se entro il 30 novembre 2026 non sono completate la perizia asseverata e il versamento (intero importo o prima rata), la rivalutazione con queste regole non è più possibile. In quel caso resterebbe valido il costo fiscale originario.

Se scelgo le 3 rate e poi salto una rata cosa rischio?

La rateizzazione in 3 anni prevede interessi del 3% annuo sulle rate successive alla prima. Il pagamento della prima rata entro la scadenza perfeziona la scelta. La gestione di un eventuale mancato versamento delle rate successive segue le regole previste dalla norma e dalla prassi dell’Agenzia delle Entrate, che vanno verificate sul testo ufficiale.