Assegnazione e estromissione agevolata dei beni 2026: conviene far uscire l’immobile dall’azienda?

In breve: la Legge di Bilancio 2026 riapre l’assegnazione agevolata dei beni ai soci, la cessione agevolata, la trasformazione in società semplice e l’estromissione agevolata per le imprese individuali. Significa poter far uscire un immobile non strumentale (o un’auto) dal patrimonio dell’azienda pagando un’imposta sostitutiva ridotta dell’8% (10,5% se la società è non operativa), invece della tassazione ordinaria sulle plusvalenze. Le finestre temporali sono strette: assegnazione, cessione o trasformazione entro il 30 settembre 2026; estromissione dell’imprenditore individuale per le esclusioni operate dal 1 gennaio al 31 maggio 2026.

Il problema reale: l’immobile o l’auto “intrappolati” in società

Capita spesso. Una srl o una sas possiede un immobile che non serve più all’attività: un appartamento, un negozio dato in affitto a terzi, un terreno, un capannone ormai fermo. Oppure l’azienda ha intestato un’autovettura che di fatto usa solo il socio. Questi beni “pesano” sul bilancio, generano costi e responsabilità, e in molti casi rendono la società non operativa (la cosiddetta società di comodo), con tutte le penalizzazioni fiscali che ne derivano.

Farli uscire in via ordinaria è costoso: l’operazione genera in genere una plusvalenza tassata con le aliquote ordinarie, oltre alle imposte indirette. Ecco perché le riaperture periodiche di questi regimi agevolati sono così attese: permettono di “liberare” il bene a costo fiscale contenuto e prevedibile.

Quattro strade diverse: assegnazione, cessione, trasformazione, estromissione

Non è un’unica misura, ma un insieme di strumenti. Conviene distinguerli subito.

• Assegnazione ai soci – la società trasferisce il bene a uno o più soci, di norma a fronte di una riduzione del patrimonio (riserve o capitale). Il socio diventa proprietario diretto del bene.
• Cessione ai soci – la società vende il bene al socio, che paga un corrispettivo. L’agevolazione è analoga all’assegnazione sul piano dell’imposta sostitutiva.
• Trasformazione in società semplice – se l’oggetto della società è sostanzialmente la gestione di beni (tipicamente immobili locati), si può trasformare la società commerciale in società semplice, facendo “emergere” i beni in capo a quest’ultima con tassazione agevolata.
• Estromissione agevolata dell’impresa individuale – riguarda non le società ma l’imprenditore individuale, che può far uscire l’immobile strumentale dalla sfera dell’impresa e portarlo nella propria sfera privata (persona fisica).

Le aliquote: 8%, 10,5% e 13%

Il cuore del vantaggio sta nell’imposta sostitutiva, che prende il posto della tassazione ordinaria.

• 8% sulla differenza tra il valore normale dei beni e il loro costo fiscalmente riconosciuto, per assegnazione e cessione.
• 10,5% per le società considerate non operative in almeno 2 dei 3 periodi d’imposta precedenti l’operazione.
• 13% sulle riserve in sospensione d’imposta che vengono annullate per effetto dell’assegnazione o della trasformazione in società semplice.
• 8% anche per l’estromissione dell’imprenditore individuale, sui beni immobili strumentali.

Esempio illustrativo (ipotesi con numeri tondi)

Ipotizziamo una srl operativa che possiede un immobile non strumentale con valore normale di 300.000 euro e costo fiscalmente riconosciuto di 200.000 euro. La base imponibile dell’imposta sostitutiva è la differenza, cioè 100.000 euro.

I numeri sono puramente illustrativi e servono solo a mostrare il meccanismo: la base imponibile reale dipende dal valore normale effettivo e dal costo fiscalmente riconosciuto del singolo bene. Vanno inoltre considerate a parte le riserve in sospensione (13%) e le imposte indirette.

Quali beni rientrano e quali no

Il perimetro è preciso. Per l’assegnazione e la cessione ai soci rientrano:

• gli immobili non strumentali per destinazione (per esempio immobili abitativi, immobili locati a terzi, immobili “merce” o patrimoniali non usati direttamente nell’attività);
• i beni mobili registrati non strumentali, come gli autoveicoli non utilizzati come beni-strumento dell’impresa.

Non rientrano, di regola, gli immobili strumentali per destinazione, cioè quelli effettivamente impiegati nell’esercizio dell’attività d’impresa: per questi l’assegnazione agevolata non è ammessa allo stesso modo.

Attenzione al ribaltamento per le imprese individuali: l’estromissione agevolata riguarda invece proprio i beni immobili strumentali dell’imprenditore individuale, inclusi quelli posseduti al 30 settembre 2025.

Sui soggetti ammessi all’assegnazione: snc, sas, srl, spa e sapa.

Le scadenze e il calendario dei versamenti

Le finestre temporali sono il punto più delicato. Sintetizzando i termini previsti.

Quando conviene e quando no

Conviene valutare seriamente quando:

• la società è non operativa o rischia di diventarlo, e l’immobile fermo è la causa principale;
• il bene non serve più all’attività e si vuole portarlo nella sfera personale del socio o dell’imprenditore;
• si sta pianificando un passaggio generazionale, una cessazione o una riorganizzazione e si vuole “alleggerire” il patrimonio aziendale;
• la differenza tra valore normale e costo fiscalmente riconosciuto è contenuta, perché in quel caso l’imposta sostitutiva è bassa.

Conviene meno (o va valutato con prudenza) quando:

• il bene è ancora pienamente strumentale e produttivo per l’impresa;
• la plusvalenza latente è molto elevata e l’imposta sostitutiva, pur ridotta, diventa comunque un esborso significativo;
• per l’estromissione, la finestra delle esclusioni operate tra il 1 gennaio e il 31 maggio 2026 impone di verificare caso per caso chi era effettivamente nei termini per esercitare l’opzione: la tempistica dell’esclusione è un requisito sostanziale, non una formalità.

La convenienza, in concreto, dipende da un confronto numerico tra il costo dell’operazione agevolata e il costo della tassazione ordinaria, tenendo conto anche delle imposte indirette e degli effetti sulle riserve.

Domande frequenti

L’imposta sostitutiva dell’8% sostituisce tutte le imposte?

Sostituisce la tassazione ordinaria sulla plusvalenza (le imposte sui redditi e l’IRAP dovute sul plusvalore). Restano da considerare a parte le imposte indirette collegate all’operazione e l’eventuale imposta del 13% sulle riserve in sospensione d’imposta annullate.

La mia srl ha un immobile locato a terzi: rientra?

Un immobile locato a terzi è tipicamente un immobile non strumentale per destinazione, quindi in linea di principio rientra tra i beni assegnabili o cedibili in via agevolata. Va però verificata la natura effettiva del bene e la posizione della società sul piano dell’operatività.

Posso usare l’agevolazione per l’auto aziendale?

I beni mobili registrati non strumentali, come gli autoveicoli non utilizzati come beni-strumento dell’impresa, rientrano tra i beni assegnabili ai soci. L’auto effettivamente strumentale all’attività segue regole diverse.

Sono un imprenditore individuale: che differenza c’è per me?

Per l’impresa individuale lo strumento è l’estromissione agevolata: si fa uscire l’immobile strumentale dalla sfera dell’impresa verso quella privata, con imposta sostitutiva dell’8%, per le esclusioni operate dal 1 gennaio al 31 maggio 2026 e versamento in due rate (30 novembre 2026 e 30 giugno 2027).

Avvertenza

La materia è tecnica e i riferimenti normativi puntuali della Legge di Bilancio 2026 (numeri di commi, articoli e condizioni di dettaglio) vanno confermati sul testo definitivo pubblicato in Gazzetta Ufficiale. Le aliquote, le basi imponibili e le scadenze qui riportate hanno valore informativo generale: ogni situazione (natura del bene, operatività della società, riserve in sospensione, tempistiche) va verificata sulla propria posizione concreta e sul testo di legge aggiornato prima di compiere qualsiasi operazione.