Mi è arrivata un’intimazione di sfratto: cosa devo fare subito e posso ancora bloccarlo?

Non ignorarla. L’intimazione di sfratto non è ancora un ordine eseguibile: al suo interno c’è una citazione a comparire davanti al giudice a un’udienza di convalida. Devi leggere subito la data di quell’udienza e attivarti. Se lo sfratto è per morosità, all’udienza puoi chiedere al giudice il termine di grazia (di norma fino a 90 giorni) per pagare quanto dovuto e bloccarlo. Se invece è per finita locazione, non c’è morosità da sanare: lì si discute solo la data del rilascio dell’immobile.

Cosa è davvero l’intimazione di sfratto (non è ancora l’esecuzione)

Quando ricevi l’atto, l’impressione è quella di essere già stato cacciato di casa. In realtà non è così. L’intimazione di sfratto è il primo passo di un procedimento giudiziario: il proprietario (intimante) ti chiede di lasciare l’immobile, ma per ottenerlo deve passare da un giudice.

Esistono due forme principali. La licenza o sfratto per finita locazione (art. 657 c.p.c.), quando il contratto è scaduto o sta per scadere e il proprietario non vuole rinnovarlo. E lo sfratto per morosità (art. 658 c.p.c.), quando non hai pagato i canoni: in questo secondo caso il proprietario di solito chiede anche un decreto ingiuntivo per i canoni arretrati.

In entrambi i casi l’atto contiene una citazione a comparire: ti viene fissata un’udienza, detta udienza di convalida, davanti al tribunale. Tra la notifica dell’atto e l’udienza la legge prevede che ci sia un certo numero di giorni liberi. Solo dopo quell’udienza, e solo a certe condizioni, lo sfratto può diventare un titolo eseguibile. Fino ad allora hai margini di azione concreti.

La prima cosa da fare: leggere la data dell’udienza

L’errore più grave è mettere l’atto in un cassetto. La data dell’udienza è scritta nell’intimazione: cerchiala e segnala. Quella data è il tuo termine reale per muoverti.

Cosa succede se non fai nulla? Se non compari e non ti opponi, il giudice può convalidare lo sfratto: emette un’ordinanza e vi appone la formula esecutiva. A quel punto il proprietario ha un titolo per procedere all’esecuzione (l’intervento dell’ufficiale giudiziario per il rilascio). È molto più difficile rimediare dopo.

Se invece compari, hai due strade a seconda del tipo di sfratto: chiedere il termine di grazia (morosità) oppure opporti nel merito facendo proseguire la causa. Per questo è fondamentale non aspettare l’ultimo giorno: farsi assistere da un legale qualche settimana prima dell’udienza ti permette di scegliere la mossa giusta e di prepararla. Arrivare all’udienza impreparato, o non andarci, è il modo più rapido per perdere ogni leva.

Sfratto per morosità: il termine di grazia per sanare e bloccarlo

Se lo sfratto è per morosità, esiste uno strumento pensato proprio per darti una seconda possibilità: il termine di grazia, previsto dall’art. 55 della Legge n. 392/1978 per le locazioni a uso abitativo.

Funziona così: all’udienza di convalida puoi chiedere al giudice un termine per pagare quanto devi. Il termine è di norma non superiore a 90 giorni; può arrivare fino a 120 giorni se dimostri che il mancato pagamento dipende da condizioni economiche precarie (ad esempio per malattia, disoccupazione o gravi e comprovate difficoltà).

Per sanare la morosità non basta pagare i canoni scaduti: devi versare entro il termine l’intero importo richiesto, cioè i canoni arretrati, gli oneri accessori, gli interessi e le spese legali liquidate dal giudice. Se paghi tutto entro la scadenza, la morosità è purgata e lo sfratto non viene convalidato: è il modo principale per bloccarlo.

Attenzione però: il termine di grazia non è illimitato. Secondo l’art. 55, il beneficio non può essere concesso più di tre volte nell’arco di un quadriennio. Va quindi usato con consapevolezza, non come abitudine.

Sfratto per finita locazione: cosa cambia

Qui la logica è diversa. Nello sfratto per finita locazione non c’è un debito da pagare: il contratto è scaduto (o sta per scadere) e il proprietario chiede la riconsegna dell’immobile. Di conseguenza il termine di grazia non si applica: non c’è nulla da sanare versando del denaro.

Cosa puoi ancora fare? Se ritieni che il contratto non sia davvero finito (per esempio perché operava un rinnovo automatico, o perché la disdetta è stata inviata in modo non corretto o fuori termine), puoi opporti e contestare la cessazione. Se invece la scadenza è incontestabile, la discussione si sposta sulla data del rilascio: il giudice, su tua richiesta, può fissare un termine per liberare l’immobile, tenendo conto delle circostanze. In sostanza, nella finita locazione si gioca soprattutto sul quando rilasciare, non sul se.

Quando puoi opporti nel merito

Comparire all’udienza non significa solo chiedere il termine di grazia: puoi anche opporti, cioè contestare la pretesa del proprietario. Quando ti opponi con motivi seri, il giudice non convalida lo sfratto e dispone il mutamento del rito: la causa prosegue nelle forme ordinarie, con una nuova udienza, e si entra nel merito della questione.

Esempi di contestazioni che si possono sollevare:

• Conteggio errato della morosità: il proprietario ti chiede più di quanto è realmente dovuto, oppure non ha tenuto conto di pagamenti già effettuati o di acconti versati.
• Morosità non sufficiente o non provata: l’importo non raggiunge la soglia che giustifica la risoluzione, o mancano prove del mancato pagamento.
• Vizi dell’atto o della notifica: errori formali nell’intimazione o nella sua notificazione.
• Eccezioni sul rapporto: ad esempio la contestazione della validità o dell’interpretazione del contratto, o l’esistenza di un tuo diritto a trattenere quanto richiesto.

Un caso particolare è l’opposizione tardiva: se non sei comparso all’udienza, puoi opporti entro un breve termine dall’inizio dell’esecuzione, ma solo se provi di non aver avuto conoscenza della notifica per irregolarità o caso fortuito, oppure di non aver potuto comparire per forza maggiore. È una via stretta e residuale: ragione in più per non saltare l’udienza.

Morosità incolpevole: ci sono tutele?

Se non hai pagato non per scelta, ma perché hai perso il lavoro o hai subìto una forte riduzione del reddito, l’ordinamento prevede alcune tutele specifiche per la cosiddetta morosità incolpevole.

Esiste un Fondo nazionale per la morosità incolpevole, istituito dall’art. 6, comma 5, del D.L. n. 102/2013 (convertito dalla Legge n. 124/2013), destinato a sostenere gli inquilini che si trovano nell’impossibilità di pagare il canone a causa della perdita o consistente riduzione della capacità reddituale. I contributi sono erogati su base regionale e comunale, con bandi e requisiti che variano da territorio a territorio.

Collegata a questo strumento c’è la possibilità di una graduazione del rilascio: il Prefetto può modulare l’intervento della forza pubblica nell’esecuzione degli sfratti, e chi è ammesso ai contributi può ottenere un differimento dell’esecuzione per avere il tempo di trovare un nuovo alloggio.

Attenzione: requisiti, importi e tempi di questi fondi cambiano nel tempo e da Regione a Regione. Prima di contare su questa strada, verifica i bandi attivi presso il tuo Comune e la tua Regione e fatti aiutare a presentare la domanda nei termini.

Caso pratico

Tizio riceve un’intimazione di sfratto per morosità: deve quattro mensilità. Spaventato, sta per buttare l’atto nel cassetto. Caio, suo cognato, gli fa notare che nell’atto c’è la data di un’udienza tra qualche settimana e lo convince a farsi assistere subito.

All’udienza Tizio compare e chiede il termine di grazia. Il giudice gli concede 90 giorni per pagare canoni arretrati, interessi e spese legali. Tizio, nel frattempo, presenta anche domanda per il fondo morosità incolpevole, perché la morosità è nata dalla perdita del lavoro. Riesce a versare l’intero importo entro il termine: la morosità è sanata e lo sfratto non viene convalidato. Resta nell’immobile.

Sempronio, vicino di Tizio, ha ricevuto invece uno sfratto per finita locazione: il suo contratto è regolarmente scaduto e la disdetta era corretta. Qui non c’è nulla da pagare per bloccarlo. Sempronio, comparendo all’udienza, ottiene però dal giudice un termine per il rilascio, così da avere il tempo di trovare una nuova casa senza essere costretto a lasciare l’immobile da un giorno all’altro. Due situazioni diverse, una sola regola di fondo: non ignorare l’atto e presentarsi preparati all’udienza.