L’inquilino non paga da 3 mesi: in quanto tempo riesco davvero a mandarlo via?

Si parte con l’intimazione di sfratto per morosìtà unita alla citazione per la convalida (art. 658 c.p.c.). Ma tra l’udienza di convalida, l’eventuale termine di grazia che l’inquilino può chiedere e la fase di esecuzione con l’ufficiale giudiziario, i tempi reali vanno da diversi mesi a oltre un anno. Non è la procedura lampo che molti immaginano. Vediamo le fasi una per una, con i tempi che ti puoi davvero aspettare.

Quando scatta la morosìtà rilevante

Prima di tutto: non basta un ritardo di pochi giorni per partire con lo sfratto. Per le locazioni abitative, l’art. 5 della Legge 392/1978 fissa una soglia precisa.

• Canone: la morosìtà rilevante scatta col mancato pagamento anche di una sola mensilità, decorsi 20 giorni dalla scadenza prevista dal contratto. Esempio concreto: se il canone scade il 10 del mese, dal giorno 30 sei già in condizione di agire.
• Oneri accessori (per esempio le quote condominiali a carico dell’inquilino): qui la soglia è più alta. Serve un importo non pagato pari ad almeno due mensilità di canone.

È un dettaglio che cambia tutto: molti proprietari aspettano tre o quattro mensilità arretrate prima di muoversi, ma dal punto di vista giuridico potresti partire molto prima. Più aspetti, più cresce il credito che rischi di non recuperare.

Le fasi della procedura, una per una

Lo sfratto per morosìtà è un procedimento speciale e relativamente snello sulla carta, ma ogni fase ha i suoi tempi tecnici. Ecco lo schema completo, con stime indicative che variano molto da tribunale a tribunale.

Totale realistico: nello scenario migliore (inquilino che non si oppone e non chiede nulla) si parla spesso di alcuni mesi. Se l’inquilino chiede il termine di grazia o se la fase esecutiva si complica, si arriva facilmente a oltre un anno. Sono stime generali: i tempi effettivi dipendono dal carico del singolo tribunale e dall’efficienza dell’ufficio dell’ufficiale giudiziario.

Il termine di grazia: l’inquilino può ancora sanare

È lo strumento che più spesso allunga i tempi e che molti proprietari non si aspettano. Alla prima udienza, l’inquilino di un immobile abitativo può chiedere al giudice un termine — il cosiddetto termine di grazia (art. 55 della Legge 392/1978) — per pagare quanto dovuto.

• Cosa deve pagare: i canoni scaduti, gli interessi e le spese processuali liquidate dal giudice.
• Quanto dura: il giudice può concedere un termine non superiore a 90 giorni.
• Se paga nei termini: la morosìtà è sanata e lo sfratto non va avanti. Il rapporto di locazione prosegue.
• Quante volte: non è un salvagente illimitato. La legge pone un tetto: il beneficio non può essere concesso oltre un numero limitato di volte nell’arco di un quadriennio.

In pratica: anche dopo essere arrivato in tribunale, l’inquilino in buona fede ha un’ultima finestra per salvare la casa pagando. Per te significa che la convalida non è sempre immediata. Va detto con onestà: se l’inquilino paga davvero entro il termine, recuperi i soldi ma non l’immobile.

Dopo la convalida: l’esecuzione e perché i tempi si allungano

Qui sta il punto che genera più frustrazione. La convalida dello sfratto non significa che il giorno dopo l’inquilino è fuori. Significa solo che hai un titolo per procedere. Se l’inquilino non libera spontaneamente l’immobile entro la data fissata, devi attivare l’esecuzione forzata.

1. Si notifica il preavviso di rilascio, con cui l’ufficiale giudiziario comunica giorno e ora del primo accesso.
2. Si procede con gli accessi presso l’immobile. Raramente il primo basta: spesso ne servono diversi, distanziati nel tempo.
3. Se l’inquilino resiste, può rendersi necessaria la richiesta della forza pubblica, con tempi di autorizzazione e disponibilità che non dipendono da te.

È questa la fase più imprevedibile, e quella in cui i mesi si accumulano. Tra notifica del precetto, calendario dell’ufficiale giudiziario e accessi ripetuti, l’esecuzione da sola può richiedere diversi mesi, soprattutto nelle grandi città dove gli uffici sono più congestionati.

Cosa puoi fare per accelerare e tutelarti nel frattempo

Non puoi velocizzare i tempi del tribunale, ma puoi ridurre i danni e muoverti con metodo.

• Agisci presto. Come visto, la soglia di morosìtà scatta già con una mensilità non pagata dopo 20 giorni. Aspettare mesi prima di rivolgerti a un legale fa solo crescere il credito difficile da recuperare.
• Recupera i canoni con il decreto ingiuntivo contestuale. Con l’intimazione di sfratto puoi chiedere, nello stesso atto, l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti (artt. 658 e 664 c.p.c.). Il giudice, in caso di convalida, pronuncia un separato decreto ingiuntivo per l’ammontare dei canoni scaduti e da scadere fino al rilascio. Lo sfratto (rilascio) e il recupero del denaro viaggiano su binari paralleli: anche se l’inquilino fa opposizione sui soldi, l’ordinanza di rilascio prosegue il suo corso.
• Sfrutta le garanzie del contratto. Se all’inizio hai ottenuto una fideiussione bancaria o assicurativa, o se hai un deposito cauzionale, sono questi gli strumenti per coprire (almeno in parte) i canoni non pagati. È il motivo per cui chiedere garanzie solide alla firma del contratto è così importante.
• Documenta tutto. Conserva contratto registrato, ricevute, solleciti scritti e comunicazioni. Una posizione documentata bene rende la procedura più lineare.

Una precisazione utile: lo sfratto per morosìtà serve quando l’inquilino non paga durante il contratto. È cosa diversa dall’intimazione di sfratto per finita locazione, che si usa quando il contratto è arrivato a scadenza e vuoi la riconsegna dell’immobile, a prescindere dai pagamenti.

Un caso pratico

Tizio affitta un appartamento a Caio con canone in scadenza il 5 di ogni mese. Caio salta il pagamento di gennaio. Dal 25 gennaio (passati 20 giorni) la morosìtà è già rilevante, ma Tizio aspetta, sperando in un recupero spontaneo. A marzo, con tre mensilità arretrate, si rivolge finalmente a un legale.

Viene notificata l’intimazione di sfratto per morosìtà con citazione per la convalida e contestuale richiesta di decreto ingiuntivo per i canoni. All’udienza, fissata alcune settimane dopo, Caio compare e chiede il termine di grazia: il giudice gliene concede uno per sanare. Caio, però, non riesce a pagare entro il termine. Scaduto inutilmente, lo sfratto viene convalidato e il giudice fissa la data di rilascio.

Caio non libera l’immobile. Tizio deve attivare l’esecuzione: notifica del preavviso di rilascio, primo accesso dell’ufficiale giudiziario (a cui Caio non si presenta cooperativo), poi un secondo accesso. Solo dopo diversi mesi, e con l’intervento autorizzato della forza pubblica, Tizio rientra in possesso della casa. Nel frattempo, grazie al decreto ingiuntivo, ha un titolo per provare a recuperare i canoni arretrati — recupero che dipenderà però dalla reale capacità patrimoniale di Caio. Tra l’inizio e la fine, è passato più di un anno. La morale, da chi questi fascicoli li vede da vicino: muoviti presto, pretendi garanzie solide alla firma, e non confondere la convalida con la riconsegna delle chiavi.

Questa guida ha finalità divulgative e non sostituisce la consulenza di un avvocato sul tuo caso concreto: i tempi e le valutazioni dipendono dal singolo contratto e dal tribunale competente.