Art. 1130 c.c. Attribuzioni dell’amministratore
In vigore
L’amministratore, oltre a quanto previsto dall’articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve: 1) eseguire le deliberazioni dell’assemblea, convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale di cui all’articolo 1130-bis e curare l’osservanza del regolamento di condominio; 2) disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini; 3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni; 4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio; 5) eseguire gli adempimenti fiscali; 6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonchè ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio (2). Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili; 7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell’assemblea, le deliberazioni nonchè le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell’amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonchè gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate; 8) conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio; 9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso; 10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni (3).
In sintesi
Le attribuzioni dell'amministratore di condominio
L'art. 1130 c.c., riformato dalla L. 220/2012, elenca analiticamente i compiti dell'amministratore. La norma va letta in coordinamento con l'art. 1129 c.c. (nomina e revoca) e con l'art. 71-bis disp. att. c.c. (requisiti professionali).
Compiti gestionali principali
L'amministratore deve eseguire le deliberazioni dell'assemblea, disciplinare l'uso delle cose comuni (art. 1117 c.c.) e riscuotere i contributi per la manutenzione ordinaria. Ha il potere-dovere di compiere gli atti conservativi sulle parti comuni anche senza preventiva delibera assembleare, ad esempio in caso di infiltrazioni d'acqua o pericolo imminente per la struttura.
Registri obbligatori
La riforma del 2012 ha introdotto quattro registri obbligatori: (1) anagrafe condominiale, (2) verbali delle assemblee, (3) nomina e revoca dell'amministratore, (4) contabilità. L'amministratore può tenere il registro di contabilità anche in forma informatizzata. L'omessa tenuta dei registri costituisce grave irregolarità ai sensi dell'art. 1129, comma 12, c.c.
Adempimenti fiscali
Il condominio è sostituto d'imposta: l'amministratore deve presentare la dichiarazione dei sostituti d'imposta (modello 770), operare le ritenute sui compensi corrisposti agli appaltatori e trasmettere i dati al Sistema Tessera Sanitaria per le spese detraibili.
Rendiconto annuale
L'obbligo di redigere il rendiconto condominiale annuale e di convocare l'assemblea entro 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio è ora espressamente previsto dal n. 10 dell'art. 1130. I contenuti minimi del rendiconto sono disciplinati dall'art. 1130-bis c.c.
Domande frequenti
L'amministratore può compiere atti conservativi senza delibera assembleare?
Sì. Il n. 4 dell'art. 1130 c.c. attribuisce all'amministratore il potere di compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni anche in assenza di preventiva deliberazione, purché si tratti di interventi necessari a preservare l'integrità dell'edificio.
Entro quando deve essere convocata l'assemblea per il rendiconto?
L'assemblea per l'approvazione del rendiconto annuale deve essere convocata entro 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio, come stabilito dall'art. 1130, n. 10, c.c. introdotto dalla L. 220/2012.
Quali registri è obbligato a tenere l'amministratore?
L'art. 1130, n. 7, c.c. impone la tenuta del registro dei verbali, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità. A questi si aggiunge il registro di anagrafe condominiale (n. 6).
Il condomino può rifiutarsi di comunicare i propri dati per l'anagrafe condominiale?
No. I condomini sono tenuti a comunicare le proprie generalità, il codice fiscale e i dati catastali entro 60 giorni da ogni variazione. In caso di inerzia, l'amministratore può acquisire le informazioni addebitandone il costo al responsabile.
Quali sono i requisiti professionali per fare l'amministratore?
L'art. 71-bis disp. att. c.c. richiede diploma di scuola secondaria superiore, formazione iniziale e aggiornamento periodico, assenza di condanne penali per delitti contro la PA, il patrimonio o la fede pubblica, e polizza assicurativa di responsabilità civile.