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Art. 1126 c.c. Lastrici solari di uso esclusivo
In vigore
Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
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In sintesi
Il regime del lastrico solare ad uso esclusivo
L'art. 1126 c.c. regola una fattispecie specifica e frequente nel condominio: il lastrico solare (o una sua porzione) che non è in uso comune a tutti i condomini, ma è utilizzato in modo esclusivo da uno o più di essi. In questo caso si pone il problema della ripartizione delle spese di riparazione e ricostruzione, che incidono sia sul godimento del lastrico stesso sia sulla funzione di copertura dell'edificio sottostante.
La soluzione della norma è il criterio del terzo e dei due terzi:
Fondamento e applicazione pratica
Il criterio riflette la duplice natura del lastrico solare: è al contempo parte di proprietà o uso esclusivo e struttura di copertura dell'edificio. Chi ne beneficia esclusivamente risponde in misura maggiore del degrado, ma non può essere gravato dell'intero costo di un elemento strutturale comune. La norma si applica anche quando il lastrico appartiene in proprietà esclusiva a un solo condomino (non solo in caso di mero uso esclusivo). La L. 220/2012 non ha modificato l'art. 1126, ma ha rafforzato il sistema di gestione condominiale che ne governa l'applicazione.
Domande frequenti
Chi paga le riparazioni del lastrico solare se lo uso solo io?
Secondo l'art. 1126 c.c., il condomino con uso esclusivo paga 1/3 delle spese; i restanti 2/3 sono ripartiti tra tutti i condomini in proporzione ai millesimi.
Se il lastrico è di mia proprietà, devo comunque condividere le spese?
Sì. Anche in caso di proprietà esclusiva, l'art. 1126 c.c. prevede la stessa ripartizione 1/3–2/3, perché il lastrico svolge funzione di copertura per l'intero edificio.
Come si calcola la quota dei 2/3 a carico dei condomini?
I 2/3 vengono ripartiti tra tutti i condomini dell'edificio (o della parte coperta dal lastrico) in proporzione al valore millesimale di ciascuna unità immobiliare.
Il danno da infiltrazione dal lastrico esclusivo è a carico del solo titolare?
No. La responsabilità per omessa manutenzione può essere condivisa, ma le spese di riparazione seguono il criterio 1/3–2/3 dell'art. 1126 c.c.
Un accordo tra condomini può cambiare la ripartizione 1/3–2/3?
Sì, ma serve un accordo unanime o una clausola nel regolamento contrattuale. La delibera assembleare a maggioranza non può derogare all'art. 1126 c.c.