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Art. 749 c.c. Miglioramenti e deterioramenti dell’immobile alienato
In vigore
dell'immobile alienato Nel caso in cui l’immobile è stato alienato dal donatario, i miglioramenti e i deterioramenti fatti dall’acquirente devono essere computati a norma dell’articolo precedente.
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Avvertenza: il testo è pubblicato a fini informativi e divulgativi. Per casi specifici è sempre consigliato rivolgersi a un professionista abilitato.
In sintesi
Il problema tecnico della collazione dopo alienazione
L'art. 749 c.c. risolve una questione tecnica delicata che si presenta con frequenza nella prassi successoria: cosa accade quando il bene immobile donato è stato alienato dal donatario prima dell'apertura della successione, con conseguente impossibilità materiale di conferirlo in natura alla massa ereditaria. In questa ipotesi la collazione in natura non è più praticabile, perché il bene non si trova più nel patrimonio del donatario, ma resta operante il meccanismo della collazione per imputazione (art. 746, comma 2, c.c.). La norma estende il criterio dell'art. 748 c.c. anche alle migliorie e ai deterioramenti compiuti dall'acquirente subentrato nella proprietà, garantendo che il valore imputato rifletta la situazione effettiva del bene al momento dell'apertura della successione, indipendentemente dalla circolazione successiva.
La fattispecie disciplinata dall'art. 749 c.c. è frequentissima nelle successioni italiane: si pensi al genitore che dona un appartamento al figlio, il quale poi lo vende per acquistare casa propria; oppure al fondo agricolo donato e successivamente conferito in una società di capitali per esigenze imprenditoriali; o ancora alla quota di partecipazione immobiliare ceduta in permuta con altro bene. In tutti questi casi il bene originario non è più ritrovabile nel patrimonio del donatario al momento della morte del de cuius, ma la sua presenza nel calcolo della massa ereditaria fittizia resta necessaria per garantire la corretta determinazione delle quote di legittima e per assicurare la parità di trattamento tra coeredi.
Ratio della soluzione legislativa e principio di neutralità
La logica sottostante è la neutralità della circolazione successiva rispetto agli equilibri della collazione: il fatto che il donatario abbia alienato il bene non deve alterare i rapporti tra coeredi. Se applicassimo solo l'art. 747 c.c. (collazione per imputazione al valore del bene al tempo dell'apertura della successione), il donatario potrebbe avvantaggiarsi o svantaggiarsi a seconda dell'andamento delle migliorie compiute dal terzo acquirente, o dei deterioramenti da questi causati. L'art. 749 c.c. evita questa distorsione: si valuta il bene come se fosse ancora in capo al donatario, applicando i correttivi dell'art. 748 c.c. agli interventi materialmente compiuti dall'acquirente sull'immobile.
Il principio di neutralità si fonda su una considerazione di equità: l'alienazione del bene da parte del donatario è una scelta libera del proprietario che non dovrebbe pregiudicare né avvantaggiare i coeredi non donatari. Allo stesso modo, le scelte del terzo acquirente (che è estraneo alla famiglia del de cuius e alle dinamiche successorie) non devono incidere sui rapporti interni della comunione ereditaria. La soluzione legislativa congela così il bene al momento della donazione, applicando però i correttivi temporali che terrebbero conto del suo presunto sviluppo se fosse rimasto nel patrimonio del donatario.
Computo delle migliorie compiute dall'acquirente
Le migliorie compiute dall'acquirente vengono trattate secondo i criteri dell'art. 748 c.c.: rileva l'incremento di valore al tempo dell'apertura della successione, non il costo nominale dei lavori. La detrazione opera però in modo peculiare: nel calcolo del valore imputato al donatario alienante, le migliorie del terzo sono escluse dal valore considerato per la collazione, esattamente come se le avesse compiute il donatario stesso. In altri termini, il valore imputato al donatario è quello del bene al netto delle migliorie compiute dall'acquirente, ricostruito attraverso una stima differenziale.
Il rapporto tra donatario alienante e acquirente per il rimborso delle spese di miglioria resta poi regolato dal contratto di vendita o, in mancanza di apposite clausole, dalle norme generali sulla compravendita e sul possesso (artt. 1147, 1148, 1150 c.c.). L'acquirente che ha investito in migliorie sull'immobile non perde i suoi diritti: semplicemente, quegli investimenti non rilevano nei rapporti interni della successione del donante. Questo regime, in linea teorica complesso, viene gestito nella pratica attraverso consulenze tecniche che ricostruiscono separatamente il valore del bene alla data della donazione, la sua evoluzione fisiologica e gli interventi delle parti successive.
Computo dei deterioramenti dell'acquirente
I deterioramenti colposi compiuti dall'acquirente vengono parimenti computati a favore della massa ereditaria, secondo i criteri dell'art. 748, terzo comma, c.c. Il valore imputato al donatario non risulta ridotto dai deterioramenti causati dall'acquirente: anche qui la logica è di neutralizzare gli effetti dell'alienazione e mantenere il donatario in posizione equivalente a quella in cui si troverebbe se non avesse alienato. Il donatario, in altri termini, non può scaricare sui coeredi le conseguenze di una vendita rivelatasi infelice per le sorti materiali del bene.
Eventuali deterioramenti dovuti a caso fortuito, vetustà naturale o forza maggiore restano invece a carico della massa, come accadrebbe se il bene fosse rimasto in capo al donatario: la loro incidenza viene calcolata nella valutazione complessiva del bene al tempo dell'apertura della successione. La distinzione tra deterioramenti colposi e fortuiti, mai semplice nemmeno nel caso ordinario, diventa qui ancora più delicata, perché richiede di ricostruire la condotta di un soggetto (l'acquirente) estraneo alla successione e spesso reticente a collaborare nella ricostruzione dei fatti.
Profili applicativi e operatività pratica
Nella prassi divisionale l'applicazione dell'art. 749 c.c. richiede una ricostruzione storica accurata dello stato del bene al momento della donazione e degli interventi successivi (sia del donatario sia dell'acquirente), spesso supportata da consulenza tecnica d'ufficio articolata. È pratica comune l'acquisizione di documentazione catastale, urbanistica e fiscale (concessioni edilizie, SCIA, permessi di costruire, fatture lavori, certificazioni energetiche, visure catastali storiche) per ricostruire l'evoluzione del bene attraverso il tempo. Quando l'acquirente collabora, la ricostruzione è più agevole; quando si oppone, il consulente deve lavorare su elementi indiziari e documentazione pubblica.
La norma si applica indipendentemente dal titolo dell'alienazione: vendita, permuta, conferimento societario, datio in solutum, donazione successiva al terzo. Quello che rileva è la fuoriuscita del bene dal patrimonio del donatario prima dell'apertura della successione. Resta peraltro applicabile la disciplina della riduzione delle donazioni lesive di legittima (artt. 555 e seguenti c.c.), che opera su un piano differente e con presupposti propri: la collazione mira alla parità tra coeredi nei rapporti interni, mentre la riduzione tutela i legittimari lesi nella loro quota di riserva.
Coordinamento con la disciplina generale della collazione
L'art. 749 c.c. va letto in coordinamento con il quadro complessivo degli artt. 737-751 c.c. sulla collazione: presuppone le regole generali sull'oggetto e sui soggetti dell'istituto, fornisce una specificazione per l'ipotesi di alienazione che integra la disciplina dell'art. 746, comma 2, c.c., e si coordina con i criteri tecnici dell'art. 748 c.c. La sua portata applicativa è oggi accresciuta dalla mobilità dei patrimoni: nella società contemporanea è raro che un bene donato resti nel patrimonio del donatario per decenni, e quindi le ipotesi di alienazione successiva (con tutte le sue conseguenze per la collazione) sono diventate la regola e non l'eccezione. Riferimenti normativi: artt. 737-751 c.c., con particolare riferimento agli artt. 746, 747 e 748 c.c.; artt. 1147-1150 c.c. (rapporti possessore-proprietario).
Domande frequenti
Cosa succede in collazione se il donatario ha già venduto l'immobile ricevuto?
La collazione si fa per imputazione del valore (art. 746, comma 2, c.c.). L'art. 749 c.c. precisa che le migliorie e i deterioramenti compiuti dall'acquirente successivo si computano secondo i criteri dell'art. 748 c.c., come se il bene fosse rimasto nelle mani del donatario.
Le migliorie dell'acquirente vengono detratte a favore di chi?
Nel calcolo del valore imputato al donatario alienante, le migliorie del terzo acquirente sono escluse dal valore considerato per la collazione, come se le avesse compiute il donatario. Il rimborso al donatario o all'acquirente per le opere compiute resta regolato dal contratto di vendita o dalle norme generali sulla compravendita.
Se l'acquirente ha danneggiato l'immobile, chi ne risponde verso i coeredi?
L'art. 749 c.c. computa i deterioramenti colposi dell'acquirente come fossero del donatario. Il valore imputato al donatario non risulta ridotto dai danni dell'acquirente. Resta poi al donatario eventualmente agire in via di regresso verso l'acquirente secondo le regole contrattuali pertinenti.
L'art. 749 c.c. si applica a tutti i tipi di alienazione?
Sì, la norma si applica indipendentemente dal titolo: vendita, permuta, conferimento societario, datio in solutum, donazione successiva. Quello che rileva è il trasferimento del bene fuori dal patrimonio del donatario originario prima dell'apertura della successione.
Quali documenti servono per applicare correttamente l'art. 749 c.c. in divisione?
Generalmente servono atti notarili di donazione e vendita, visure catastali storiche, concessioni edilizie e SCIA per gli interventi, fatture lavori, certificazioni energetiche. Spesso si rende necessaria una consulenza tecnica d'ufficio per ricostruire l'evoluzione del bene attraverso il tempo.