Art. 78 D.P.R. 380/2001 (TUE) – Deliberazioni sull’eliminazione delle barriere architettoniche (legge 9 gennaio 1989, n. 13, art. 2)
In vigore dal 30/06/2003
1. Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni da attuare negli edifici privati dirette ad eliminare le barriere architettoniche di cui all’articolo 27, primo comma, della legge 30 marzo 1971, n. 118, ed all’articolo 1 del decreto del Presidente della Repubblica 24 luglio 1996, n. 503, nonchè la realizzazione di percorsi attrezzati e la installazione di dispositivi di segnalazione atti a favorire la mobilità dei ciechi all’interno degli edifici privati, sono approvate dall’assemblea del condominio, in prima o in seconda convocazione, con le maggioranze previste dall’articolo 1136, secondo e terzo comma, del codice civile. (1) 2. Nel caso in cui il condominio rifiuti di assumere, o non assuma entro tre mesi dalla richiesta fatta per iscritto, le deliberazioni di cui al comma 1, i portatori di handicap, ovvero chi ne esercita la tutela o la potestà di cui al titolo IX del libro primo del codice civile, possono installare, a proprie spese, servoscala nonchè strutture mobili e facilmente rimovibili e possono anche modificare l’ampiezza delle porte d’accesso, al fine di rendere più agevole l’accesso agli edifici, agli ascensori e alle rampe delle autorimesse. 3. Resta fermo quanto disposto dagli articoli 1120, secondo comma, e 1121, terzo comma, del codice civile. Note: (1) Comma rettificato con comunicato 13.11.2001, pubblicato in G.U. 13.11.2001 n. 264.
In sintesi
L’art. 78 del D.P.R. 380/2001, ereditato dall’art. 2 della L. 9 gennaio 1989, n. 13, disciplina le deliberazioni condominiali per l’eliminazione delle barriere architettoniche e i diritti del portatore di handicap in caso di inerzia dell’assemblea. Si tratta di una disposizione di grande rilievo pratico, perché incide sulla vita quotidiana di migliaia di condomìni italiani e regola un punto delicato di intersezione tra autonomia privata, tutela della disabilità e regime delle innovazioni condominiali. La norma è stata oggetto di numerose pronunce giurisprudenziali e di interventi di riforma, in particolare con la L. 220/2012 (riforma del condominio).
Le maggioranze agevolate per le innovazioni di accessibilità
Il primo comma stabilisce che le deliberazioni per l’eliminazione delle barriere architettoniche sono approvate con le maggioranze previste dall’art. 1136, secondo e terzo comma, c.c. Si tratta di maggioranze agevolate rispetto a quelle ordinarie per le innovazioni: in prima convocazione, è sufficiente la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio; in seconda convocazione, basta la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio. Questa disciplina favorevole riflette la valutazione del legislatore secondo cui l’accessibilità è un interesse meritevole di tutela rafforzata, che giustifica una deroga ai principi generali in materia di innovazioni condominiali (art. 1120 c.c.).
Le opere oggetto delle deliberazioni
Le opere a cui si riferisce la norma includono: l’installazione di ascensori, montascale, servoscala; la realizzazione di rampe d'accesso; l’eliminazione di gradini, soglie, dislivelli; l’installazione di dispositivi di segnalazione per non vedenti (mappe tattili, segnalatori acustici, percorsi guidati); la modifica dell’ampiezza degli ingressi. Il rinvio all’art. 27 della legge 30 marzo 1971, n. 118 e al D.P.R. 503/1996 conferma il riferimento alle prescrizioni tecniche generali sull’accessibilità. La giurisprudenza ha esteso l’ambito anche a opere non espressamente menzionate, purché finalizzate all’eliminazione di barriere (es. installazione di automatismi sui cancelli, rifacimento di marciapiedi interni).
I diritti del portatore di handicap in caso di inerzia condominiale
Il secondo comma riconosce un diritto soggettivo molto importante: se il condominio rifiuta di assumere o non assume entro tre mesi dalla richiesta scritta le deliberazioni necessarie, i portatori di handicap (o chi ne esercita la tutela o la potestà) possono installare a proprie spese alcune opere di accessibilità. Le opere ammesse sono: servoscala, strutture mobili e facilmente rimovibili, modifiche dell’ampiezza delle porte d'accesso. La ratio è impedire che l’inerzia o la resistenza del condominio comprometta il diritto fondamentale all’accessibilità del portatore di handicap. Il diritto è esercitato a proprie spese, ma può essere agevolato dalle detrazioni fiscali oggi previste (75% per superamento barriere, in alcuni casi 110%).
Limiti: gli artt. 1120, secondo comma, e 1121, terzo comma, c.c.
Il terzo comma fa salve le previsioni dell’art. 1120, secondo comma, c.c. (innovazioni vietate perché lesive della sicurezza, della stabilità o del decoro architettonico, o tali da rendere talune parti comuni inservibili all’uso o al godimento di un solo condomino), e dell’art. 1121, terzo comma, c.c. (indivisibilità delle innovazioni e diritto del condomino dissenziente). Queste norme costituiscono un limite alle facoltà del portatore di handicap: l’opera installata, anche se a proprie spese, non può ledere la sicurezza dell’edificio, la sua stabilità statica, il decoro architettonico (in particolare per gli edifici storici), né rendere inservibili parti comuni. La giurisprudenza ha precisato che il limite del decoro deve essere inteso in senso restrittivo, cioè con riferimento a effettive lesioni del valore estetico, non a generiche considerazioni di gradimento.
Casi pratici
Tizio, condomino disabile in carrozzina, abita al secondo piano di un edificio condominiale senza ascensore. Chiede al condominio di deliberare l’installazione di un servoscala lungo la scala condominiale. L’assemblea, in seconda convocazione, raggiunge il 30% di partecipazione e una maggioranza del 25% del valore dell’edificio: la deliberazione non è approvata perché manca il quorum minimo del terzo. Trascorrono tre mesi senza nuova deliberazione. Tizio, esercitando il diritto del comma 2, decide di installare a proprie spese il servoscala. Comunica al condominio la propria decisione e produce documentazione tecnica che attesta la rimovibilità e l’idoneità tecnica dell’installazione. Il condominio non può opporsi se l’installazione rispetta i limiti dell’art. 1120, secondo comma, c.c. Tizio installa il servoscala, beneficia delle detrazioni fiscali e ottiene l’accessibilità. Caio, altro condomino, contesta l’installazione perché ritiene leda il decoro architettonico: la controversia può essere portata davanti al giudice civile, che valuterà in concreto.
Coordinamento con la riforma del condominio (L. 220/2012)
La L. 220/2012 ha riformato la disciplina condominiale introducendo, all’art. 1120 c.c., una specifica facilitazione per le innovazioni di accessibilità: tali innovazioni possono essere approvate con maggioranza degli intervenuti che rappresenti la maggioranza del valore dell’edificio (sia in prima sia in seconda convocazione). Questa disciplina si sovrappone parzialmente all’art. 78 del TUE, ma resta operativa la disciplina speciale del TUE quando applicabile. La giurisprudenza ha chiarito che le due discipline si integrano, applicando in concreto la più favorevole all’accessibilità.
Le agevolazioni fiscali e il quadro incentivante
L’esercizio dei diritti dell’art. 78 è oggi fortemente incentivato dalle agevolazioni fiscali. Le detrazioni per interventi di superamento delle barriere architettoniche sono state previste in varie misure (50%, 65%, 75%, fino al 110% in connessione con il superbonus). L’attuale disciplina, in continuo aggiornamento, prevede agevolazioni significative che rendono economicamente sostenibili gli interventi anche per i privati. È essenziale verificare la disciplina vigente al momento dell’intervento, perché le condizioni e le percentuali sono soggette a modifiche frequenti. Le agevolazioni si applicano sia agli interventi deliberati dal condominio sia a quelli realizzati a spese del singolo condomino ex art. 78, comma 2.
Tutela giurisdizionale
Le controversie sull’applicazione dell’art. 78 sono di competenza del giudice civile (Tribunale o Giudice di Pace a seconda del valore). Il portatore di handicap può chiedere accertamento del proprio diritto a installare le opere e, se necessario, ottenere ordini di facere. Il condominio può chiedere la rimozione delle opere installate in violazione dei limiti dell’art. 1120, secondo comma, c.c. La giurisprudenza ha sviluppato un orientamento generalmente favorevole all’accessibilità, riconoscendo che il diritto del portatore di handicap prevale, salvo limiti effettivi di sicurezza o di tutela del decoro storico-artistico. La mediazione obbligatoria in materia condominiale (D.Lgs. 28/2010) costituisce filtro preliminare per molte controversie.
Domande frequenti
Quale maggioranza serve per deliberare l’installazione di un ascensore condominiale?
Per le innovazioni di accessibilità (compresa l’installazione di un nuovo ascensore), si applica la maggioranza dell’art. 1136, secondo e terzo comma, c.c.: in prima convocazione, maggioranza degli intervenuti con almeno metà del valore dell’edificio; in seconda convocazione, maggioranza degli intervenuti con almeno un terzo del valore dell’edificio. La riforma del condominio del 2012 ha ulteriormente facilitato la disciplina, prevedendo all’art. 1120, n. 2, c.c. la maggioranza degli intervenuti con maggioranza del valore dell’edificio. È sempre opportuno far constare nel verbale assembleare il riferimento espresso alle norme applicate, per evitare contestazioni sulla validità della deliberazione.
Se il condominio non delibera, posso installare un montascale a mie spese?
Sì: l’art. 78, comma 2, riconosce ai portatori di handicap il diritto di installare a proprie spese servoscala, strutture mobili e facilmente rimovibili, e di modificare l’ampiezza delle porte d'accesso, se il condominio rifiuta o non delibera entro tre mesi dalla richiesta scritta. È necessario che la richiesta sia formalizzata (lettera raccomandata o PEC) e che decorrano i tre mesi senza deliberazione. L’opera installata deve essere tecnicamente idonea e rispettare i limiti di sicurezza, stabilità e decoro architettonico ex art. 1120, secondo comma, c.c. È buona prassi predisporre una relazione tecnica che attesti la conformità dell’opera ai requisiti normativi e comunicarla al condominio prima dell’installazione.
Il condominio può opporsi all’installazione richiesta dal disabile?
Il condominio può opporsi solo se dimostra che l’installazione viola i limiti dell’art. 1120, secondo comma, c.c. (lesione della sicurezza, della stabilità o del decoro architettonico, o tale da rendere inservibili parti comuni). L’opposizione deve essere fondata su elementi tecnici concreti, non su generiche considerazioni di gradimento. Il limite del «decoro architettonico» è interpretato dalla giurisprudenza in senso restrittivo: non basta una variazione estetica per impedire l’installazione. La controversia può essere portata davanti al giudice civile, che valuterà in concreto. La mediazione obbligatoria condominiale (D.Lgs. 28/2010) costituisce filtro preliminare. La giurisprudenza è generalmente favorevole all’accessibilità.
Le spese sono interamente a mio carico o partecipa anche il condominio?
Quando l’installazione è realizzata in autonomia ex art. 78, comma 2 (in caso di inerzia del condominio), le spese sono interamente a carico del portatore di handicap. Quando invece l’installazione è deliberata dall’assemblea, le spese sono ripartite tra tutti i condomini secondo la disciplina ordinaria (art. 1124 c.c. per gli ascensori, in proporzione al piano e alla quota di proprietà). Il condomino dissenziente può essere esentato dalle spese ai sensi dell’art. 1121 c.c. se l’innovazione è onerosa o voluttuaria, ma non per le innovazioni di accessibilità che sono considerate utili a tutti. Le agevolazioni fiscali sono comunque applicabili, abbattendo significativamente il costo netto.
L’installazione del servoscala richiede titolo edilizio?
Dipende dalla tipologia dell’opera. I servoscala interni alle scale condominiali, di tipo standardizzato e facilmente rimovibili, sono generalmente qualificati come edilizia libera (art. 6 TUE) o come opere amovibili che non richiedono titolo edilizio. L’installazione di ascensori esterni o di rampe permanenti richiede di norma SCIA o permesso di costruire. Per gli edifici vincolati ex D.Lgs. 42/2004, è sempre necessario il nulla osta della Soprintendenza. È bene verificare con il Comune le specifiche modalità prima dell’installazione. Le agevolazioni fiscali presuppongono la regolarità urbanistico-edilizia dell’intervento, quindi è essenziale acquisire i titoli necessari per non perdere il beneficio.