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Art. 79 D.P.R. 380/2001 (TUE) – Opere finalizzate all’eliminazione delle barriere architettoniche realizzate in deroga ai regolamenti edilizi (legge 9 gennaio 1989, n. 13, art. 3)
In vigore dal 30/06/2003
1. Le opere di cui all’articolo 78 possono essere realizzate in deroga alle norme sulle distanze previste dai regolamenti edilizi, anche per i cortili e le chiostrine interni ai fabbricati o comuni o di uso comune a più fabbricati. 2. È fatto salvo l’obbligo di rispetto delle distanze di cui agli articoli 873 e 907 del codice civile nell’ipotesi in cui tra le opere da realizzare e i fabbricati alieni non sia interposto alcuno spazio o alcuna area di proprietà o di uso comune.
Avvertenza: il testo è pubblicato a fini informativi e divulgativi. Per casi specifici è sempre consigliato rivolgersi a un professionista abilitato.
In sintesi
L’art. 79 del D.P.R. 380/2001, ereditato dall’art. 3 della L. 9 gennaio 1989, n. 13, introduce una disciplina di favore per le opere finalizzate all’eliminazione delle barriere architettoniche, consentendo la deroga alle norme sulle distanze previste dai regolamenti edilizi. Si tratta di una disposizione di rilevanza pratica notevole, perché molti interventi di accessibilità (rampe, ascensori esterni, montascale) impegnano spazi a ridosso dei confini di proprietà o di unità immobiliari altrui, dove le distanze ordinarie potrebbero impedirne la realizzazione. La norma bilancia l’esigenza di accessibilità con la tutela dei diritti dei terzi, mantenendo fermi i limiti del Codice civile per i fabbricati alieni separati da spazi non comuni.
L’ambito della deroga: i regolamenti edilizi
La deroga riguarda esclusivamente le distanze previste dai regolamenti edilizi (comunali e regionali), non le distanze del Codice civile. Si tratta delle prescrizioni che ogni Comune adotta in materia di distacchi tra costruzioni, distanze dai confini, distanze dalle strade, ingombri ammessi nei cortili e nelle pertinenze. La deroga consente di realizzare le opere di accessibilità anche in violazione di tali prescrizioni, purché finalizzate all’eliminazione delle barriere ex art. 78. La ratio è impedire che norme regolamentari locali, spesso datate e non aggiornate alle esigenze di accessibilità, ostacolino interventi essenziali per la vita quotidiana dei portatori di handicap.
Cortili e chiostrine: estensione della deroga
La norma estende espressamente la deroga ai cortili e alle chiostrine interni ai fabbricati o di uso comune a più fabbricati. Si tratta di spazi tradizionalmente regolati con distanze minime molto restrittive (per assicurare aerazione e illuminazione delle unità immobiliari prospicienti). La deroga consente, ad esempio, di installare un ascensore esterno in cortile anche se ne deriva una compressione dello spazio comune o un’invasione delle distanze regolamentari. La portata della deroga è limitata però dall’esigenza di non compromettere irragionevolmente la funzionalità degli spazi comuni: la giurisprudenza ha precisato che la deroga non legittima opere sproporzionate o ingiustificate, ma solo quelle effettivamente necessarie per l’accessibilità.
I limiti del Codice civile: artt. 873 e 907
Il secondo comma fa salvo l’obbligo di rispetto delle distanze degli artt. 873 (distanza minima di tre metri tra costruzioni) e 907 c.c. (distanza minima di tre metri tra finestre con vedute e fabbricati altrui), nell’ipotesi in cui tra le opere da realizzare e i fabbricati alieni non sia interposto alcuno spazio o area di proprietà o di uso comune. La distinzione è essenziale: se l’opera ricade in spazi del condominio o del proprietario interessato, la deroga ai regolamenti edilizi opera pienamente; se invece l’opera incide direttamente sui rapporti con fabbricati di terzi (separati da semplice confine, senza spazi intermedi), restano applicabili le distanze del Codice civile. Questa disciplina protegge i diritti dei vicini, che non possono essere sacrificati per opere di accessibilità altrui.
Il presupposto applicativo: l’art. 78
La deroga dell’art. 79 si applica solo alle opere di cui all’art. 78, cioè quelle finalizzate all’eliminazione delle barriere architettoniche e alla mobilità dei ciechi. Non si applica genericamente a tutte le opere edilizie. La finalità di accessibilità deve essere effettiva e documentata: opere che, pur dichiarate come accessibili, abbiano in realtà altre finalità (es. ampliamenti di abitazioni private mascherati da rampe, ascensori sovradimensionati per altre esigenze) non possono beneficiare della deroga. Il Comune può verificare la natura effettiva dell’intervento in fase di rilascio del titolo edilizio o di controlli successivi.
Casi pratici
Tizio è proprietario di un appartamento in un condominio con cortile interno. Il regolamento edilizio comunale prevede una distanza minima di un metro dai muri perimetrali per qualsiasi sporgenza. Tizio, disabile in carrozzina, ha bisogno di installare una rampa d'accesso che, per ragioni di pendenza tecnica (max 8% per le nuove rampe), deve sporgere di 1,2 metri dal muro perimetrale, invadendo il cortile condominiale. Grazie alla deroga dell’art. 79, la rampa può essere realizzata anche in violazione della distanza regolamentare. Sempronio, condomino confinante, contesta l’invasione del cortile: la sua opposizione non è fondata se l’opera rispetta gli artt. 1120, secondo comma, e 1121, terzo comma, c.c. (sicurezza, decoro, indivisibilità). Caio, vicino di un edificio adiacente al condominio, lamenta che la rampa è a meno di tre metri dal suo fabbricato: in questo caso, l’art. 907 c.c. è applicabile e la rampa deve essere ridotta o riposizionata, salvo diverso accordo con Caio.
Coordinamento con la disciplina edilizia generale
L’art. 79 deroga alle distanze regolamentari, ma non esenta dall’obbligo di acquisire i titoli edilizi necessari. L’opera di accessibilità deve comunque essere realizzata previa CILA, SCIA o permesso di costruire a seconda della tipologia. Per le opere su edifici vincolati ex D.Lgs. 42/2004, è sempre necessario il nulla osta della Soprintendenza. La deroga riguarda anche la disciplina paesaggistica, ma solo quando il regolamento edilizio recepisce prescrizioni paesaggistiche non vincolate da provvedimenti specifici. Le opere in zone sismiche devono comunque rispettare la disciplina degli artt. 83 e seguenti, perché la deroga riguarda le distanze, non gli obblighi di sicurezza strutturale.
Tutela giurisdizionale
Le controversie sull’applicazione dell’art. 79 sono di competenza del giudice civile (per i rapporti tra privati) o del giudice amministrativo (per le impugnazioni di provvedimenti comunali). Il portatore di handicap che si veda negato il titolo edilizio per un’opera di accessibilità può ricorrere al TAR contestando la mancata applicazione della deroga. I vicini che subiscano violazione delle distanze del Codice civile possono agire civilmente per la rimozione dell’opera o per il risarcimento del danno. La giurisprudenza ha sviluppato un orientamento favorevole all’accessibilità, ammettendo le opere derogatorie purché tecnicamente proporzionate e non eccedenti le effettive esigenze del disabile.
Profili pratici e progettuali
Per il professionista incaricato di un intervento di accessibilità, è essenziale documentare nella relazione di progetto: la finalità di accessibilità (con riferimento alla disabilità del committente o degli utilizzatori), le ragioni tecniche che impongono il superamento delle distanze regolamentari (es. pendenza max delle rampe, dimensioni minime degli ascensori), il rispetto degli artt. 873 e 907 c.c. nei confronti dei fabbricati alieni, le soluzioni adottate per minimizzare l’impatto. La documentazione progettuale rigorosa facilita il rilascio del titolo edilizio e riduce il rischio di contenzioso. È sempre utile, quando possibile, acquisire il consenso dei vicini interessati prima dell’inizio dei lavori.
Domande frequenti
La deroga dell’art. 79 vale per tutte le opere edilizie?
No: la deroga si applica esclusivamente alle opere finalizzate all’eliminazione delle barriere architettoniche di cui all’art. 78 (servoscala, ascensori, rampe, modifiche ingressi, segnaletica per non vedenti). La finalità di accessibilità deve essere effettiva e documentata: il Comune può verificare la natura dell’intervento e negare la deroga per opere che mascherino altre finalità. La deroga non si applica genericamente a tutte le opere edilizie su edifici utilizzati da disabili, ma solo a quelle che eliminino concretamente barriere all’accessibilità. È quindi essenziale che la relazione tecnica del progetto evidenzi la finalità di superamento delle barriere e il nesso tra l’opera e l’accessibilità.
Posso costruire una rampa d'accesso a meno di tre metri dal fabbricato del vicino?
Dipende: se tra la rampa e il fabbricato del vicino è interposto uno spazio di sua proprietà esclusiva o di uso comune (es. cortile condominiale, area pertinenziale), la deroga dell’art. 79 opera pienamente e le distanze regolamentari possono essere superate. Se invece la rampa è collocata direttamente al confine, senza spazi intermedi, restano applicabili le distanze degli artt. 873 e 907 c.c. (tre metri tra costruzioni e da finestre con vedute). In quest'ultimo caso, la rampa deve essere ridotta, riposizionata, o realizzata previo accordo con il vicino (es. servitù di tolleranza). È sempre consigliabile cercare un’intesa preventiva con i vicini per evitare contenziosi.
L’installazione di un ascensore esterno è soggetta a permesso di costruire?
L’installazione di un ascensore esterno comporta tipicamente un’opera di nuova costruzione che richiede permesso di costruire o, in alternativa, SCIA alternativa al permesso di costruire (a seconda della disciplina regionale). La deroga dell’art. 79 non esenta dall’obbligo del titolo edilizio: opera solo sui limiti dimensionali e di distanza. Per gli edifici vincolati, è sempre necessario il nulla osta della Soprintendenza. Per gli edifici in zona paesaggisticamente vincolata, è necessaria l’autorizzazione paesaggistica. È bene verificare il quadro autorizzativo applicabile prima dell’avvio della progettazione, anche per beneficiare delle eventuali agevolazioni fiscali (75% per superamento barriere) che presuppongono la regolarità urbanistico-edilizia.
Il vicino può chiedere la rimozione di una rampa realizzata in deroga?
Il vicino può chiedere la rimozione solo se la rampa viola le distanze del Codice civile (artt. 873 e 907 c.c.) e non solo quelle regolamentari. Per le violazioni dei soli regolamenti edilizi, la deroga dell’art. 79 esclude la rimozione, purché l’opera sia stata regolarmente autorizzata e finalizzata all’accessibilità. Eventuali contestazioni del vicino devono essere portate davanti al giudice civile (per le distanze del Codice civile) o, in caso di contestazione del titolo edilizio, davanti al giudice amministrativo. La giurisprudenza è generalmente favorevole all’accessibilità, ma valuta caso per caso la proporzionalità dell’opera e la lesione effettiva dei diritti del vicino. La mediazione preventiva è sempre raccomandabile.
La deroga si applica anche agli edifici vincolati?
La deroga dell’art. 79 si applica in linea di principio anche agli edifici vincolati, ma resta ferma la necessità del nulla osta della Soprintendenza ex D.Lgs. 42/2004. La Soprintendenza deve bilanciare l’esigenza di accessibilità con la tutela dei valori storico-artistici dell’edificio. La giurisprudenza amministrativa ha più volte affermato che l’accessibilità è valore costituzionalmente tutelato che non può essere sacrificato in modo assoluto: la Soprintendenza deve cercare soluzioni progettuali compatibili e motivare adeguatamente eventuali dinieghi. Le soluzioni più diffuse includono ascensori interni nascosti, rampe rimovibili, servoscala in stile compatibile con l’edificio. In caso di diniego, è ammesso ricorso al TAR.