Art. 77 D.P.R. 380/2001 (TUE) – Progettazione di nuovi edifici e ristrutturazione di interi edifici
In vigore dal 30/06/2003
gennaio 1989, n. 13, art. 1) 1. I progetti relativi alla costruzione di nuovi edifici privati, ovvero alla ristrutturazione di interi edifici, ivi compresi quelli di edilizia residenziale pub- DPR 6.6.2001 n. 380 – Art. 78-80 65 blica, sovvenzionata ed agevolata, sono redatti in osservanza delle prescrizioni tecniche previste dal comma 2. 2. Il Ministro delle infrastrutture e dei trasporti fissa con decreto, adottato ai sensi dell’articolo 52, le prescrizioni tecniche necessarie a garantire l’accessibilità, l’adattabilità e la visitabilità degli edifici privati e di edilizia residenziale pubblica, sovvenzionata ed agevolata. 3. La progettazione deve comunque prevedere: a) accorgimenti tecnici idonei alla installazione di meccanismi per l’accesso ai piani superiori, ivi compresi i servoscala; b) idonei accessi alle parti comuni degli edifici e alle singole unità immobiliari; c) almeno un accesso in piano, rampe prive di gradini o idonei mezzi di sollevamento; d) l’installazione, nel caso di immobili con più di tre livelli fuori terra, di un ascensore per ogni scala principale raggiungibile mediante rampe prive di gradini. 4. È fatto obbligo di allegare al progetto la dichiarazione del professionista abilitato di conformità degli elaborati alle disposizioni adottate ai sensi del presente capo. 5. I progetti di cui al comma 1 che riguardano immobili vincolati ai sensi del decreto legislativo 29 ottobre 1999, n. 490, devono essere approvati dalla competente autorità di tutela, a norma degli articoli 23 e 151 del medesimo decreto legislativo.
In sintesi
L’art. 77 del D.P.R. 380/2001 apre il Capo III del Titolo IV, dedicato all’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati, pubblici e privati aperti al pubblico. La disposizione, ereditata dall’art. 1 della legge 9 gennaio 1989, n. 13, ha rappresentato per decenni il caposaldo normativo dell’accessibilità in Italia. Pur con alcune integrazioni (in particolare il D.M. 236/1989, attuativo, e la più recente disciplina del PNRR sulle barriere), l’art. 77 mantiene un ruolo centrale nella progettazione edilizia, perché impone obblighi sostanziali immediatamente operativi per la generalità dei nuovi edifici e degli interventi di ristrutturazione integrale.
Ambito di applicazione: nuovi edifici e ristrutturazioni integrali
La norma si applica a due tipologie di intervento. La prima è la costruzione di nuovi edifici privati, intesi come edifici realizzati ex novo su area libera o a seguito di demolizione totale di preesistenti. La seconda è la ristrutturazione di interi edifici, formula che la giurisprudenza interpreta come ristrutturazione che riguardi l’intero fabbricato, non singole unità immobiliari. Il riferimento esplicito include anche l’edilizia residenziale pubblica, sovvenzionata e agevolata, eliminando il rischio che esigenze di contenimento dei costi pubblici facciano ridurre il livello di accessibilità. Restano fuori dall’ambito di applicazione gli interventi su singole unità immobiliari (es. ristrutturazione di un appartamento), per i quali si applicano discipline diverse (art. 78 sulle deliberazioni condominiali) o le sole prescrizioni in tema di adattabilità.
Le prescrizioni tecniche: il D.M. 236/1989
Il comma 2 rinvia al decreto del Ministro delle Infrastrutture per la fissazione delle prescrizioni tecniche. Tale decreto è stato adottato il 14 giugno 1989, n. 236, e fissa requisiti distinti per tre concetti: accessibilità (possibilità per chiunque di entrare e fruire di un edificio in autonomia), adattabilità (possibilità di modificare in tempi e costi limitati l’edificio per renderlo accessibile), visitabilità (possibilità per persone con limitazioni di accedere agli ambienti di relazione di un edificio, anche se non di fruirne pienamente). I requisiti sono dimensionali e prestazionali: larghezza minima delle porte (80 cm per l’accessibilità), altezza dei maniglioni, dimensioni dei bagni accessibili, pendenza massima delle rampe (8% per le nuove costruzioni), specifiche per ascensori e servoscala. Il D.M. 236/1989 è ancora la norma di riferimento, integrata da specifiche regionali e da nuovi standard europei.
Le prescrizioni del comma 3
Il comma 3 elenca gli accorgimenti minimi che la progettazione deve prevedere. La lett. a) richiede accorgimenti tecnici idonei all’installazione di servoscala (anche se non installati al momento della costruzione, devono essere predisposti i requisiti tecnici per l’installazione futura: cavi, alimentazione, predisposizione strutturale). La lett. b) impone idonei accessi alle parti comuni e alle singole unità immobiliari. La lett. c) prescrive almeno un accesso in piano, rampe prive di gradini o idonei mezzi di sollevamento. La lett. d), particolarmente rilevante, impone l’installazione di un ascensore per ogni scala principale negli immobili con più di tre livelli fuori terra, raggiungibile mediante rampe prive di gradini. Quest'ultima previsione ha prodotto significativi cambiamenti negli standard costruttivi degli edifici plurifamiliari italiani.
La dichiarazione di conformità del professionista
Il comma 4 impone l’obbligo di allegare al progetto la dichiarazione del professionista abilitato che attesti la conformità degli elaborati alle disposizioni sull’accessibilità. Si tratta di un’asseverazione professionale di natura tecnica, distinta dalle altre asseverazioni richieste in materia urbanistica e strutturale. Il professionista che dichiara il falso può rispondere penalmente ex art. 481 c.p. (falsità in certificati commessa da persone esercenti un servizio di pubblica necessità) e disciplinarmente. La dichiarazione costituisce inoltre titolo per l’erogazione di eventuali contributi pubblici legati alla conformità degli edifici alle prescrizioni di accessibilità.
Casi pratici
Tizio è proprietario di un’area edificabile e affida all’architetto Caio la progettazione di un edificio plurifamiliare di quattro livelli fuori terra. Il progetto deve prevedere, oltre alle ordinarie scale, un ascensore raggiungibile senza gradini, dimensionato per consentire il trasporto di una persona in carrozzina e di un accompagnatore (cabina di almeno 1,40 x 1,10 m). Le porte di accesso alle singole unità immobiliari devono avere larghezza minima di 80 cm. I bagni delle unità immobiliari devono essere progettati con criterio di adattabilità (predisposizione per future modifiche di accessibilità). Caio redige il progetto rispettando il D.M. 236/1989 e allega la dichiarazione di conformità. Il Comune verifica la conformità in sede di rilascio del titolo edilizio. In caso di carenze, il rilascio del titolo è subordinato all’integrazione del progetto.
Edifici vincolati: il comma 5
Il comma 5 prevede una disciplina speciale per i progetti che riguardano immobili vincolati ai sensi del Codice dei Beni Culturali (originariamente D.Lgs. 490/1999, oggi D.Lgs. 42/2004). Tali progetti devono essere approvati dalla competente autorità di tutela (Soprintendenza), che valuta la compatibilità degli interventi con i valori storico-artistici dell’edificio. Il bilanciamento tra esigenze di tutela e di accessibilità è spesso delicato, perché soluzioni standard di accessibilità (es. installazione di ascensori esterni, modifiche degli ingressi) possono risultare incompatibili con la tutela. La soluzione passa attraverso l’individuazione di soluzioni progettuali integrate, sulla cui ammissibilità decide la Soprintendenza con motivazione adeguata. La giurisprudenza amministrativa ha più volte ribadito che l’accessibilità non può essere sacrificata in modo assoluto in nome della tutela, e che la Soprintendenza deve cercare un equilibrio ragionevole.
Coordinamento con il PNRR e con le normative recenti
Negli ultimi anni, la disciplina sull’accessibilità è stata oggetto di rinnovata attenzione. Il PNRR (Missione 5) ha stanziato risorse per l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici pubblici. Il D.L. 76/2020 (c.d. Decreto Semplificazioni) ha introdotto incentivi fiscali (ecobonus 75% e 110% per interventi su barriere architettoniche, in connessione con il superbonus). La disciplina condominiale dell’art. 78 è stata interpretata in modo evolutivo dalla giurisprudenza per facilitare gli interventi sull’accessibilità. La riforma «Salva-casa» 2024 (D.L. 69/2024) ha semplificato alcuni titoli edilizi, ma non ha derogato agli obblighi sull’accessibilità: l’art. 77 conserva piena vigenza e applicazione cogente per ogni nuovo edificio e per le ristrutturazioni integrali.
Profili sanzionatori e di responsabilità
La violazione dell’art. 77 e delle prescrizioni del D.M. 236/1989 può comportare diverse conseguenze. Sotto il profilo amministrativo, il Comune può rifiutare il rilascio del titolo edilizio o subordinarlo alle modifiche progettuali necessarie. In sede di agibilità, il difetto di conformità può comportare il diniego della SCA. Sul piano civile, il proprietario è esposto verso eventuali acquirenti o inquilini per vizi di accessibilità. Sul piano della responsabilità professionale, il progettista che attesta falsamente la conformità risponde penalmente ex art. 481 c.p. e disciplinarmente davanti al proprio ordine. L’art. 82 prevede inoltre sanzioni penali specifiche per il professionista che attesti il falso sull’accessibilità di edifici pubblici.
Domande frequenti
L’art. 77 si applica anche alle villette unifamiliari?
Sì: l’art. 77 si applica a tutti i nuovi edifici privati, indipendentemente dalla tipologia (villette unifamiliari, edifici plurifamiliari, condomini). Le prescrizioni tecniche del D.M. 236/1989 sono modulate in base alla tipologia: per le villette unifamiliari sono richiesti soprattutto i requisiti di adattabilità (predisposizione per future modifiche), mentre per gli edifici plurifamiliari sono richiesti livelli più elevati di accessibilità (compreso l’ascensore per immobili oltre tre livelli). Anche per la villetta unifamiliare il professionista deve attestare la conformità alle prescrizioni applicabili. La norma non distingue tra abitazioni di pregio e abitazioni economiche: l’accessibilità è un valore universale.
Cosa significa «ristrutturazione di interi edifici»?
La giurisprudenza interpreta il concetto come ristrutturazione che riguardi l’intero fabbricato (es. demolizione e ricostruzione, ristrutturazione pesante con modifica di sagoma o destinazione d'uso, intervento su tutte le unità immobiliari). La ristrutturazione di una singola unità (es. un solo appartamento) non rientra nell’ambito dell’art. 77, ma può essere soggetta a discipline particolari (es. detrazioni fiscali per eliminazione barriere). La ristrutturazione di porzioni significative (es. metà fabbricato, alcuni piani) può rientrare nel concetto a seconda dell’incidenza sull’edificio nel suo complesso. È bene chiarire l’inquadramento con il Comune in fase di presentazione del titolo edilizio per evitare contestazioni successive.
L’ascensore per gli immobili oltre tre livelli è sempre obbligatorio?
L’art. 77, comma 3, lett. d), impone l’installazione di un ascensore per ogni scala principale negli immobili con più di tre livelli fuori terra. La previsione si applica ai nuovi edifici e alle ristrutturazioni integrali. Sono esclusi i piani interrati o seminterrati (che non sono livelli fuori terra), così come gli immobili con tre livelli o meno fuori terra. Per gli edifici esistenti, l’installazione successiva di un ascensore è disciplinata dall’art. 78 (deliberazioni condominiali) e dall’art. 79 (deroga alle distanze), con maggioranze agevolate e regimi di tutela rafforzati per l’accessibilità. La giurisprudenza ammette eccezioni solo in casi tecnicamente impossibili o per immobili vincolati, previo nulla osta della Soprintendenza.
Cosa rischia il professionista che attesta falsamente la conformità?
Il professionista che attesta falsamente la conformità del progetto alle prescrizioni sull’accessibilità può rispondere di falsità in certificati commessa da persone esercenti un servizio di pubblica necessità (art. 481 c.p.), punita con la reclusione fino a un anno o con multa da 51 a 516 euro. La falsa attestazione può integrare anche reato di truffa (art. 640 c.p.) se collegata all’ottenimento di benefici pubblici. Sul piano disciplinare, l’ordine professionale può adottare sanzioni significative (sospensione, radiazione). Sul piano civile, il professionista risponde verso il committente e verso terzi per i danni derivati dalla non conformità (art. 1218 c.c. e art. 2043 c.c.). La copertura assicurativa professionale è essenziale per gestire questi rischi.
Per gli immobili vincolati, è possibile derogare alle prescrizioni di accessibilità?
La disciplina degli immobili vincolati richiede una valutazione specifica della Soprintendenza, che bilancia esigenze di tutela e di accessibilità. La deroga totale alle prescrizioni di accessibilità è molto difficile da ottenere: la giurisprudenza amministrativa ha più volte affermato che l’accessibilità è un valore costituzionalmente tutelato (artt. 2, 3, 32 Cost.) che non può essere sacrificato in modo assoluto. Sono ammesse soluzioni alternative o adattate (es. ascensori interni nascosti, rampe esterne removibili, percorsi alternativi) purché garantiscano un livello sostanziale di accessibilità. La Soprintendenza deve motivare adeguatamente eventuali limitazioni e indicare le soluzioni progettuali compatibili con la tutela. In caso di diniego, è ammesso ricorso al TAR.