Art. 46 D.P.R. 380/2001 (TUE) – Nullità degli atti giuridici relativi ad edifici la cui costruzione abusiva sia iniziata dopo il 17
In vigore dal 30/06/2003
marzo 1985 (legge 28 febbraio 1985, n. 47, art. 17; decreto-legge 23 aprile 1985, n. 146, art. 8) 1. Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù. 2. Nel caso in cui sia prevista, ai sensi dell’articolo 38, l’irrogazione di una sanzione soltanto pecuniaria, ma non il rilascio del permesso in sanatoria, agli atti di cui al comma 1 deve essere allegata la prova dell’integrale pagamento della sanzione medesima. 3. La sentenza che accerta la nullità degli atti di cui al comma 1 non pregiudica i diritti di garanzia o di servitù acquisiti in base ad un atto iscritto o trascritto anteriormente alla trascrizione della domanda diretta a far accertare la nullità degli atti. 4. Se la mancata indicazione in atto degli estremi non sia dipesa dalla insussistenza del permesso di costruire al tempo in cui gli atti medesimi sono stati stipulati, essi possono essere confermati anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga la menzione omessa. 5. Le nullità di cui al presente articolo non si applicano agli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari, individuali o concorsuali. L’aggiudicatario, qualora l’immobile si trovi nelle condizioni previste per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, dovrà presentare domanda di permesso in sanatoria entro centoventi giorni dalla notifica del decreto emesso dalla autorità giudiziaria. DPR 6.6.2001 n. 380 – Art. 47-48 55 5 bis. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche agli interventi edilizi realizzati mediante segnalazione certificata di inizio attività (1) ai sensi dell’all’articolo 23, comma 01 (2), qualora nell’atto non siano indicati gli estremi della stessa. (3) Note: (1) Le parole “segnalazione certificata di inizio attività“ sono state sostituite alle precedenti “denuncia di inizio attività“ dall’art. 17, comma 2, DL 12.9.2014 n. 133, convertito, con modificazioni, dalla L. 11.11.2014 n. 164. (2) Le parole “all’articolo 23, comma 01” sono state sostituite alle precedenti “all’articolo 22, comma 3” dall’art. 3, comma 1, lett. u), DLgs 25.11.2016 n. 222, pubblicato in G.U. 26.11.2016 n. 277. (3) Comma inserito dall’art. 1, comma 1, lett. s), DLgs. 27.12.2002 n. 301, pubblicato in G.U. 21.1.2003 n. 16.
In sintesi
L’art. 46 del Testo Unico Edilizia è la norma che ha trasformato il sistema delle nullità urbanistiche in uno strumento di vigilanza preventiva sulla circolazione immobiliare. Prevede una nullità testuale (oggi qualificata dalla giurisprudenza come "nullità formale" o "documentale") che colpisce gli atti tra vivi privi di menzione del titolo edilizio, costringendo notai, parti e operatori del mercato immobiliare a verificare la regolarità urbanistica del bene prima della stipula. È una delle disposizioni più studiate dalla giurisprudenza e ha generato un dibattito decennale sulla natura della nullità (formale o sostanziale) culminato nelle Sezioni Unite del 2019.
Ambito applicativo: quali atti, quali immobili
La nullità colpisce gli atti tra vivi (in forma pubblica o privata) aventi per oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti reali su edifici (o loro parti) la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985. Restano fuori dalla disciplina: gli atti mortis causa (successioni e legati); gli atti su terreni non edificati; gli atti su edifici la cui costruzione è iniziata prima del 17 marzo 1985 (per i quali il comma 3 prevede la dichiarazione sostitutiva di atto notorio); gli atti costitutivi di diritti reali di garanzia (ipoteca) o di servitù, espressamente esclusi dal comma 1 secondo periodo.
Il contenuto necessario dell’atto
L’atto deve contenere, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del permesso di costruire (numero, data, Comune) o del permesso in sanatoria. Per gli interventi realizzati con SCIA ex art. 23 comma 01 (super-SCIA alternativa al permesso di costruire), il comma 5-bis impone l’indicazione degli estremi della stessa SCIA. La dichiarazione deve essere riferita al titolo abilitativo originario o, eventualmente, a successivi titoli che abbiano regolarizzato l’opera. La giurisprudenza notarile è particolarmente rigorosa: l’omissione anche di un solo dato (per esempio il numero del permesso) può integrare la nullità, salva conferma successiva.
L'art. 38 TUE: il caso della sola sanzione pecuniaria
Il comma 2 disciplina l’ipotesi in cui il titolo edilizio originario sia stato annullato e il Comune, ex art. 38 TUE, abbia applicato la sola sanzione pecuniaria invece della demolizione (nei casi in cui la rimozione sia tecnicamente impossibile o incida su parti strutturalmente connesse a parti legittime). In tale caso, l’atto deve essere accompagnato dalla prova del pagamento integrale della sanzione, perché la sola integrazione documentale del titolo annullato non basta a sanare la posizione amministrativa.
L’atto di conferma: la sanatoria della nullità
Il comma 4 introduce un meccanismo di conferma: se l’omissione degli estremi non era dovuta all’effettiva insussistenza del permesso al tempo della stipula (ossia il titolo c'era ma non è stato citato per dimenticanza), le parti possono confermare l’atto con un nuovo atto, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga la menzione omessa. La conferma può provenire anche da una sola delle parti. È uno strumento ampiamente utilizzato nella prassi notarile: il notaio rogante successivo che si accorge dell’omissione predispone l’atto di conferma e ricostruisce la titolarità urbanistica del bene.
Le Sezioni Unite 2019: nullità formale, non sostanziale
Le Sezioni Unite della Cassazione (sentenza 8230/2019) hanno chiuso il dibattito decennale sulla natura della nullità ex art. 46 TUE: si tratta di una nullità formale (o testuale), non sostanziale. La nullità deriva dalla mera omissione delle menzioni richieste, indipendentemente dalla effettiva regolarità urbanistica del bene. Di conseguenza, anche un edificio totalmente abusivo trasferito con un atto che però menziona un (inesistente o falso) permesso può non essere nullo dal punto di vista dell’art. 46 (resterà però invalido per altri vizi: dolo, falsità, ecc.). Viceversa, un edificio perfettamente regolare ma trasferito con atto che omette le menzioni è nullo. Questa lettura ha rafforzato il ruolo dell’atto di conferma e ha alleggerito la responsabilità del notaio rispetto all’accertamento sostanziale della regolarità.
Le esecuzioni immobiliari (comma 5)
Il comma 5 esclude la nullità per gli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari, individuali (pignoramenti) o concorsuali (fallimento, liquidazione giudiziale, concordato). L’aggiudicatario di un immobile irregolare in asta deve presentare domanda di permesso in sanatoria entro 120 giorni dalla notifica del decreto di trasferimento, qualora ricorrano i presupposti per la sanatoria. La regola tutela la stabilità delle vendite forzate e l’effettività delle procedure esecutive, scaricando però sull’aggiudicatario l’onere di regolarizzare l’immobile in tempi stretti.
Caso pratico, Caio compra senza menzione, conferma successiva
Caio acquista da Mevio una villetta costruita nel 1990. Il notaio, per disguido, omette di indicare gli estremi del permesso di costruire originario, pur avendo verificato in pratica la sussistenza del titolo. Tre anni dopo, Caio decide di vendere a Sempronio. Il nuovo notaio rilevarà l’omissione del precedente atto e proporrà la stipula di un atto di conferma: Caio sottoscrive un atto integrativo che richiama il permesso originario, sanando la nullità formale. La compravendita con Sempronio può procedere senza ostacoli. Se invece l’omissione fosse stata dovuta all’effettiva inesistenza del permesso (edificio totalmente abusivo), la conferma non sarebbe possibile: si dovrebbe prima ottenere una sanatoria ex art. 36 TUE.
Domande frequenti
Cosa rischio se vendo un immobile senza indicare il permesso di costruire nell’atto?
L’atto è nullo ex art. 46 TUE per gli edifici la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985. La nullità è formale (Cass. SU 8230/2019): deriva dalla mera omissione delle menzioni, indipendentemente dalla regolarità sostanziale del bene. Se il permesso esisteva al tempo della costruzione, la nullità è sanabile con un atto di conferma redatto nella stessa forma e contenente la menzione omessa. Se invece il permesso non c'era, occorre prima ottenere una sanatoria ex art. 36 TUE, poi stipulare un nuovo atto.
La nullità si applica anche alle ipoteche e alle servitù?
No. Il comma 1 dell’art. 46 esclude espressamente dalla nullità gli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia (ipoteca) e di servitù. Una banca può quindi accendere un’ipoteca su un immobile irregolare senza che l’atto sia nullo per omessa menzione del permesso di costruire. La ratio è non bloccare la circolazione del credito ipotecario, che ha funzione di garanzia e non di trasferimento del bene.
Come funziona l’atto di conferma per sanare la nullità?
L’atto di conferma (comma 4) è uno strumento di sanatoria della nullità formale: si redige un nuovo atto, nella stessa forma del precedente (pubblica o autenticata), che contiene la menzione omessa (gli estremi del permesso). Può essere stipulato anche da una sola delle parti. Presupposto essenziale è che l’omissione non fosse dovuta all’effettiva insussistenza del permesso: se il titolo c'era ma è stato dimenticato, la conferma sana; se il titolo non c'era, occorre prima la sanatoria ex art. 36 TUE.
Cosa devo fare se compro all’asta un immobile irregolare?
Il comma 5 dell’art. 46 esclude la nullità per gli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari, ma impone all’aggiudicatario di presentare domanda di permesso in sanatoria entro 120 giorni dalla notifica del decreto di trasferimento, se ricorrono i presupposti (doppia conformità ex art. 36, oggi attenuata dal Salva-casa). Se non si presenta la domanda nei termini, l’aggiudicatario rimane proprietario di un immobile irregolare con tutti i conseguenti rischi (impossibilità di rivenderlo senza sanatoria preventiva, sanzioni edilizie, ordini di demolizione).
Come si applicano le menzioni urbanistiche per gli interventi in SCIA?
Il comma 5-bis estende la disciplina dell’art. 46 agli interventi edilizi realizzati con SCIA ex art. 23 comma 01 TUE (cosiddetta super-SCIA alternativa al permesso di costruire, ammessa per ristrutturazioni pesanti e nuove costruzioni in zone urbanizzate). In tal caso, l’atto deve indicare gli estremi della SCIA presentata. L’omissione comporta la stessa nullità formale prevista per il permesso di costruire, sanabile con atto di conferma se la SCIA esisteva effettivamente al tempo dell’intervento.