Art. 31 D.P.R. 380/2001 (TUE) – Interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali
In vigore dal 30/06/2003
146, art. 2, convertito, con modificazioni, in legge 21 giugno 1985, n. 298; decreto legislativo 18 agosto 2000, n. 267, articoli 107 e 109) 1. Sono interventi eseguiti in totale difformità dal permesso di costruire quelli che comportano la realizzazione di un organismo edilizio integralmente diverso per caratteristiche tipologiche, planovolumetriche o di utilizzazione da quello oggetto del permesso stesso, ovvero l’esecuzione di volumi edilizi oltre i limiti indicati nel progetto e tali da costituire un organismo edilizio o parte di esso con specifica rilevanza ed autonomamente utilizzabile. 2. Il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale, accertata l’esecuzione di interventi in assenza di permesso, in totale difformità dal medesimo, ovvero con variazioni essenziali, determinate ai sensi dell’articolo 32, ingiunge al proprietario e al responsabile dell’abuso la rimozione o la demolizione, indicando nel provvedimento l’area che viene acquisita di diritto, ai sensi del comma 3. 3. [Se il responsabile dell’abuso non provvede alla demolizione e al ripristino dello stato dei luoghi nel termine di novanta giorni dall’ingiunzione, il bene e l’area di sedime, nonchè quella necessaria, secondo le vigenti prescrizioni urbanistiche, alla realizzazione di opere analoghe a quelle abusive sono acquisiti di diritto gratuitamente al patrimonio del comune.] (1) [L’area acquisita non può comunque essere superiore a dieci volte la complessiva superficie utile abusivamente costruita.] (1) Il termine di cui al primo periodo può essere prorogato con atto motivato del comune fino a un massimo di duecentoquaranta giorni nei casi di serie e comprovate esigenze di salute dei soggetti residenti nell’immobile all’epoca di adozione dell’ingiunzione o di assoluto bisogno o di gravi situazioni di disagio socio-economico, che rendano inesigibile il rispetto di tale termine. (2) 4. L’accertamento dell’inottemperanza alla ingiunzione a demolire, nel termine di cui al comma 3, previa notifica all’interessato, costituisce titolo per l’immissione nel possesso e per la trascrizione nei registri immobiliari, che deve essere eseguita gratuitamente. 4 bis. L’autorità competente, constatata l’inottemperanza, irroga una sanzione amministrativa pecuniaria di importo compreso tra 2.000 euro e 20.000 euro, salva l’applicazione di altre misure e sanzioni previste da norme vigenti. La sanzione, in caso di abusi realizzati sulle aree e sugli edifici di cui al comma 2 dell’articolo 27, ivi comprese le aree soggette a rischio idrogeologico elevato o molto elevato, è sempre irrogata nella misura massima. La mancata o tardiva emanazione del provvedimento sanzionatorio, fatte salve le responsabilità penali, costituisce elemento di valutazione della performance individuale nonchè di responsabilità disciplinare e amministrativo-contabile del dirigente e del funzionario inadempiente. (3) 4 ter. I proventi delle sanzioni di cui al comma 4- bis spettano al comune e sono destinati esclusivamente alla demolizione e rimessione in pristino delle opere abusive e all’acquisizione e attrezzatura di aree destinate a verde pubblico. (3) 4 quater. Ferme restando le competenze delle regioni a statuto speciale e delle province autonome di Trento e di Bolzano, le regioni a statuto ordinario possono aumentare l’importo delle sanzioni DPR 6.6.2001 n. 380 – Art. 31 43 amministrative pecuniarie previste dal comma 4- bis e stabilire che siano periodicamente reiterabili qualora permanga l’inottemperanza all’ordine di demolizione. (3) 5. L’opera acquisita è demolita con ordinanza del dirigente o del responsabile del competente ufficio comunale a spese dei responsabili dell’abuso, salvo che con deliberazione consiliare non si dichiari l’esistenza di prevalenti interessi pubblici e sempre che l’opera non contrasti con rilevanti interessi urbanistici, culturali, paesaggistici, (4) ambientali o di rispetto dell’assetto idrogeologico (5) previa acquisizione degli assensi, concerti o nulla osta comunque denominati delle amministrazioni competenti ai sensi dell’articolo 17-bis della legge 7 agosto 1990, n. 241 (6). Nei casi in cui l’opera non contrasti con rilevanti interessi urbanistici, culturali, paesaggistici, ambientali o di rispetto dell’assetto idrogeologico, il comune, previa acquisizione degli assensi, concerti o nulla osta comunque denominati delle amministrazioni competenti ai sensi dell’articolo 17-bis della legge n. 241 del 1990, può, altresì, provvedere all’alienazione del bene e dell’area di sedime determinata ai sensi del comma 3, nel rispetto delle disposizioni di cui all’articolo 12, comma 2, della legge 15 maggio 1997, n. 127, condizionando sospensivamente il contratto alla effettiva rimozione delle opere abusive da parte dell’acquirente (7) È preclusa la partecipazione del responsabile dell’abuso alla procedura di alienazione. (7) Il valore venale dell’immobile è determinato dai competenti uffici dell’Agenzia delle entrate tenendo conto dei costi per la rimozione delle opere abusive. (7). 6. Per gli interventi abusivamente eseguiti su terreni sottoposti, in base a leggi statali o regionali, a vincolo di inedificabilità, l’acquisizione gratuita, nel caso di inottemperanza all’ingiunzione di demolizione, si verifica di diritto a favore delle amministrazioni cui compete la vigilanza sull’osservanza del vincolo. Tali amministrazioni provvedono alla demolizione delle opere abusive ed al ripristino dello stato dei luoghi a spese dei responsabili dell’abuso. Nella ipotesi di concorso dei vincoli, l’acquisizione si verifica a favore del patrimonio del comune. 7. Il segretario comunale redige e pubblica mensilmente, mediante affissione nell’albo comunale, i dati relativi agli immobili e alle opere realizzati abusivamente, oggetto dei rapporti degli ufficiali ed agenti di polizia giudiziaria e delle relative ordinanze di sospensione e trasmette i dati anzidetti all’autorità giudiziaria competente, al presidente della giunta regionale e, tramite l’ufficio territoriale del governo, al Ministro delle infrastrutture e dei trasporti. 8. In caso d’inerzia, protrattasi per quindici giorni dalla data di constatazione della inosservanza delle disposizioni di cui al comma 1 dell’articolo 27, ovvero protrattasi oltre il termine stabilito dal comma 3 del medesimo articolo 27, il competente organo regionale, nei successivi trenta giorni, adotta i provvedimenti eventualmente necessari dandone contestuale comunicazione alla competente autorità giudiziaria ai fini dell’esercizio dell’azione penale. 9. Per le opere abusive di cui al presente articolo, il giudice, con la sentenza di condanna per il reato di cui all’articolo 44, ordina la demolizione delle opere stesse se ancora non sia stata altrimenti eseguita. 9 bis. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche agli interventi edilizi di cui all’articolo 23, comma 01 (8). (9) Note: (1) La Corte Costituzionale, con sent. 3.10.2024 n. 160, ha dichiarato l’illegittimità costituzionale del presente periodo, nella parte in cui non fa salvo il diritto di ipoteca iscritto a favore del creditore, non responsabile dell’abuso edilizio, in data anteriore alla trascrizione nei registri immobiliari dell’atto di accertamento dell’inottemperanza alla ingiunzione a demolire. (2) Periodo inserito dall’art. 1, comma 1, lett. c-ter), DL 29.5.2024 n. 69, convertito, con modificazioni, dalla L. 24.7.2024 n. 105. (3) Comma inserito dall’art. 17, comma 1, lett. q-bis), DL 12.9.2014 n. 133, convertito, con modificazioni, dalla L. 11.11.2014 n. 164. (4) Le parole “culturali, paesaggistici,“ sono state inserite dall’art. 1, comma 1, lett. d), n. 1), DL 29.5.2024 n. 69, convertito, con modificazioni, dalla L. 24.7.2024 n. 105. (5) Le parole “urbanistici, ambientali o di rispetto dell’assetto idrogeologico” sono state sostituite alle precedenti “urbanistici o ambientali” dall’art. 54, comma 1, lett. h), L. 28.12.2015 n. 221, pubblicata in G.U. 18.1.2016 n. 13. (6) Le parole “previa acquisizione degli assensi, concerti o nulla osta comunque denominati delle amministrazioni competenti ai sensi dell’articolo 17-bis della legge 7 agosto 1990, n. 241” sono state inserite dall’art. 1, comma 1, lett. d), n. 1), DL 29.5.2024 n. 69, convertito, con modificazioni, dalla L. 24.7.2024 n. 105. (7) Periodo inserito dall’art. 1, comma 1, lett. d), n. 2), DL 29.5.2024 n. 69, convertito, con modificazioni, dalla L. 24.7.2024 n. 105. (8) Le parole “all’articolo 23, comma 01” sono state sostituite alle precedenti “all’articolo 22, comma 3” dall’art. 3, comma 1, lett. l), DLgs 25.11.2016 n. 222, pubblicato in G.U. 26.11.2016 n. 277. (9) Comma inserito dall’art. 1, comma 1, lett. g), DLgs. 27.12.2002 n. 301, pubblicato in G.U. 21.1.2003 n. 16. DPR 6.6.2001 n. 380 – Art. 32-33
In sintesi
L’art. 31 del Testo Unico Edilizia è la norma cardine della repressione amministrativa degli abusi edilizi più gravi. Quando si realizza un intervento senza il permesso di costruire necessario, oppure ci si discosta in modo radicale dal progetto autorizzato, oppure si introducono «variazioni essenziali» definite dall’articolo 32, scatta una macchina sanzionatoria che culmina, in caso di inerzia, con la perdita gratuita del bene a favore del Comune. La disposizione è stata rimaneggiata più volte, da ultimo con il D.L. 29 maggio 2024 n. 69 (conv. L. 24 luglio 2024 n. 105, «Salva-casa»), che ha inciso sui tempi di adempimento e sulla sorte del bene acquisito.
Cosa si intende per «totale difformità» e «variazione essenziale»
Il comma 1 dell’art. 31 definisce la totale difformità come l’intervento che dà vita a «un organismo edilizio integralmente diverso per caratteristiche tipologiche, planovolumetriche o di utilizzazione» rispetto a quanto autorizzato, oppure che esegue volumi oltre i limiti del progetto «tali da costituire un organismo edilizio o parte di esso con specifica rilevanza ed autonomamente utilizzabile». Non basta una piccola deviazione: serve uno scostamento qualitativo o quantitativo che cambi il volto dell’opera. La giurisprudenza amministrativa ha chiarito che l’autonoma utilizzabilità è il criterio principe.
Le variazioni essenziali sono invece definite dall’art. 32 TUE, che rimette alle Regioni il compito di individuarle in concreto. Tipicamente rientrano: il mutamento di destinazione d'uso con cambio di categoria edilizia, gli aumenti consistenti di cubatura o superficie utile, le modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi e l’alterazione della sagoma in immobili vincolati. Per tutti e tre i casi, assenza, totale difformità, variazione essenziale, la conseguenza è identica: si applica integralmente l’art. 31.
Il procedimento di ingiunzione e il termine di 90 giorni (prorogabile a 240 con il Salva-casa)
Il comma 2 disciplina la fase di accertamento e ingiunzione. Una volta che il dirigente o il responsabile dell’ufficio tecnico comunale ha accertato l’abuso, deve adottare un’ordinanza che ingiunge contestualmente al proprietario e al responsabile dell’abuso la demolizione e il ripristino dello stato dei luoghi. È fondamentale che l’ingiunzione individui già nel provvedimento «l’area che viene acquisita di diritto»: questa indicazione non è un dettaglio formale, ma una condizione di legittimità del successivo accertamento di inottemperanza, perché consente al destinatario di sapere fin da subito quanto rischia di perdere. La giurisprudenza amministrativa è costante nel dichiarare illegittime le ingiunzioni che omettono questo dato.
Il comma 3 fissa il termine: novanta giorni dall’ingiunzione per demolire e ripristinare. Su questo punto il Salva-casa 2024 è intervenuto introducendo una novità di rilievo sociale: il Comune può prorogare il termine, con atto motivato, fino a un massimo di duecentoquaranta giorni complessivi (quindi 150 giorni in più rispetto al termine ordinario) quando ricorrono «serie e comprovate esigenze di salute dei soggetti residenti nell’immobile all’epoca di adozione dell’ingiunzione», oppure situazioni di «assoluto bisogno» o «gravi situazioni di disagio socio-economico». La proroga non è automatica: serve un’istanza dell’interessato, una motivazione puntuale del Comune e la dimostrazione del nesso tra la condizione personale e l’impossibilità di adempiere nei tempi ordinari. È una valvola di sicurezza per evitare effetti sproporzionati su soggetti fragili che abitano l’immobile abusivo, soprattutto quando l’abuso è stato commesso da un dante causa o risale a molti anni prima.
L’acquisizione gratuita al patrimonio del Comune
Se il responsabile non demolisce nel termine (90 o 240 giorni), scatta il meccanismo più temuto dell’art. 31: l’acquisizione di diritto e gratuita al patrimonio del Comune. Vengono acquisiti tre elementi: il bene abusivo, l’area di sedime su cui insiste, e l’area ulteriormente necessaria, secondo le prescrizioni urbanistiche vigenti, alla realizzazione di opere analoghe a quelle abusive. Quest'ultima è la cosiddetta «area di pertinenza urbanistica»: serve a impedire che un domani sull’area liberata si possa rifare lo stesso abuso. C'è però un tetto massimo: l’area acquisita non può essere superiore a dieci volte la superficie utile abusivamente costruita. È un correttivo introdotto per evitare confische sproporzionate, ad esempio quando una piccola opera abusiva si trova al centro di un grande fondo.
Va segnalata una novità importantissima del 2024 a livello giurisprudenziale: con la sentenza n. 160 del 3 ottobre 2024, la Corte costituzionale ha dichiarato l’illegittimità costituzionale dell’art. 31, comma 3, nella parte in cui non fa salvo «il diritto di ipoteca iscritto a favore del creditore, non responsabile dell’abuso edilizio, in data anteriore alla trascrizione nei registri immobiliari dell’atto di accertamento dell’inottemperanza». In altre parole, la banca che aveva concesso un mutuo prima che si scoprisse l’abuso non perde più la sua garanzia per effetto dell’acquisizione gratuita. È una pronuncia di equilibrio tra l’interesse pubblico alla repressione degli abusi e la tutela del credito incolpevole, che ha effetti diretti sul mercato dei finanziamenti immobiliari e sulle valutazioni che gli istituti devono fare in sede di erogazione.
Trascrizione, immissione in possesso e sanzioni pecuniarie
Il comma 4 stabilisce che l’accertamento dell’inottemperanza, previa notifica all’interessato, è titolo per immettere il Comune nel possesso e trascrivere gratuitamente l’acquisto nei registri immobiliari. Si tratta di un atto dichiarativo, non costitutivo: l’acquisto è avvenuto ipso iure il novantunesimo giorno dall’ingiunzione.
Il comma 4-bis, introdotto dallo «Sblocca Italia» (D.L. 133/2014), aggiunge una sanzione amministrativa pecuniaria tra 2.000 e 20.000 euro, sempre nel massimo se l’abuso è stato realizzato su aree o edifici di cui al comma 2 dell’art. 27 TUE (zone vincolate: parchi, riserve, beni culturali, paesaggio, idrogeologico). La mancata o tardiva irrogazione costituisce elemento di valutazione della performance individuale e di responsabilità disciplinare e amministrativo-contabile del dirigente inadempiente, per contrastare l’inerzia cronica di alcuni uffici tecnici. I commi 4-ter e 4-quater destinano i proventi alla demolizione e all’acquisizione di aree verdi, e consentono alle Regioni di aumentare gli importi e renderli reiterabili.
La demolizione d'ufficio e l’alienazione del bene acquisito (riforma 2024)
Il comma 5, completamente riscritto dal Salva-casa, oggi prevede un meccanismo a doppio binario. Regola generale: l’opera acquisita è demolita d'ufficio con ordinanza del dirigente, a spese dei responsabili dell’abuso. Eccezione: se il consiglio comunale dichiara, con deliberazione motivata, l’esistenza di prevalenti interessi pubblici e semprechè l’opera non contrasti con rilevanti interessi urbanistici, culturali, paesaggistici, ambientali o di rispetto dell’assetto idrogeologico, l’opera può essere conservata. In questa seconda ipotesi, prima di decidere la conservazione, vanno acquisiti gli assensi, concerti o nulla osta delle amministrazioni preposte ai vincoli, tramite il meccanismo del silenzio-assenso «orizzontale» dell’art. 17-bis L. 241/1990.
La grande novità del 2024 è l’introduzione della possibilità per il Comune di alienare il bene e l’area di sedime acquisita. Ma il legislatore ha posto due paletti rigorosissimi per evitare che l’art. 31 si trasformi in una scorciatoia per «condonare di fatto» l’abuso. Primo paletto: il contratto di alienazione è sospensivamente condizionato all’effettiva rimozione delle opere abusive da parte dell’acquirente. Significa che l’acquirente compra «il fondo» con l’obbligo di demolire l’abuso a propria cura e spese, e solo dopo la demolizione il trasferimento diventa pienamente efficace. Secondo paletto: è espressamente preclusa la partecipazione del responsabile dell’abuso alla procedura di alienazione, né direttamente né tramite interposta persona o società a lui riconducibile. Il valore venale dell’immobile è determinato dall’Agenzia delle entrate tenendo conto dei costi di rimozione, in modo da neutralizzare ogni vantaggio economico del trasgressore.
Coordinamento con profili penali (art. 44) e sanatoria (artt. 36 e 36-bis)
L’art. 31 disciplina solo il versante amministrativo. Sul versante penale, l’art. 44 TUE punisce le stesse condotte con arresto e ammenda (contravvenzione in zone non vincolate; delitto in zone vincolate o per opere di particolare gravità). Anche quando il giudice penale ordina la demolizione con la sentenza di condanna (comma 9 dell’art. 31), essa non sostituisce né assorbe il procedimento amministrativo: i due binari sono autonomi e cumulabili. La Corte di Cassazione, SS.UU., con la storica sentenza 15427/2015, ha chiarito che la demolizione disposta dal giudice penale ha natura di sanzione amministrativa accessoria, non si estingue con la prescrizione del reato e segue il bene anche dopo il trasferimento a terzi.
Il responsabile ha però una via di fuga prima dell’acquisizione: la sanatoria. L’art. 36 TUE (accertamento di conformità) presuppone la «doppia conformità»: rispetto della disciplina urbanistico-edilizia vigente sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda. Il Salva-casa 2024 ha introdotto l’art. 36-bis, che ammette una «conformità alternativa» (urbanistica attuale + edilizia originaria) per le sole difformità parziali. Le ipotesi dell’art. 31 (assenza, totale difformità, variazioni essenziali) restano fuori dal 36-bis: per esse la via maestra resta l’art. 36 classico con la sua doppia conformità.
Cosa fare se si riceve un’ingiunzione di demolizione
Il professionista che assiste un cliente colpito da un’ingiunzione ex art. 31 deve valutare nell’ordine: la legittimità formale dell’atto (notifica, motivazione, indicazione dell’area da acquisire, qualificazione dell’abuso, individuazione del responsabile); la sussistenza dei presupposti per la sanatoria ex art. 36 (doppia conformità) o per l’art. 36-bis se l’abuso è qualificabile come parziale; l’opportunità di chiedere la proroga del termine ex Salva-casa 2024 in presenza di soggetti fragili; l’impugnazione al TAR entro 60 giorni con eventuale istanza cautelare. Va sempre ricordato che l’impugnazione non sospende automaticamente il decorso del termine di 90 giorni: serve la sospensiva del giudice o l’autotutela del Comune.
Caso pratico: Tizio, l’ampliamento del 2018 e l’ingiunzione del 2025
Tizio, proprietario di una villetta unifamiliare, ha realizzato nel 2018 un ampliamento di 35 mq al piano terra per ricavarne una taverna abitabile, senza alcun titolo edilizio (in zona dove la disciplina urbanistica avrebbe consentito al massimo un manufatto accessorio non residenziale di 12 mq). Nel maggio 2025 il Comune gli notifica l’ingiunzione ex art. 31, indicando 35 mq di sedime più 100 mq di area pertinenziale. Tizio ha 90 giorni. Se la disciplina urbanistica del 2018 vietava la taverna, la sanatoria ex art. 36 è preclusa (manca la doppia conformità), anche se nel 2025 è diventato consentito. Tizio, anziano con esigenze di salute documentate, chiede e ottiene la proroga Salva-casa a 240 giorni. Se neppure entro tale termine demolisce, il bene e l’area sono acquisiti di diritto al patrimonio comunale, con sanzione tra 2.000 e 20.000 euro. Se la villetta era ipotecata dal 2015 a favore di una banca, grazie alla sent. Corte cost. 160/2024 l’ipoteca sopravvive all’acquisizione.
Caso pratico: Caio, l’edificio acquistato dal Comune e venduto in asta
Secondo scenario, post Salva-casa. Il Comune Beta ha acquisito nel 2025 un piccolo edificio abusivo realizzato da Sempronio. Il consiglio comunale valuta che la demolizione d'ufficio sarebbe costosa e l’opera non contrasta con rilevanti interessi pubblici, e decide di alienare. Caio, imprenditore edile, si aggiudica l’asta a 35.000 euro (valore venale ridotto per il costo di demolizione stimato in 25.000 euro). Il contratto è sospensivamente condizionato: Caio entro 12 mesi deve demolire l’abuso; quando ottiene la certificazione, la condizione si avvera e il trasferimento diventa pieno. Sempronio, responsabile dell’abuso, non avrebbe potuto partecipare né direttamente né tramite la sua S.r.l. di famiglia: la preclusione è assoluta e l’eventuale partecipazione tramite prestanome integrerebbe estremi di truffa aggravata ai danni dell’ente.
Vincoli, pubblicità ed estensione alla SCIA alternativa
Il comma 6 disciplina le opere abusive su terreni sottoposti a vincolo di inedificabilità (parchi, riserve, vincoli paesaggistici assoluti, idrogeologici, beni culturali): qui l’acquisizione gratuita avviene a favore dell’amministrazione che vigila sul vincolo, che provvede direttamente alla demolizione; solo in caso di concorso di più vincoli l’acquisizione torna al Comune. Su queste aree, la sanzione pecuniaria del comma 4-bis è sempre nel massimo (20.000 euro). Il comma 7 impone al segretario comunale di pubblicare mensilmente all’albo l’elenco degli abusi e di trasmetterlo all’autorità giudiziaria, alla Regione e al Ministero delle infrastrutture, mentre il comma 8 prevede un potere sostitutivo regionale in caso di inerzia comunale. Il comma 9-bis, infine, estende tutta la disciplina anche agli interventi di cui all’art. 23, comma 01 (ristrutturazioni «pesanti» e nuove costruzioni realizzate con la SCIA alternativa al permesso di costruire): l’abuso che colpisce questi titoli è sanzionato come se riguardasse il permesso vero e proprio.
Sintesi operativa
L’art. 31 TUE è la spada di Damocle del diritto edilizio: ingiunzione, 90 (o 240) giorni per demolire, acquisizione gratuita al Comune di bene + sedime + area pertinenziale (max 10x la superficie utile abusiva), sanzione pecuniaria fino a 20.000 euro (sempre nel massimo in zone vincolate), demolizione d'ufficio o alienazione condizionata, con divieto di partecipazione del trasgressore. Le riforme del 2024, la legge Salva-casa e la sentenza Corte cost. 160/2024, hanno introdotto più flessibilità nei tempi (proroga 240 gg) e più tutela del credito incolpevole (salvezza dell’ipoteca), ma non hanno attenuato la centralità della demolizione come misura di ripristino della legalità urbanistica. Per il professionista, la regola d'oro resta una: non aspettare la fine dei 90 giorni. Ogni ipotesi di sanatoria, conformazione, proroga o impugnazione va valutata e attivata nei primissimi giorni dalla notifica.
Pronunce della Corte Costituzionale
Sentenza n. 160/2024
Illegittimità costituzionale parziale
La Corte ha dichiarato l'illegittimità dell'art. 31, comma 3, primo e secondo periodo, del DPR 380/2001 nella parte in cui non fa salvo il diritto di ipoteca iscritto a favore del creditore estraneo all'abuso edilizio e anteriore alla trascrizione dell'inottemperanza alla demolizione. L'acquisizione gratuita al patrimonio comunale non puo' estinguere ipoteche pregresse del creditore incolpevole, in violazione degli artt. 3, 24 e 42 Cost.
Consulta la pronuncia su www.cortecostituzionale.itSentenza n. 529/1995
Manifestamente infondata
La Corte ha confermato che l'ordine di demolizione delle opere abusive previsto dalla disciplina edilizia ha natura di atto vincolato, che non richiede una specifica motivazione sull'attuale interesse pubblico concreto alla demolizione, essendo la sanzione conseguenza automatica dell'accertamento dell'abuso.
Consulta la pronuncia su www.cortecostituzionale.itDomande frequenti
Quali abusi edilizi rientrano nell’art. 31 TUE e quali no?
L’art. 31 TUE si applica a tre tipologie di abusi: gli interventi eseguiti in totale assenza del permesso di costruire (quando il PdC era necessario), gli interventi realizzati in totale difformità dal permesso (cioè radicalmente diversi per tipologia, volumetria o destinazione) e gli interventi affetti da variazioni essenziali come definite dall’art. 32 TUE (ad esempio aumenti consistenti di cubatura, mutamenti di destinazione d'uso con cambio di categoria, modifiche di sagoma su immobili vincolati). Non rientrano nell’art. 31, e seguono regimi più lievi: le difformità parziali (sanzionate dall’art. 34, oggi modificato dal Salva-casa), le difformità dalla SCIA semplice (art. 37), le tolleranze costruttive del 2% (art. 34-bis) e gli interventi eseguibili in edilizia libera (art. 6). La corretta qualificazione è decisiva perché incide su sanzione, sanatoria possibile e rischio di acquisizione.
Posso evitare la demolizione chiedendo la sanatoria ex art. 36?
Sì, ma a condizione precisa: serve la cosiddetta «doppia conformità». L’opera abusiva deve essere conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione, sia al momento della domanda di accertamento di conformità. Se la disciplina del 2018 vietava quell’intervento, anche se nel 2025 è diventato consentito, la sanatoria classica è preclusa. Il Salva-casa 2024 ha introdotto l’art. 36-bis, che ammette una «conformità alternativa» (rispetto solo della disciplina urbanistica attuale e solo di quella edilizia originaria), ma solo per le difformità parziali: gli abusi più gravi dell’art. 31 (assenza totale, totale difformità, variazioni essenziali) restano fuori dal 36-bis. La domanda di sanatoria va presentata prima dell’acquisizione e, se ammessa al pagamento dell’oblazione, blocca la demolizione. Il diniego, invece, riattiva la procedura repressiva.
Cosa succede esattamente al novantunesimo giorno se non demolisco?
Allo scadere dei 90 giorni dalla notifica dell’ingiunzione (o dei 240 giorni se concessa la proroga Salva-casa), si produce automaticamente l’acquisizione di diritto e gratuita al patrimonio del Comune del bene abusivo, dell’area di sedime e dell’area pertinenziale necessaria a opere analoghe, fino a un massimo di dieci volte la superficie utile abusiva. L’acquisto avviene ipso iure: il successivo accertamento di inottemperanza serve solo a formalizzarlo e a consentire la trascrizione gratuita nei registri immobiliari. Da quel momento perdete la proprietà. Il Comune può poi disporre la demolizione d'ufficio a vostre spese, oppure, se l’opera non contrasta con interessi pubblici rilevanti, alienare il bene a terzi con contratto sospensivamente condizionato alla demolizione (riforma 2024). Inoltre vi sarà irrogata una sanzione pecuniaria tra 2.000 e 20.000 euro, sempre nel massimo se l’area era vincolata.
Cosa ha cambiato la sentenza della Corte costituzionale 160/2024 sull’ipoteca?
Prima della sentenza, l’acquisizione gratuita al patrimonio comunale travolgeva tutte le iscrizioni e trascrizioni anteriori, compresa l’ipoteca del creditore che aveva finanziato l’acquisto o la costruzione. Le banche perdevano la garanzia anche quando erano del tutto estranee all’abuso. Con la sent. 3 ottobre 2024 n. 160, la Corte costituzionale ha dichiarato illegittimo l’art. 31, comma 3, nella parte in cui non faceva salvo il diritto di ipoteca iscritto a favore del creditore non responsabile dell’abuso in data anteriore alla trascrizione dell’accertamento di inottemperanza. Oggi quindi l’ipoteca sopravvive all’acquisizione: la banca può agire esecutivamente sul bene nei limiti del proprio credito. È una pronuncia che bilancia la repressione degli abusi con la tutela del credito incolpevole e che ha effetti diretti sul mercato dei mutui ipotecari, riducendo il rischio per gli istituti finanziatori.
Il responsabile dell’abuso può ricomprare l’immobile se il Comune lo mette in vendita?
No, in modo assoluto. Il comma 5 dell’art. 31, come riscritto dal Salva-casa 2024, prevede espressamente che «è preclusa la partecipazione del responsabile dell’abuso alla procedura di alienazione». La preclusione è totale: niente partecipazione diretta, niente partecipazione tramite società controllate, niente acquisto con prestanome. L’obiettivo del legislatore è evitare che la nuova facoltà di vendita del bene acquisito si trasformi in una scorciatoia per sanare di fatto l’abuso a costo ridotto. Inoltre, il contratto stipulato con il legittimo acquirente è sospensivamente condizionato alla effettiva demolizione delle opere abusive da parte dell’acquirente stesso: chi compra acquista in pratica il fondo con l’obbligo di rimuovere a propria cura e spese il manufatto, e solo dopo la demolizione il trasferimento diventa pienamente efficace. Il valore venale è determinato dall’Agenzia delle entrate tenendo conto dei costi di rimozione, in modo da neutralizzare ogni vantaggio economico residuo del trasgressore.