Art. 25 ter Accertamento – Ritenute sui corrispettivi dovuti dal condominio all’appaltatore [n…

Ambito applicativo: il condominio sostituto d'imposta

L’art. 25-ter del D.P.R. 29 settembre 1973, n. 600 è stato introdotto dall’art. 1, comma 43, della L. 27 dicembre 2006, n. 296 (Legge finanziaria 2007) per disciplinare la ritenuta che il condominio, quale sostituto d'imposta, deve operare sui corrispettivi corrisposti agli appaltatori per lavori e servizi. La norma risponde all’esigenza di intercettare i corrispettivi versati nell’ambito del ricchissimo mercato dell’edilizia condominiale, tradizionalmente esposto a fenomeni di evasione fiscale da parte dei soggetti esecutori dei lavori.

Il condominio è qualificato come sostituto d'imposta dall’art. 23, comma 1, del D.P.R. n. 600/1973, che ne fa uno dei soggetti tenuti ad operare le ritenute. L’art. 25-ter specifica le modalità e le aliquote applicabili in questo contesto specifico. Dal 2027, la materia sarà riorganizzata nell’art. 40 del D.Lgs. 24 marzo 2025, n. 33.

Presupposto della ritenuta e aliquota

Il comma 1 dell’art. 25-ter prescrive che il condominio operi, all’atto del pagamento, una ritenuta del 4% a titolo di acconto dell’imposta sul reddito dovuta dall’appaltatore percipiente. La ritenuta si applica sui corrispettivi dovuti per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi, anche se rese a terzi o nell’interesse di terzi, effettuate nell’esercizio di impresa. Il comma 2 precisa che la ritenuta si applica anche quando i corrispettivi siano qualificabili come redditi diversi ai sensi dell’art. 67, comma 1, lettera i), del TUIR: ciò consente di assoggettare alla ritenuta anche i corrispettivi corrisposti a soggetti non imprenditori (es. artigiani che eseguono lavori su immobili condominiali).

L’aliquota del 4% è sensibilmente inferiore a quella del 20% prevista dall’art. 25 per il lavoro autonomo e riflette la natura dei corrispettivi di appalto, che incorporano anche costi di materiali e di subappalto non imponibili. Si tratta di una ritenuta a titolo di acconto: l’appaltatore può scomputarla dall’imposta dovuta in dichiarazione dei redditi o richiederne il rimborso in caso di eccedenza rispetto all’imposta complessiva.

Termini di versamento: la soglia di 500 euro

I commi 2-bis e seguenti disciplinano i termini di versamento della ritenuta, introducendo un meccanismo di accumulo con soglia. Il condominio effettua il versamento delle ritenute operate quando il loro ammontare cumulato raggiunge 500 euro. Tuttavia, indipendentemente dal raggiungimento della soglia, il versamento è obbligatorio entro il 16 giugno e il 16 dicembre di ogni anno (versamenti semestrali obbligatori). Le ritenute operate nel mese di dicembre devono essere versate entro il 16 del mese di gennaio successivo.

Questo meccanismo è stato introdotto per tenere conto della specificità del condominio quale sostituto d'imposta: a differenza delle imprese, il condominio non dispone di una struttura amministrativa continuativa e può trattarsi di una realtà con pochi condomini e volume di pagamenti limitato. La soglia di 500 euro e i versamenti semestrali obbligatori trovano un equilibrio tra l’esigenza di controllo fiscale e la praticità gestionale.

Obbligo di pagamento tracciabile

Il comma 2-ter impone che i pagamenti dei corrispettivi soggetti alla ritenuta siano eseguiti dai condomini (tramite l’amministratore) esclusivamente mediante conti correnti bancari o postali intestati al condominio, ovvero con altre modalità idonee a consentire i controlli dell’Amministrazione finanziaria (stabilite con decreto ministeriale ai sensi dell’art. 17, comma 3, della L. 23 agosto 1988, n. 400). L’inosservanza di tale obbligo comporta l’applicazione delle sanzioni previste dall’art. 11, comma 1, del D.Lgs. 18 dicembre 1997, n. 471. La tracciabilità dei pagamenti è essenziale per consentire all’Amministrazione finanziaria di effettuare i riscontri incrociati tra i corrispettivi dichiarati dagli appaltatori e le ritenute certificate dai condomini.

Profili pratici per l’amministratore di condominio

L’amministratore di condominio, in qualità di rappresentante legale del condominio-sostituto d'imposta, è responsabile dell’applicazione dell’art. 25-ter. Deve pertanto: verificare che ogni pagamento ad appaltatori sia assoggettato alla ritenuta del 4%; tenere un registro delle ritenute operate; effettuare i versamenti nei termini previsti tramite modello F24; rilasciare la certificazione unica (CU) agli appaltatori entro il 16 marzo dell’anno successivo; presentare il modello 770 semplificato entro il 31 ottobre dell’anno successivo. La mancata operazione della ritenuta o il mancato versamento espone l’amministratore e il condominio alle sanzioni di cui al D.Lgs. n. 471/1997.