Questo strumento assembla un contratto di locazione a uso abitativo completo e conforme alla Legge 431/1998. Scegli il tipo di contratto — canone libero 4+4, canone concordato 3+2, transitorio (massimo 18 mesi) o per studenti universitari — e il regime fiscale tra cedolare secca e ordinario: il testo delle clausole su durata, disdetta, canone e aggiornamento ISTAT si adatta automaticamente.
Puoi attivare o disattivare gli articoli opzionali (deposito cauzionale, fideiussione, divieto di sublocazione, animali domestici, clausola risolutiva espressa, garante, foro competente, trattamento dati) e compilare i campi: il contratto si aggiorna in tempo reale ed è scaricabile in Word o PDF. Il deposito cauzionale segue il limite di tre mensilità e gli interessi legali dell’art. 11 L. 392/1978; con la cedolare secca viene inserita la rinuncia all’aggiornamento del canone. Tutta l’elaborazione avviene nel tuo browser: nessun dato personale viene trasmesso o conservato.
Il contratto di locazione a uso abitativo è quello con cui il locatore concede al conduttore il godimento di un immobile destinato ad abitazione, dietro pagamento di un canone. La disciplina di base è nel Codice civile (artt. 1571 e seguenti), integrata dalla legge 9 dicembre 1998, n. 431 per le locazioni abitative. La legge prevede due modelli principali: il canone libero, con durata pluriennale e rinnovo, in cui le parti determinano liberamente il canone; e il canone concordato, ancorato ad accordi territoriali tra le associazioni, con durate diverse e benefici fiscali.
Il contratto individua le parti, l’immobile e le sue pertinenze, il canone e le modalità di pagamento, la durata, il deposito cauzionale e la ripartizione degli oneri accessori. Il locatore deve consegnare l’immobile in buono stato e garantirne il pacifico godimento; il conduttore deve pagare il canone, usare l’immobile secondo la destinazione pattuita, e restituirlo nello stato in cui l’ha ricevuto salvo il normale deperimento d’uso. Sono frequenti clausole su aggiornamento del canone, sublocazione, animali, e ripartizione tra manutenzione ordinaria e straordinaria.
Il contratto deve essere redatto per iscritto e registrato presso l’Agenzia delle Entrate; la mancata registrazione incide sulla regolarità del rapporto. È importante allegare lo stato dei luoghi e, dove richiesto, la documentazione energetica e di conformità degli impianti. Il conduttore gode di un diritto di recesso per gravi motivi con preavviso, mentre il diniego di rinnovo da parte del locatore è ammesso solo nei casi previsti. Errori frequenti: omettere la registrazione, lasciare ambigua la ripartizione delle spese, non documentare lo stato di consegna (con liti sul deposito alla riconsegna), e confondere il regime a canone libero con quello concordato perdendo i benefici fiscali. Il modello prodotto è un fac-simile informativo e non sostituisce la consulenza di un legale.
Per stimare in autonomia gli importi, le imposte e le scadenze collegate a questo contratto puoi usare i nostri calcolatori gratuiti, semplici e aggiornati alla normativa vigente:
Per una casa (uso abitativo) la legge 431/1998 prevede pochi modelli. Il generatore qui sopra li propone tutti: la scelta cambia durata, rinnovo, canone e tasse.
| Tipo | Durata | Rinnovo | Canone | Norma |
|---|---|---|---|---|
| Canone libero «4+4» | Almeno 4 anni | Rinnovo di 4 anni, salvo diniego del locatore per i soli motivi di legge con 6 mesi di preavviso | Libero | art. 2, c. 1, art. 3 |
| Canone concordato «3+2» | Almeno 3 anni | Proroga di diritto di 2 anni se le parti non concordano il rinnovo | Entro i valori dell’accordo territoriale del Comune | art. 2, cc. 3 e 5 |
| Transitorio | Fino a 18 mesi, per un’esigenza transitoria indicata nel contratto | Nessuno: cessa alla scadenza | Secondo il decreto ministeriale del 16 gennaio 2017 | art. 5, c. 1 |
| Studenti universitari | Da 6 a 36 mesi | Secondo il tipo di contratto ministeriale | Secondo gli accordi locali | art. 5, cc. 2-3 |
Le durate di transitori e contratti per studenti sono fissate dal decreto ministeriale del 16 gennaio 2017 (sintesi di ANCE). Per gli studenti fuori sede: contratto per studenti e transitorio, requisiti e cedolare.
Il contratto di locazione abitativa va fatto per iscritto (art. 1, c. 4, L. 431/1998) e registrato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula o dalla decorrenza, se anteriore. Non c’è obbligo di registrazione solo se la locazione non supera i 30 giorni complessivi nell’anno con lo stesso inquilino. La legge mette la registrazione a carico del locatore, che entro i 60 giorni successivi deve darne comunicazione documentata all’inquilino e all’amministratore di condominio (art. 13 L. 431/1998); inquilino e proprietario rispondono comunque in solido delle imposte.
| Regime | Imposta di registro | Imposta di bollo |
|---|---|---|
| Ordinario | 2% del canone annuo per il numero di annualità (o anno per anno); minimo 67 euro per la prima annualità. Canone concordato in Comune ad alta tensione abitativa: base ridotta al 70% | 16 euro ogni 4 facciate scritte e comunque ogni 100 righe, per ogni copia |
| Cedolare secca (21%, oppure 10% sul concordato nei Comuni previsti) | Non dovuta, anche per proroghe e risoluzione | Non dovuta |
Con la cedolare secca il locatore rinuncia per la durata dell’opzione all’aggiornamento del canone, anche ISTAT (Agenzia delle Entrate). La procedura passo per passo è in registrare un contratto di affitto con il modello RLI; per i calcoli: imposta di registro sull’affitto, cedolare secca 2026 e il calcolatore della cedolare secca.
Approfondimenti: disdetta dell’inquilino, diniego di rinnovo del proprietario e se il proprietario può mandarti via alla prima scadenza del 4+4.
Il deposito cauzionale non può superare tre mensilità del canone e produce interessi legali da pagare all’inquilino alla fine di ogni anno (art. 11 L. 392/1978). È nullo ogni patto che fissa un canone più alto di quello risultante dal contratto scritto e registrato: l’inquilino può chiedere indietro le somme pagate in più entro sei mesi dalla riconsegna (art. 13, cc. 1-2, L. 431/1998).
Se la casa è concessa senza alcun canone, il contratto giusto è il comodato, con regole e costi diversi: usa il generatore del contratto di comodato d’uso gratuito.
Per una casa sono la stessa cosa: «affitto» è il termine comune, «locazione» quello usato dal Codice civile (artt. 1571 e seguenti) e dalla legge 431/1998.
Entro 30 giorni dalla stipula o dalla decorrenza, se anteriore, con il modello RLI online o in ufficio. L’obbligo è a carico del locatore, ma le imposte sono dovute in solido da entrambe le parti.
In regime ordinario il 2% del canone annuo (minimo 67 euro per la prima annualità) più 16 euro di bollo ogni 4 facciate o 100 righe. Con la cedolare secca registro e bollo non sono dovuti.
Per un’abitazione sì, ma solo come contratto transitorio (fino a 18 mesi) legato a un’esigenza indicata nel contratto, oppure come contratto per studenti universitari (da 6 a 36 mesi). Il canone libero dura almeno 4 anni, il concordato almeno 3.
Tre mensilità del canone, con interessi legali dovuti all’inquilino ogni anno.
Sì. Per le locazioni abitative la legge 431/1998 richiede la forma scritta per la validità del contratto.
Fonti: legge 431/1998, artt. 1, 2, 3, 5 e 13 (Normattiva) · art. 11 L. 392/1978 · art. 3 D.Lgs. 23/2011 · Agenzia delle Entrate, modello RLI · Agenzia delle Entrate, quanto si paga · Agenzia delle Entrate, cedolare secca. Testi verificati a ottobre 2026.