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Art. 968 c.c. Subenfiteusi
In vigore
La subenfiteusi non è ammessa.
Avvertenza: il testo è pubblicato a fini informativi e divulgativi. Per casi specifici è sempre consigliato rivolgersi a un professionista abilitato.
In sintesi
Il divieto di subenfiteusi
L'art. 968 c.c. enuncia in modo lapidario: «La subenfiteusi non è ammessa». Si tratta di una norma imperativa e inderogabile, che vieta all'enfiteuta di costituire a favore di un terzo un diritto reale di enfiteusi avente ad oggetto il medesimo fondo su cui già grava l'enfiteusi principale.
La sub-enfiteusi avrebbe una struttura trilaterale: il concedente originario rimane proprietario del fondo; l'enfiteuta diventerebbe a sua volta «concedente» nei confronti del sub-enfiteuta; quest'ultimo eserciterebbe il godimento del fondo pagando un canone all'enfiteuta. Il codice civile del 1942 ha vietato questa struttura, a differenza di quanto avveniva in alcuni ordinamenti precedenti dove la subenfiteusi era ammessa.
Ratio del divieto
Il divieto si giustifica con plurime esigenze:
Tutela del concedente. Il proprietario del fondo ha scelto l'enfiteuta come controparte del rapporto, valutandone la capacità di adempiere all'obbligo di miglioramento. La subenfiteusi introdurrebbe un soggetto terzo scelto dall'enfiteuta, non dal concedente, che si troverebbe a subire un cambio di fatto del gestore del fondo senza aver potuto esprimere il proprio consenso.
Prevenzione della frammentazione del rapporto. La subenfiteusi potrebbe creare catene di diritti reali sovrapposti sullo stesso fondo, complicando la gestione e il controllo del bene.
Coerenza con il divieto di sublocazione abusiva. Anche in altri istituti (locazione, usufrutto) il legislatore limita o vieta la sub-concessione senza il consenso del titolare del diritto originario.
Distinzione dalla cessione del diritto enfiteutico
Il divieto di subenfiteusi non impedisce all'enfiteuta di cedere il proprio diritto enfiteutico a un terzo. La cessione trasferisce integralmente il diritto al cessionario, che subentra in tutti gli obblighi e i diritti dell'enfiteuta originario. In questo caso non si crea una struttura trilaterale: il cedente esce dal rapporto e il cessionario lo sostituisce integralmente.
L'art. 969 c.c. disciplina proprio la cessione dell'enfiteusi, stabilendo condizioni e limiti. La cessione è quindi lo strumento lecito per «trasferire» il godimento del fondo a un terzo, mentre la subenfiteusi — che creerebbe un rapporto parallelo e subordinato — è vietata.
Conseguenze della violazione
Un atto notarile con cui l'enfiteuta costituisce una subenfiteusi sarebbe nullo per violazione di norma imperativa (art. 1418 c.c.). La nullità è rilevabile d'ufficio dal giudice e non è sanabile per conferma. Il sub-enfiteuta non acquista alcun diritto reale sul fondo; il concedente può agire per far dichiarare la nullità dell'atto e per ottenere il risarcimento degli eventuali danni subiti.
Domande frequenti
Cos'è la subenfiteusi e perché è vietata?
La subenfiteusi è la costituzione da parte dell'enfiteuta di un ulteriore diritto di enfiteusi a favore di un terzo sullo stesso fondo. È vietata dall'art. 968 c.c. per tutelare il concedente, che ha scelto l'enfiteuta come gestore del fondo e non vuole un terzo scelto da altri.
L'enfiteuta può cedere il proprio diritto a qualcun altro?
Sì, ma non attraverso la subenfiteusi. Può cedere integralmente il proprio diritto enfiteutico a un terzo (cessione dell'enfiteusi, art. 969 c.c.), nel qual caso il cessionario subentra completamente nel rapporto e l'enfiteuta originario ne esce.
Un atto di subenfiteusi è valido se le parti lo vogliono entrambe?
No. Il divieto di subenfiteusi è una norma imperativa. L'accordo tra enfiteuta e terzo è nullo per legge, indipendentemente dalla volontà delle parti. La nullità è assoluta e rilevabile d'ufficio.
L'enfiteuta può affittare il fondo a terzi?
Sì. Il divieto riguarda la costituzione di un diritto reale di subenfiteusi, non la locazione o l'affitto. L'art. 976 c.c. disciplina le locazioni concluse dall'enfiteuta, che sono ammesse con i limiti ivi previsti.
Il sub-enfiteuta acquista qualche diritto se l'atto è nullo?
No. La nullità dell'atto di subenfiteusi fa sì che il terzo non acquisti alcun diritto reale sul fondo. Può al più vantare pretese risarcitorie nei confronti dell'enfiteuta che lo ha indotto a credere nella validità dell'accordo.