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Art. 1007 c.c. Rovina parziale di edificio accessorio
In vigore
Le disposizioni dei due articoli precedenti si applicano anche nel caso in cui, per vetustà o caso fortuito, rovini soltanto in parte l’edificio che formava accessorio necessario del fondo soggetto a usufrutto.
Avvertenza: il testo è pubblicato a fini informativi e divulgativi. Per casi specifici è sempre consigliato rivolgersi a un professionista abilitato.
In sintesi
L'ambito di applicazione
L'articolo 1007 del Codice Civile estende il regime degli articoli 1005 e 1006 a un'ipotesi specifica: la rovina parziale, per vetustà o caso fortuito, di un edificio che costituisce accessorio necessario del fondo soggetto a usufrutto. La norma serve a chiarire che, anche in queste situazioni intermedie tra mera riparazione e ricostruzione totale, vale la stessa logica di ripartizione delle spese: l'onere della ricostruzione parziale grava sul nudo proprietario, salva la facoltà sostitutiva dell'usufruttuario in caso di rifiuto ingiustificato.
Il concetto di accessorio necessario
Per accessorio necessario si intende un edificio funzionalmente indispensabile al godimento del fondo principale. In un fondo agricolo, ad esempio, può esserlo la stalla, il fienile, il ricovero attrezzi, la casa colonica. In un complesso immobiliare urbano può esserlo l'autorimessa, il magazzino, la centrale termica. Non rientrano nella nozione gli edifici autonomi, separabili senza pregiudizio dal fondo principale, nè le pertinenze meramente utili ma non indispensabili.
Le cause della rovina
La norma richiede che la rovina sia parziale e derivi da vetustà o caso fortuito. La vetustà è il logorio fisiologico dovuto al trascorrere del tempo; il caso fortuito è l'evento imprevedibile e inevitabile, come un terremoto, un nubifragio eccezionale, un incendio non imputabile. Se invece la rovina dipende da incuria dell'usufruttuario o da omessa manutenzione ordinaria, si applica l'articolo 1004 comma 2 c.c. e la riparazione resta a carico dell'usufruttuario stesso.
L'estensione del regime
Una volta verificati i presupposti, si applicano le regole degli articoli 1005 e 1006: il proprietario è tenuto alla riparazione, l'usufruttuario deve corrispondere gli interessi sulle somme spese durante l'usufrutto; in caso di rifiuto ingiustificato del proprietario, l'usufruttuario può eseguire la riparazione, conservando il diritto al rimborso senza interessi alla fine dell'usufrutto e il diritto di ritenzione del bene riparato. Il sistema mantiene così l'equilibrio tra tutela del nudo proprietario e protezione dell'usufruttuario.
Un esempio pratico
Tizio è usufruttuario di un fondo agricolo di proprietà di Caio. Una violenta tempesta causa il parziale crollo della stalla, edificio accessorio essenziale al fondo. La ricostruzione parziale è a carico di Caio in quanto nudo proprietario. Tizio, durante l'usufrutto, dovrà corrispondere a Caio gli interessi sulle somme spese. Se Caio si rifiuta di ricostruire pur potendo farlo, Tizio può anticipare la spesa, conservando il diritto al rimborso integrale alla cessazione dell'usufrutto e la facoltà di trattenere l'edificio fino al pagamento.
La differenza con la rovina totale
Il legislatore distingue volutamente la rovina parziale dell'edificio accessorio (art. 1007) dalla perdita totale del bene su cui ricade l'usufrutto, disciplinata da norme diverse, in particolare gli articoli 1014 e 1016 c.c. Mentre nella rovina parziale resta un fondo principale ancora utile e l'accessorio può essere ripristinato, nella rovina totale il diritto dell'usufruttuario si modifica strutturalmente: può estinguersi, ridursi al suolo nudo o al materiale residuo, oppure trasferirsi su quanto ricostruito secondo regole specifiche. È quindi importante qualificare correttamente l'entità del danno per individuare la norma applicabile e i conseguenti obblighi di ciascuna parte.
Indicazioni operative
Quando si verifica un evento di danno parziale a un edificio accessorio, è opportuno: documentare immediatamente lo stato del bene con fotografie e relazione tecnica; verificare la causa del danno per qualificarlo come vetustà, caso fortuito o eventuale incuria; attivare la copertura assicurativa se prevista, posto che molte polizze sui fabbricati indennizzano questi eventi; comunicare formalmente al proprietario, con raccomandata o PEC, la necessità di intervenire; concordare tempi e modalità di ricostruzione. Una gestione tempestiva e documentata evita controversie successive e facilita il corretto inquadramento delle spese ai fini del riparto tra usufruttuario e proprietario.
Domande frequenti
Chi paga l'IMU su un immobile in usufrutto?
L'usufruttuario. Il d.lgs. 23/2011 indica l'usufruttuario come soggetto passivo IMU per tutta la durata del godimento. Il nudo proprietario non deve pagare l'IMU durante l'usufrutto; torna a farlo solo alla cessazione del diritto, quando riacquista la piena proprietà.
Le spese condominiali di un appartamento in usufrutto spettano all'usufruttuario?
Le spese condominiali ordinarie (gestione, pulizie, portierato, manutenzione ordinaria parti comuni) spettano all'usufruttuario. Le spese condominiali straordinarie (rifacimento tetto, facciata, ascensore) spettano al nudo proprietario, con il meccanismo degli artt. 1005-1006 c.c. In caso di morosità, il condominio può agire in solido contro entrambi.
L'usufruttuario paga anche le tasse sulla casa a lui non imputabili?
Paga solo le imposte e i tributi annuali correnti (IMU, TARI, canoni enfiteutici periodici). Non è tenuto ai tributi straordinari o agli oneri pluriennali connessi a interventi strutturali sul territorio (contributi di miglioria, oneri di bonifica), che restano a carico del nudo proprietario.
Se l'usufruttuario non paga l'IMU, il nudo proprietario è responsabile?
No in linea di principio: il soggetto passivo IMU è l'usufruttuario e l'Agenzia delle Entrate agisce contro di lui. In alcuni casi il nudo proprietario potrebbe essere coinvolto come responsabile solidale secondo le disposizioni tributarie specifiche, ma il debitore principale rimane l'usufruttuario.
Chi paga i contributi di miglioria per una strada costruita davanti al bene in usufrutto?
Il nudo proprietario. I contributi di miglioria sono oneri straordinari che gravano sul valore del bene, non sul godimento corrente. Rientrano nei 'carichi straordinari' che l'art. 1007-1008 c.c. pone a carico del nudo proprietario, non dell'usufruttuario.