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Art. 47 D.P.R. 380/2001 (TUE) – Sanzioni a carico dei notai
In vigore dal 30/06/2003
1985, n. 47, art. 21) 1. Il ricevimento e l’autenticazione da parte dei notai di atti nulli previsti dagli articoli 46 e 30 e non convalidabili costituisce violazione dell’articolo 28 della legge 16 febbraio 1913, n. 89, e successive modificazioni, e comporta l’applicazione delle sanzioni previste dalla legge medesima. 2. Tutti i pubblici ufficiali, ottemperando a quanto disposto dall’articolo 30, sono esonerati da responsabilità inerente al trasferimento o alla divisione dei terreni. (1) Note: (1) Comma modificato dall’art. 1, comma 2, DPR 9.11.2005 n. 304, pubblicato in G.U. 10.3.2006 n. 58.
Avvertenza: il testo è pubblicato a fini informativi e divulgativi. Per casi specifici è sempre consigliato rivolgersi a un professionista abilitato.
In sintesi
L’art. 47 del Testo Unico Edilizia chiude il sistema di tutela preventiva della regolarità urbanistica costruito con gli artt. 30 (lottizzazioni abusive) e 46 (nullità per omessa menzione del titolo). La disposizione estende la responsabilità disciplinare e amministrativa al notaio che, ricevendo o autenticando un atto nullo e non convalidabile, viola gli obblighi del proprio ufficio. Si tratta di una norma di chiusura ma non secondaria: senza la sanzione professionale del notaio, il sistema delle nullità urbanistiche perderebbe gran parte della sua efficacia deterrente.
Il presupposto: atti nulli e non convalidabili
La sanzione scatta quando il notaio riceve o autentica un atto nullo ex artt. 46 o 30 TUE che non sia convalidabile. Per gli atti ex art. 46, la nullità è sanabile con l’atto di conferma (vedi commento all’art. 46): se l’omissione delle menzioni è dovuta a mero errore e il titolo edilizio esiste effettivamente, la conferma è possibile e il notaio non incorre in responsabilità. La responsabilità ex art. 47 si attiva quando l’atto è strutturalmente nullo e non sanabile, perché il titolo edilizio non esiste e non può essere rilasciato in sanatoria. Per gli atti ex art. 30, la nullità riguarda i trasferimenti di terreni in lottizzazioni abusive non autorizzate, che sono in linea di principio non convalidabili.
Il rinvio all’art. 28 della Legge Notarile
L’art. 28 della L. 89/1913 (Legge Notarile) è il fulcro del sistema deontologico notarile: vieta al notaio di ricevere atti espressamente proibiti dalla legge o manifestamente contrari al buon costume o all’ordine pubblico. La violazione integra un illecito disciplinare che, secondo l’art. 138 e ss. della Legge Notarile, può comportare sanzioni graduate: ammonizione, censura, sospensione dall’esercizio fino a un anno, destituzione. Il Consiglio Notarile distrettuale e la Commissione Amministrativa Regionale di Disciplina (COREDI) sono gli organi competenti per il procedimento disciplinare. Le sanzioni amministrative pecuniarie possono essere significative (fino a decine di migliaia di euro a seconda della gravità).
Il dovere di indagine e la responsabilità del notaio
La giurisprudenza ha chiarito che il notaio non è un mero passacarte: è tenuto a un’indagine attenta sulla regolarità urbanistica del bene prima di ricevere l’atto. In particolare, deve verificare l’esistenza del titolo edilizio menzionato dall’alienante (chiedendo la copia del permesso o consultando l’archivio comunale), accertare la corrispondenza tra l’unità trasferita e quella oggetto del titolo, segnalare eventuali criticità alle parti. Se rileva l’assenza del titolo o l’irregolarità non sanabile, deve rifiutarsi di ricevere l’atto. La Cassazione (Sez. III civ., varie pronunce) ha affermato che il notaio risponde anche civilmente verso le parti se, per negligenza, riceve un atto nullo che cagioni loro un danno.
L’esonero per i pubblici ufficiali (comma 2)
Il comma 2 esclude la responsabilità di tutti i pubblici ufficiali (notai inclusi) per il trasferimento o la divisione dei terreni quando ottemperino agli obblighi previsti dall'art. 30 TUE. L’art. 30 impone, per gli atti su terreni di superficie superiore a 5.000 mq o aventi caratteristiche tipologiche di lottizzazione, l’allegazione del certificato di destinazione urbanistica (CDU) rilasciato dal Comune. Se il notaio adempie correttamente a quest'obbligo (verifica e allega il CDU), è esonerato da responsabilità per gli effetti urbanistici dell’atto, anche se successivamente dovesse emergere che il terreno è stato oggetto di lottizzazione abusiva.
Caso pratico, Tizio e il notaio diligente
Tizio incarica il notaio Caio di stipulare la compravendita di un appartamento. Il notaio Caio richiede al venditore Sempronio copia del permesso di costruire e, consultando l’archivio comunale, scopre che l’appartamento corrisponde a un sottotetto trasformato senza titolo (abuso recente, non sanabile per assenza di doppia conformità). Caio rifiuta di ricevere l’atto e suggerisce a Sempronio di presentare domanda di sanatoria ex art. 36 TUE. Sempronio ottiene il permesso in sanatoria, paga l’oblazione, e l’atto può essere stipulato citando gli estremi del nuovo permesso. Il notaio Caio ha agito correttamente ed è esente da qualsiasi responsabilità. Se invece avesse stipulato l’atto senza verifiche, omettendo le menzioni o citando un permesso inesistente, sarebbe stato esposto al procedimento disciplinare ex art. 47 TUE + 28 L. Not., con sanzioni significative.
Coordinamento con il sistema della responsabilità professionale
L’art. 47 si integra con il più ampio sistema di responsabilità del notaio: responsabilità disciplinare (artt. 138 ss. L. Not.), responsabilità civile verso le parti per il danno causato dalla nullità dell’atto (artt. 1173, 2043 c.c.), responsabilità penale eventuale per concorso nei reati edilizi se il notaio, conoscendo l’irregolarità, abbia consapevolmente collaborato a occultarla. Il quadro complessivo conferma il ruolo centrale del notaio nella vigilanza sulla regolarità urbanistica della circolazione immobiliare, ruolo rafforzato dopo la sentenza Cass. SU 8230/2019 sulla natura formale della nullità ex art. 46.
Domande frequenti
Cosa rischia il notaio che riceve un atto nullo ex art. 46 TUE?
L’art. 47 TUE qualifica la condotta come violazione dell’art. 28 della Legge Notarile (L. 89/1913). Il notaio è esposto al procedimento disciplinare avanti alla COREDI con sanzioni che vanno dall’ammonizione alla censura, dalla sospensione dall’esercizio fino a un anno alla destituzione (artt. 138 ss. L. Not.). Possono essere applicate anche sanzioni pecuniarie significative. In più, il notaio risponde civilmente verso le parti per il danno causato dalla stipula dell’atto nullo. Le conseguenze possono essere gravi e durature.
Il notaio deve verificare la regolarità urbanistica dell’immobile?
Sì. La giurisprudenza pacifica afferma che il notaio non è un mero passacarte: deve compiere un’indagine attenta, richiedendo copia del titolo edilizio menzionato dall’alienante e verificandone l’effettiva esistenza (anche consultando l’archivio comunale). Per i terreni di superficie superiore a 5.000 mq o aventi caratteristiche di lottizzazione, deve allegare il certificato di destinazione urbanistica (CDU) ex art. 30 TUE. La verifica diligente esonera il notaio da responsabilità per le sopravvenienze (comma 2 dell’art. 47).
Quando l’atto è "non convalidabile" ai fini dell’art. 47?
Quando la nullità non può essere sanata né con l’atto di conferma ex art. 46 comma 4 (omessa menzione di un titolo che però esiste), né con la sanatoria edilizia ex art. 36 TUE (intervento conforme alle norme urbanistiche). Tipico è il caso di atti relativi a edifici totalmente abusivi non sanabili per contrasto con il PRG, oppure ad atti su terreni oggetto di lottizzazione abusiva ex art. 30 TUE. In questi casi il notaio deve rifiutarsi di ricevere l’atto.
Cosa prevede l’esonero del comma 2 per i pubblici ufficiali?
Il comma 2 esonera notai e altri pubblici ufficiali da responsabilità per il trasferimento o la divisione di terreni quando abbiano ottemperato agli obblighi dell’art. 30 TUE (in particolare l’allegazione del certificato di destinazione urbanistica). La logica è premiare la diligenza procedurale: se il notaio ha richiesto e allegato il CDU al rogito, non risponde se successivamente emerga che il terreno era oggetto di lottizzazione abusiva non rilevabile dal CDU stesso. Resta ferma la responsabilità per atti palesemente irregolari o per dolo.
Il cliente può agire contro il notaio per il danno da atto nullo?
Sì. Oltre alla responsabilità disciplinare ex art. 47 TUE + art. 28 L. Not., il notaio risponde civilmente verso le parti ex artt. 1173, 1218 e 2043 c.c. per il danno cagionato dalla negligente stipula di un atto nullo. Il cliente può chiedere il risarcimento dei costi sostenuti per la nuova stipula, dei danni economici da svalutazione dell’immobile, delle spese legali e di consulenza. La copertura assicurativa obbligatoria del notaio (Cassa Nazionale del Notariato) garantisce il pagamento dei risarcimenti, ma le franchigie e le esclusioni sono significative.