Art. 6 D.P.R. 380/2001 (TUE) – Attività edilizia libera
In vigore dal 30/06/2003
1. Fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia e, in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all’efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, (2) nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, i seguenti interventi sono eseguiti senza alcun titolo abilitativo: a) gli interventi di manutenzione ordinaria di cui all’articolo 3, comma 1, lettera a), […] (3) (4); a-bis) […] (5) b) gli interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione […] (6) di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio; b-bis) gli interventi di realizzazione e installazione di vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti, cosiddette VEPA, dirette ad assolvere a funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, riduzione delle dispersioni termiche, parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche dei balconi aggettanti dal corpo dell’edificio, di logge rientranti all’interno dell’edificio o di porticati, a eccezione dei porticati gravati, in tutto o in parte, da diritti di uso pubblico o collocati nei fronti esterni dell’edificio prospicienti aree pubbliche (7), purchè tali elementi non configurino spazi stabilmente chiusi con conseguente variazione di volumi e di superfici, come definiti dal regolamento edilizio-tipo, che possano generare nuova volumetria o comportare il mutamento della destinazione d’uso dell’immobile anche da superficie accessoria a superficie utile. Tali strutture devono favorire una naturale microaerazione che consenta la circolazione di un costante flusso di arieggiamento a garanzia della salubrità dei vani interni domestici ed avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente e da non modificare le preesistenti linee architettoniche; (8) b-ter) le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici la cui struttura principale sia costi- DPR 6.6.2001 n. 380 – Art. 6 16 tuita da tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola, anche bioclimatiche, con telo retrattile, anche impermeabile, ovvero con elementi di protezione solare mobili o regolabili, e che sia addossata o annessa agli immobili o alle unità immobiliari, anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all’estensione dell’opera. In ogni caso, le opere di cui alla presente lettera non possono determinare la creazione di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e di superfici, devono avere caratteristiche tecnicocostruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente e devono armonizzarsi alle preesistenti linee architettoniche; (9) c) le opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico, ad esclusione di attività di ricerca di idrocarburi, e che siano eseguite in aree esterne al centro edificato; d) i movimenti di terra strettamente pertinenti all’esercizio dell’attività agricola e le pratiche agro-silvo-pastorali, compresi gli interventi su impianti idraulici agrari; e) le serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell’attività agricola. e-bis) le opere stagionali e quelle dirette a soddisfare obiettive esigenze, contingenti e temporanee, purchè destinate ad essere immediatamente rimosse al cessare della temporanea necessità e, comunque, entro un termine non superiore a centottanta giorni comprensivo dei tempi di allestimento e smontaggio del manufatto, previa comunicazione di avvio dei lavori all’amministrazione comunale; (10) e-ter) le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l’indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati; (11) e-quater) […] (12) e-quinquies) le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici; (11) e-sexies) le vasche di raccolta di acque meteoriche per uso agricolo fino a un volume massimo di 50 metri cubi di acqua per ogni ettaro di terreno coltivato, realizzabili anche mediante un unico bacino. (13) 1 bis. […] (14) 2. […] (15) 3. […] (16) 4. […] (17) 5. Riguardo agli interventi di cui al presente articolo, l’interessato provvede, nei casi previsti dalle vigenti disposizioni, alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale ai sensi dell’articolo 34- quinquies, comma 2, lettera b), del decreto-legge 10 gennaio 2006, n. 4, convertito, con modificazioni, dalla legge 9 marzo 2006, n. 80. (18) 6. Le regioni a statuto ordinario: a) possono estendere la disciplina di cui al presente articolo a interventi edilizi ulteriori rispetto a quelli previsti dal comma 1, esclusi gli interventi di cui all’articolo 10, comma 1, soggetti a permesso di costruire e gli interventi di cui all’articolo 23, soggetti a segnalazione certificata di inzio attività in alternativa al permesso di costruire;(19) b) disciplinano con legge le modalità per l’effettuazione dei controlli (20). 7. […] (21) 8. Al fine di semplificare il rilascio del certificato di prevenzione incendi per le attività di cui ai commi 1 e 2, il certificato stesso, ove previsto, è rilasciato in via ordinaria con l’esame a vista. Per le medesime attività, il termine previsto” dal primo periodo del comma 2 dell’articolo 2 del regolamento di cui al decreto del Presidente della Repubblica 12 gennaio 1998, n. 37, è ridotto a trenta giorni. Note: (1) Articolo sostituito dall’art. 5, comma 1, DL 25.3.2010 n. 40, convertito, con modificazioni, dalla L. 22.5.2010 n. 73. Testo precedente: “(Attività edilizia libera (legge 28 gennaio 1977, n. 10, art. 9, lettera c); legge 9 gennaio 1989, n. 13, art. 7, commi 1 e 2; decreto-legge 23 gennaio 1982, n. 9, art. 7, comma 4, convertito in legge 25 marzo 1982, n. 94). – 1. Salvo più restrittive disposizioni previste dalla disciplina regionale e dagli strumenti urbanistici, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia e, in particolare, delle disposizioni contenute nel decreto legislativo 29 ottobre 1999, n. 490, i seguenti interventi possono essere eseguiti senza titolo abilitativo: a) interventi di manutenzione ordinaria; b) interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di rampe o di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio; c) opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico o siano eseguite in aree esterne al centro edificato.“. DPR 6.6.2001 n. 380 – Art. 6 17 (2) Le parole “, di tutela dal rischio idrogeologico,“ sono state inserite dall’art. 54, comma 1, lett. c), L. 28.12.2015 n. 221, pubblicata in G.U. 18.1.2016 n. 13. (3) Le parole “, ivi compresi gli interventi di installazione delle pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 kW” sono state soppresse dall’art. 3, comma 1, lett. b), n. 1), DLgs 25.11.2016 n. 222, pubblicato in G.U. 26.11.2016 n. 277. (4) Le parole “di cui all’articolo 3, comma 1, lettera a), ivi compresi gli interventi di installazione delle pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 kW” sono state inserite dall’art. 17, comma 1, lett. c), n. 01), DL 12.9.2014 n. 133, convertito, con modificazioni, dalla L. 11.11.2014 n. 164. (5) Lettera abrogata ai sensi dell’art. 15, comma 1, DLgs. 25.11.2024, n. 190, pubblicato in GU 12.12.2024 n. 291. Per l’applicazione della presente disposizione si veda l’art. 15, commi 1 e 2. Testo precedente: “a-bis) gli interventi di installazione delle pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 Kw;“. In precedenza la lettera era stata aggiunta dall’art. 3, comma 1, lett. b), n. 2), DLgs 25.11.2016 n. 222, pubblicato in G.U. 26.11.2016 n. 277. (6) Le parole “di rampe o” sono state soppresse dall’art. 3, comma 1, lett. b), n. 3), DLgs 25.11.2016 n. 222, pubblicato in G.U. 26.11.2016 n. 277. (7) Le parole “, di logge rientranti all’interno dell’edificio o di porticati, a eccezione dei porticati gravati, in tutto o in parte, da diritti di uso pubblico o collocati nei fronti esterni dell’edificio prospicienti aree pubbliche” sono state sostituite alle precedenti “o di logge rientranti all’interno dell’edificio” dall’art. 1, comma 1, lett. a), n. 1), DL 29.5.2024 n. 69, convertito, con modificazioni, dalla L. 24.7.2024 n. 105. (8) Lettera inserita dall’art. 33-quater, comma 1, DL 9.8.2022 n. 115, convertito, con modificazioni, dalla L. 21.9.2022 n. 142. (9) Lettera inserita dall’art. 1, comma 1, lett. a), n. 2) DL 29.5.2024 n. 69, convertito, con modificazioni, dalla L. 24.7.2024 n. 105. (10) Lettera sostituita dall’art. 10, comma 1, lett. c), DL 16.7.2020 n. 76, convertito, con modificazioni, dalla L. 11.9.2020 n. 120. Testo precedente: “e-bis) le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni, previa comunicazione di avvio lavori all’amministrazione comunale;“. (11) Lettera inserita dall’art. 3, comma 1, lett. b), n. 3), DLgs 25.11.2016 n. 222, pubblicato in G.U. 26.11.2016 n. 277. (12) Lettera abrogata ai sensi dell’art. 15, comma 1, DLgs. 25.11.2024, n. 190, pubblicato in GU 12.12.2024 n. 291. Per l’applicazione della presente disposizione si veda l’art. 15, commi 1 e 2. Testo precedente: “e-quater) i pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici, come definiti alla voce 32 dell’allegato A al regolamento edilizio-tipo, adottato con intesa sancita in sede di Conferenza unificata 20 ottobre 2016, n. 125/CU, ai sensi dell’articolo 4, comma 1-sexies, del presente testo unico, o degli impianti di cui all’articolo 87 del codice delle comunicazioni elettroniche, di cui al decreto legislativo 1° agosto 2003, n. 259, posti su strutture e manufatti fuori terra diversi dagli edifici o collocati a terra in adiacenza, da realizzare al di fuori della zona A) di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444;“. Per le precedenti modifiche si vedano: – l’art. 3, comma 1, lett. b), n. 3), DLgs 25.11.2016 n. 222, pubblicato in G.U. 26.11.2016 n. 277; – l’art. 31, comma 2-ter, DL 31.5.2021 n. 77, convertito, con modificazioni, dalla L. 29.7.2021 n. 108. (13) Lettera inserita dall’art. 6, comma 1, DL 14.4.2023 n. 39, convertito, con modificazioni, dalla L. 13.6.2023 n. 68. (14) Comma abrogato dall’art. 14, comma 10, lett. a-bis), DLgs. 25.11.2024 n. 190, come da ultimo modificato dall’art. 15, comma 1, lett. d), DLgs. 26.11.2025 n. 178 pubblicato in G.U. 26.11.2025 n. 275. Testo precedente: “Fermo restando quanto previsto al capo VI del titolo IV, per la realizzazione degli interventi relativi alla produzione di energia da fonti rinnovabili si applicano le disposizioni di cui al decreto legislativo di attuazione dell’articolo 26, commi 4 e 5, lettera d), della legge 5 agosto 2022, n. 118. Ai soli fini dell’acquisizione del titolo edilizio necessario alla realizzazione delle costruzioni e delle opere edilizie costituenti opere connesse o infrastrutture indispensabili alla costruzione e all’esercizio degli impianti resta altresì ferma la normativa tecnica di cui al presente decreto.“. In precedenza, il comma era stato inserito dall’art. 14, comma 10, lett. a), DLgs. 25.11.2024, n. 190, pubblicato in GU 12.12.2024 n. 291. (15) Comma abrogato dall’art. 3, comma 1, lett. b), n. 4), DLgs 25.11.2016 n. 222, pubblicato in G.U. 26.11.2016 n. 277. Testo precedente: “Nel rispetto dei medesimi presupposti di cui al comma 1, previa comunicazione, anche per via telematica, dell’inizio dei lavori da parte dell’interessato all’amministrazione comunale, possono essere eseguiti senza alcun titolo abilitativo i seguenti interventi: a) gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all’articolo 3, comma 1, lettera b), ivi compresa l’apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell’edificio […]; b) le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni; c) le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l’indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati; d) i pannelli solari, fotovoltaici e termici, senza serbatoio di accumulo esterno, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A) di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444; e) le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici; e-bis) le modifiche interne di carattere edilizio sulla superficie coperta dei fabbricati adibiti ad esercizio d’impresa, sempre che non riguardino le parti strutturali, ovvero le modifiche della destinazione d’uso dei locali adibiti ad esercizio d’impresa.” Per le precedenti modifiche si vedano: – l’art. 13-bis, comma 1, lett. a), DL 22.6.2012 n. 83, convertito, con modificazioni, dalla L. 7.8.2012 n. 134; – l’art. 17, comma 1, lett. c), n. 1), DL 12.9.2014 n. 133, convertito, con modificazioni, dalla L. 11.11.2014 n. 164. (16) Comma abrogato dall’art. 13-bis, comma 1, lett. b), DL 22.6.2012 n. 83, convertito, con modificazioni, dalla L. 7.8.2012 n. 134. Testo precedente: “L’interessato agli interventi di cui al comma 2 allega alla comunicazione di inizio dei lavori le autorizzazioni eventualmente obbligatorie ai sensi delle normative di settore e, limitatamente agli interventi di cui alla lettera a) del medesimo comma 2, i dati identificativi dell’impresa alla quale intende affidare la realizzazione dei lavori.“. (17) Comma abrogato dall’art. 3, comma 1, lett. b), n. 4), DLgs 25.11.2016 n. 222, pubblicato in G.U. 26.11.2016 n. 277. Testo precedente: “Limitatamente agli interventi di cui al comma 2, lettere a) ed e-bis), l’interessato trasmette all’amministrazione comunale l’elaborato progettuale e la comunicazione di inizio dei lavori asseverata da un tecnico abilitato, il quale attesta, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti, nonchè che sono compatibili con la normativa in materia sismica e con quella sul rendimento energetico nell’edilizia e che non vi è interessamento delle parti strutturali dell’edificio; la comunicazione contiene, altresì, i dati identificativi dell’impresa alla quale si intende affidare la realizzazione dei lavori.” Per le precedenti modifiche si vedano: – l’art. 17, comma 1, lett. c), n. 2), DL 12.9.2014 n. 133, convertito, con modificazioni, dalla L. 11.11.2014 n. 164. – l’art. 30, comma 1, lett. b), DL 21.6.2013 n. 69, convertito, con modificazioni, dalla L. 9.8.2013 n. 98; – l’art. 13-bis, comma 1, lett. c), DL 22.6.2012 n. 83, convertito, con DPR 6.6.2001 n. 380 – Art. 6 bis-7 18 modificazioni, dalla L. 7.8.2012 n. 134. (18) Comma sostituito dall’art. 1, comma 172, L. 4.8.2017 n. 124, pubblicata in G.U. 14.8.2017 n. 189. Per le precedenti modifiche si vedano: – l’art. 3, comma 1, lett. b), n. 4), DLgs 25.11.2016 n. 222, pubblicato in G.U. 26.11.2016 n. 277; – l’art. 17, comma 1, lett. c), n. 3), DL 12.9.2014 n. 133, convertito, con modificazioni, dalla L. 11.11.2014 n. 164. (19) Le parole “dal comma 1, esclusi gli interventi di cui all’articolo 10, comma 1, soggetti a permesso di costruire e gli interventi di cui all’articolo 23, soggetti a segnalazione certificata di inzio attività in alternativa al permesso di costruire;“ sono state sostituite alle precedenti “dai commi 1 e 2” dall’art. 3, comma 1, lett. b), n. 5), DLgs 25.11.2016 n. 222, pubblicato in G.U. 26.11.2016 n. 277. (20) Lettera sostituita alle precedenti lettere b) e c) dall’art. 17, comma 1, lett. a), n. 4), DL 12.9.2014 n. 133, convertito, con modificazioni, dalla L. 11.11.2014 n. 164. Testo precedente: “b) possono individuare ulteriori interventi edilizi, tra quelli indicati nel comma 2, per i quali è fatto obbligo all’interessato di trasmettere la relazione tecnica di cui al comma 4; c) possono stabilire ulteriori contenuti per la relazione tecnica di cui al comma 4, nel rispetto di quello minimo fissato dal medesimo comma”. (21) Comma abrogato dall’art. 3, comma 1, lett. b), n. 4), DLgs 25.11.2016 n. 222, pubblicato in G.U. 26.11.2016 n. 277. Testo precedente: “La mancata comunicazione dell’inizio dei lavori di cui al comma 2, ovvero la mancata comunicazione asseverata dell’inizio dei lavori di cui al comma 4 comportano la sanzione pecuniaria pari a 1.000 euro. Tale sanzione è ridotta di due terzi se la comunicazione è effettuata spontaneamente quando l’intervento è in corso di esecuzione.” Per le precedenti modifiche si veda l’art. 17, comma 1, lett. c), n. 5), DL 12.9.2014 n. 133, convertito, con modificazioni, dalla L. 11.11.2014 n. 164.
In sintesi
L’art. 6 del DPR 6 giugno 2001, n. 380 disciplina la cosiddetta attività edilizia libera: l’insieme tassativo degli interventi che il legislatore ha ritenuto di intensità così modesta da non meritare alcun titolo abilitativo preventivo. È una norma profondamente trasformata negli ultimi vent'anni, oggetto di sostituzione integrale nel 2010, di plurime modifiche nel 2014, 2016, 2020, 2022, 2023 e, da ultimo, della riforma «Salva-casa» del 2024 (D.L. 29 maggio 2024, n. 69, convertito dalla L. 24 luglio 2024, n. 105). Per il professionista che riceve in studio un cliente con un piccolo intervento da fare, l’art. 6 è la prima norma da consultare: se l’opera vi rientra, non serve nulla; se non vi rientra, si scivola verso CILA, SCIA o permesso.
La premessa generale: i quattro filtri che restano sempre attivi
Il comma 1 si apre con una clausola di salvaguardia tassativa: l’attività libera è tale «fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali» e nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sull’edilizia. Il legislatore elenca espressamente: norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico (precisazione introdotta dalla L. 221/2015) e, soprattutto, le disposizioni del Codice dei beni culturali e del paesaggio (D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42). Significa che anche un intervento «libero» può richiedere, in concreto, l’autorizzazione paesaggistica della Soprintendenza, il deposito sismico, il certificato di prevenzione incendi, la verifica acustica. La libertà è dunque procedimentale (niente CILA, niente SCIA, niente permesso al Comune edilizio), non sostanziale.
Manutenzione ordinaria (lett. a)
Il primo intervento libero è la manutenzione ordinaria di cui all’art. 3, comma 1, lett. a): riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture, manutenzione degli impianti tecnologici esistenti. Tinteggiature interne ed esterne, sostituzione di pavimenti e rivestimenti, riparazione di intonaci, sostituzione di sanitari, rifacimento di guaine, manutenzione della caldaia: tutto rientra nella libertà piena. Cautela però sui centri storici: molte NTA dei PRG impongono per le facciate il rispetto di una tavolozza di colori o di campioni di intonaco, e in zona vincolata paesaggisticamente la tinteggiatura della facciata richiede l’autorizzazione semplificata ai sensi del D.P.R. 31/2017 (Allegato A o B a seconda dei casi). La «libertà» resta tale solo se nessuno di questi filtri opera.
Eliminazione delle barriere architettoniche (lett. b)
Sono interventi liberi quelli «volti all’eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di ascensori esterni ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio». Dopo la riforma del 2016 (D.Lgs. 222/2016) sono stati eliminati i riferimenti alle «rampe», nel senso che la rampa interna o esterna che non altera la sagoma è oggi sempre libera. Ascensori esterni, impianti che modificano la sagoma o i prospetti, montascale che richiedono opere strutturali rilevanti restano fuori e seguono la CILA o la SCIA. La materia interseca la L. 13/1989 e il D.M. 236/1989 sulle barriere architettoniche, che impongono soluzioni tecniche obbligatorie negli edifici nuovi e prescrivono il diritto del condòmino disabile di realizzare opere a proprie spese, anche in deroga al regolamento condominiale.
VEPA: vetrate panoramiche amovibili (lett. b-bis)
La lettera b-bis è stata introdotta dal D.L. 115/2022 (convertito dalla L. 142/2022) e poi ampliata dalla Salva-casa 2024. Le VEPA sono vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti, dirette ad assolvere a funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, riduzione delle dispersioni termiche, parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche di balconi aggettanti, logge rientranti all’interno dell’edificio o porticati. La novità della Salva-casa 2024 è l’estensione esplicita a logge e porticati, con un’esclusione importante: i porticati gravati, in tutto o in parte, da diritti di uso pubblico o collocati nei fronti esterni dell’edificio prospicienti aree pubbliche restano fuori dalla libertà.
Tre condizioni tassative perché la VEPA sia libera: a) non deve configurare uno spazio stabilmente chiuso che generi nuova volumetria o muti la destinazione d'uso (anche da superficie accessoria a superficie utile); b) deve favorire la microaerazione naturale per la salubrità dei vani; c) deve avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente, senza modificare le linee architettoniche preesistenti. In pratica: telai sottili, vetri totalmente trasparenti, struttura amovibile, profili a scomparsa.
Tende, pergole e protezioni solari (lett. b-ter): la novità Salva-casa 2024
La lettera b-ter è una creatura della Salva-casa: introdotta dall’art. 1, comma 1, lett. a), n. 2, del D.L. 69/2024. Sono libere le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici la cui struttura principale sia costituita da tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola anche bioclimatiche, con telo retrattile (anche impermeabile) o con elementi di protezione solare mobili o regolabili, addossate o annesse agli immobili o alle unità immobiliari, anche con strutture fisse di sostegno e di estensione.
I limiti sono stringenti: non possono creare uno spazio stabilmente chiuso con variazione di volumi e superfici; devono ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente; devono armonizzarsi alle linee architettoniche preesistenti. La norma legalizza così, uniformandone il regime, una vasta gamma di opere che prima sopravvivevano in una zona grigia: pergole bioclimatiche con lame orientabili, tende a pergola con telo impermeabile, gazebo retrattili. Resta da verificare il regolamento condominiale, le NTA del PRG, il regolamento di polizia urbana e, sempre, il vincolo paesaggistico, perché la libertà del TUE non assorbe quella del Codice 42/2004.
Opere temporanee di ricerca geognostica e attività agricola (lett. c, d, e)
Sono libere le opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo a carattere geognostico, escluse le attività di ricerca di idrocarburi e purché eseguite in aree esterne al centro edificato (lett. c); i movimenti di terra strettamente pertinenti all’esercizio dell’attività agricola e le pratiche agro-silvo-pastorali (lett. d); le serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali all’attività agricola (lett. e). Sono norme essenziali per il mondo rurale e per le attività di prospezione: la chiave è la natura temporanea e strumentale dell’opera. Una serra in muratura, anche se usata stagionalmente, esce dalla lett. e) e richiede titolo edilizio.
Opere stagionali (lett. e-bis): il limite dei 180 giorni
La lett. e-bis, riscritta dal D.L. 76/2020, libera «le opere stagionali e quelle dirette a soddisfare obiettive esigenze, contingenti e temporanee, purché destinate ad essere immediatamente rimosse al cessare della temporanea necessità e, comunque, entro un termine non superiore a centottanta giorni, comprensivo dei tempi di allestimento e smontaggio del manufatto, previa comunicazione di avvio dei lavori all’amministrazione comunale». Il legislatore ha raddoppiato il vecchio limite di 90 giorni, intercettando l’esigenza dei dehors estivi della ristorazione, dei chioschi balneari, delle strutture per eventi temporanei.
Tre attenzioni operative. Primo: i 180 giorni includono allestimento e smontaggio, non sono prorogabili e, secondo l’orientamento prevalente, non sono ripetibili nello stesso anno solare per la medesima esigenza. Secondo: la comunicazione di avvio lavori al Comune è obbligatoria, anche se non assume la natura di titolo edilizio (è una mera comunicazione informativa). Terzo: il superamento del termine trasforma l’opera in abuso edilizio, con conseguente ordinanza di demolizione (art. 31) o di rimessione in pristino e, secondo la giurisprudenza, con possibile contestazione del reato dell’art. 44.
Pavimentazioni, intercapedini e vasche (lett. e-ter, e-sexies)
Sono libere le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l'indice di permeabilità stabilito dallo strumento urbanistico comunale. Vi rientrano anche la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati. Una piccola novità del 2023 (D.L. 39/2023): la lett. e-sexies libera anche le vasche di raccolta delle acque meteoriche per uso agricolo fino a un volume massimo di 50 metri cubi per ogni ettaro di terreno coltivato, realizzabili anche mediante un unico bacino. Il limite quantitativo va rispettato analiticamente; oltre soglia si entra in regime CILA o SCIA.
Aree ludiche e arredo (lett. e-quinquies)
Sono libere le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali (altalene, panchine, fioriere, gazebo aperti decorativi). Quando l’area ludica diventa commerciale (parco giochi a pagamento, asilo nido), la natura cambia e si esce dalla libera attività.
I pannelli fotovoltaici dopo il D.Lgs. 190/2024
La vecchia lett. e-quater liberava i pannelli solari e fotovoltaici a servizio degli edifici. La lettera è stata abrogata dall’art. 15, comma 1, del D.Lgs. 25 novembre 2024, n. 190 (testo unico fonti rinnovabili), che ha avocato a sé la disciplina degli impianti FER. Oggi i pannelli fotovoltaici domestici seguono il modello unico semplificato del D.Lgs. 190/2024 (procedimento informatico unificato per la dichiarazione, autorizzazione e connessione), non più l’art. 6 del TUE. Il professionista deve quindi consultare il D.Lgs. 190/2024 e le procedure GSE per impianti fino a 200 kW, anziché applicare per inerzia il vecchio regime di libera attività edilizia. È una novità sistemica importante che si lega al comma 3-bis dell’art. 1 del TUE.
Il ruolo delle Regioni (comma 6)
Le Regioni a statuto ordinario possono estendere la disciplina dell’attività libera ad ulteriori interventi, esclusi però quelli soggetti a permesso di costruire (art. 10) o a SCIA alternativa al permesso (art. 23). È un argine essenziale: la Regione può alleggerire i regimi minori (CILA che diventa libera, SCIA che diventa CILA), ma non può espropriare il legislatore statale dei regimi più gravi. Le leggi regionali in materia (es. Toscana, Emilia-Romagna, Lombardia, Veneto, Lazio) hanno spesso esteso l’attività libera al rifacimento di manti di copertura, alla sostituzione di tegole, ai piccoli interventi di efficientamento energetico. Il professionista deve sempre consultare la legge regionale di riferimento e l’eventuale regolamento edilizio comunale prima di concludere che un’opera è davvero libera.
Gli adempimenti residui: catastale e antincendio
Anche per le opere libere restano alcuni adempimenti. Il comma 5 impone all’interessato di provvedere, nei casi previsti, alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale ai sensi dell’art. 34-quinquies, comma 2, lett. b), del D.L. 4/2006 (Docfa per variazioni di consistenza, planimetria, classamento). Il comma 8 prevede che, per gli interventi rientranti nelle attività soggette a controllo dei VVF (D.P.R. 151/2011), il certificato di prevenzione incendi sia rilasciato in via ordinaria con esame a vista, con termine ridotto a trenta giorni rispetto al D.P.R. 37/1998. Significa che la libertà edilizia non assorbe né la pratica catastale né quella antincendio.
Caso pratico: la pergola bioclimatica sul balcone
Tizio vuole installare sul terrazzo dell’attico una pergola bioclimatica con lame orientabili (4x3 m), struttura in alluminio addossata al muro. Caio, geometra, verifica: niente vincolo paesaggistico, niente immobile vincolato, nessuna alterazione dei prospetti tale da pregiudicare il decoro, struttura amovibile e armonizzata. L’intervento rientra nella lett. b-ter (Salva-casa 2024) ed è libero. Caio raccomanda comunque la verifica del regolamento condominiale e una perizia di stabilità per la responsabilità civile in caso di vento forte.
Caso pratico: il dehors estivo del ristorante
Sempronio gestisce un ristorante e vuole installare un dehors stagionale (maggio-ottobre) con pedana, tende laterali e copertura retrattile. Mevio, architetto, qualifica l’intervento ai sensi della lett. e-bis: opera stagionale, durata max 180 giorni inclusi allestimento e smontaggio, comunicazione di avvio lavori al Comune. La pedana è posata a secco, le tende laterali hanno apertura permanente per evitare uno spazio stabilmente chiuso. Mevio indica le date (28 aprile - 24 ottobre = 180 giorni). Verifica anche il regolamento dehors comunale e l’autorizzazione di occupazione suolo pubblico (canone unico ex L. 160/2019).
Conseguenze in caso di abuso: cosa rischia chi sbaglia categoria
Eseguire come «libero» un intervento che richiedeva CILA, SCIA o permesso espone a tre ordini di sanzioni. Sul piano amministrativo, l’opera è abusiva e si applicano le sanzioni dell’art. 31 (demolizione e ripristino) o dell’art. 37 (sanzione pecuniaria per assenza di CILA/SCIA, se sanabile). Sul piano civile, il committente rischia la nullità degli atti di trasferimento ai sensi degli artt. 46 e 47 del TUE. Sul piano penale, se l’opera richiedeva il permesso, scatta il reato dell’art. 44 (arresto fino a due anni e ammenda fino a 51.645 euro). Per opere stagionali non rimosse oltre i 180 giorni, l’opera diventa permanente e abusiva, con tutte le conseguenze del caso. La sanatoria dell’art. 36 (oggi rivisto dalla Salva-casa) richiede la doppia conformità urbanistica al momento della realizzazione e al momento della domanda; la sanatoria temperata dell’art. 36-bis (introdotta dalla Salva-casa) si applica solo a parziali difformità e tolleranze.
Indicazioni operative finali
Tre regole pratiche. Primo: la libertà dell’art. 6 è procedimentale, non sostanziale: l’opera è libera dal titolo edilizio, ma non dal rispetto di urbanistica, sicurezza, vincoli, antincendio, energia. Secondo: ogni «libertà» va incrociata con legge regionale, PRG, regolamento edilizio e regolamento condominiale. Terzo: la Salva-casa 2024 ha ampliato l’attività libera ma ha reso più severa la responsabilità del tecnico asseveratore. In caso di dubbio, è prudente presentare CILA o richiedere parere preventivo al Comune ai sensi dell’art. 5 del TUE.
Pronunce della Corte Costituzionale
Sentenza n. 231/2016
Illegittimità costituzionale parziale
La Corte ha chiarito che la definizione degli interventi rientranti nell'attivita' edilizia libera (art. 6 TUE) costituisce principio fondamentale statale del governo del territorio. La Regione puo' esemplificare gli interventi liberi solo se coerenti con le definizioni statali, ma non puo' estenderli a categorie giuridicamente differenti, ad esempio includendo impianti tecnologici comportanti opere edilizie nella manutenzione ordinaria.
Consulta la pronuncia su www.cortecostituzionale.itDomande frequenti
La pergola bioclimatica è davvero libera dopo la Salva-casa 2024?
Sì, la lett. b-ter dell’art. 6, introdotta dal D.L. 69/2024 (Salva-casa) convertito dalla L. 105/2024, libera espressamente le tende a pergola anche bioclimatiche con telo retrattile, anche impermeabile, addossate o annesse agli immobili. Restano però tre condizioni tassative: la pergola non deve creare uno spazio stabilmente chiuso con variazione di volumi e superfici, deve avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo, deve armonizzarsi alle linee architettoniche preesistenti. Restano inoltre fermi vincoli paesaggistici (D.Lgs. 42/2004), regolamento condominiale (art. 1120 c.c.), regolamento edilizio comunale e norme sulla sicurezza statica. Per immobili in zona vincolata serve sempre l’autorizzazione paesaggistica, semplificata o ordinaria a seconda dei casi.
Posso installare un dehors estivo davanti al mio ristorante senza titolo edilizio?
Sì, ai sensi della lett. e-bis dell’art. 6, le opere stagionali destinate a soddisfare esigenze contingenti e temporanee sono libere, purché siano immediatamente rimosse al cessare della necessità e comunque entro un termine massimo di centottanta giorni, comprensivo dei tempi di allestimento e smontaggio. È obbligatoria la comunicazione di avvio dei lavori all’amministrazione comunale. Attenzione: se il dehors occupa suolo pubblico serve anche l’autorizzazione comunale per l’occupazione (canone unico patrimoniale ex L. 160/2019), spesso disciplinata da regolamento dehors. Se il Comune è in zona vincolata paesaggisticamente, può servire autorizzazione semplificata. Il superamento dei 180 giorni trasforma l’opera in abuso edilizio, con sanzione di demolizione ai sensi dell’art. 31 del TUE.
I pannelli fotovoltaici sul tetto sono ancora attività edilizia libera?
Non più nel TUE. La vecchia lett. e-quater dell’art. 6, che liberava i pannelli solari e fotovoltaici a servizio degli edifici, è stata abrogata dall’art. 15, comma 1, del D.Lgs. 25 novembre 2024, n. 190 (testo unico fonti rinnovabili). Oggi gli impianti fotovoltaici domestici seguono le procedure speciali del D.Lgs. 190/2024: per gli impianti fino a 200 kW si applica il modello unico semplificato (procedimento informatico unificato gestito dal GSE per autorizzazione, dichiarazione e connessione), senza più necessità di passare dall’art. 6 del TUE. Restano comunque ferme le verifiche di vincolo paesaggistico (con regimi semplificati ex D.P.R. 31/2017), le norme antincendio per impianti sopra soglia e le regole condominiali sull’uso del tetto comune.
Le VEPA si possono installare sui balconi anche in centro storico?
Tecnicamente sì, perché la lett. b-bis dell’art. 6 non distingue per zona. Tuttavia, in zona A del PRG (centri storici) operano due filtri quasi sempre stringenti. Primo: il vincolo paesaggistico ex art. 142 del D.Lgs. 42/2004 (centri storici di alcuni Comuni) o l’eventuale dichiarazione di interesse culturale del singolo edificio (artt. 10-13 Codice 42/2004), che impone l’autorizzazione della Soprintendenza. Secondo: il regolamento edilizio comunale e le NTA, che spesso vietano modifiche ai prospetti su strada o impongono il rispetto di campioni di intonaco, infissi, profili. Inoltre la VEPA deve rispettare le condizioni tecniche dell’art. 6: vetri totalmente trasparenti, telai sottili, microaerazione, nessuna creazione di spazio stabilmente chiuso, nessuna nuova volumetria. Se l’edificio è vincolato, anche un’opera «libera» nel TUE diventa di fatto soggetta a nulla osta della Soprintendenza.
Cosa succede se non rimuovo l’opera stagionale entro i 180 giorni?
Il superamento del termine massimo dei 180 giorni (comprensivo di allestimento e smontaggio) trasforma l’opera in costruzione permanente abusiva. Sul piano amministrativo, il Comune ordina la demolizione e il ripristino dello stato dei luoghi ai sensi dell’art. 31 del TUE; in caso di mancata ottemperanza, l’opera è acquisita gratuitamente al patrimonio comunale. Sul piano penale, secondo la giurisprudenza prevalente, scatta il reato dell’art. 44 del TUE (arresto fino a due anni e ammenda fino a 51.645 euro) per esecuzione di opere senza permesso, perché l’opera permanente esce dal regime libero e richiedeva titolo edilizio. La sanatoria è teoricamente possibile ai sensi dell’art. 36 (doppia conformità) o, se ne ricorrono i presupposti, dell’art. 36-bis introdotto dalla Salva-casa 2024, ma è subordinata alla conformità urbanistica al momento dei due controlli e, nelle aree vincolate, al rilascio postumo dell’autorizzazione paesaggistica.