Articolo 68 del TUIR

Art. 68 TUIR - Plusvalenze (ex art.82) (2)

In vigore dal 01/01/2025

Modificato da: Legge del 30/12/2024 n. 207 Articolo 1 com 25

"1. Le plusvalenze di cui alle lettere a), b) e b-bis) del comma 1 dell'articolo 67 sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo. Per gli immobili di cui alle lettere b) e b-bis) del comma 1 dell'articolo 67 acquisiti per donazione si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante, aumentato dell'imposta sulle donazioni nonche' di ogni altro costo successivo inerente. Per gli immobili di cui alla lettera b-bis) del comma 1 dell'articolo 67, ai fini della determinazione dei costi inerenti al bene, nel caso in cui gli interventi agevolati ai sensi dell'articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, si siano conclusi da non piu' di cinque anni all'atto della cessione, non si tiene conto delle spese relative a tali interventi, qualora si sia fruito dell'incentivo nella misura del 110 per cento e siano state esercitate le opzioni di cui all'articolo 121, comma 1, lettere a) e b), del citato decreto-legge n. 34 del 2020. Nel caso in cui gli interventi agevolati si siano conclusi da piu' di cinque anni all'atto della cessione, nella determinazione dei costi inerenti al bene si tiene conto del 50 per cento di tali spese, qualora si sia fruito dell'incentivo nella misura del 110 per cento e siano state esercitate le opzioni di cui al periodo precedente. Per i medesimi immobili di cui alla lettera b-bis) del comma 1 dell'articolo 67, acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre cinque anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, determinato ai sensi dei periodi precedenti, e' rivalutato in base alla variazione dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.

2. Per i terreni di cui alla lettera a) comma 1 dell'articolo 67 acquistati oltre cinque anni prima dell'inizio della lottizzazione o delle opere si assume come prezzo di acquisto il valore normale nel quinto anno anteriore. Il costo dei terreni stessi acquisiti gratuitamente e quello dei fabbricati costruiti su terreni acquisiti gratuitamente sono determinati tenendo conto del valore normale del terreno alla data di inizio della lottizzazione o delle opere ovvero a quella di inizio della costruzione. Il costo dei terreni suscettibili d'utilizzazione edificatoria di cui alla lettera b) del comma 1 dell'articolo 67 e' costituito dal prezzo di acquisto aumentato di ogni altro costo inerente, rivalutato in base alla variazione dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati nonche' dell'imposta comunale sull'incremento di valore degli immobili. Per i terreni acquistati per effetto di successione si assume come prezzo di acquisto il valore dichiarato nella relativa dichiarazione, od in seguito definito e liquidato, aumentato dell'imposta di successione nonche' di ogni altro costo successivo inerente. Per i terreni acquistati per effetto di donazione si assume come prezzo di acquisto quello sostenuto dal donante aumentato dell'imposta sulle donazioni nonche' di ogni altro costo successivo inerente.

2-bis. Le plusvalenze di cui alla lettera c) del comma 1 dell'articolo 67, diverse da quelle derivanti dalla partecipazione in societa' semplici e da quelle di cui al comma 4 del presente articolo, per il 5 per cento del loro ammontare, sono sommate algebricamente alla corrispondente quota delle relative minusvalenze; se le minusvalenze sono superiori alle plusvalenze l'eccedenza e' riportata in deduzione, fino a concorrenza del 5 per cento dell'ammontare delle plusvalenze dei periodi successivi, ma non oltre il quarto, a condizione che sia indicata nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d'imposta nel quale le minusvalenze sono state realizzate. Le disposizioni di cui al periodo precedente si applicano alle cessioni di partecipazioni qualificate aventi i requisiti di cui alle lettere a), b), c) e d) del comma 1 dell'articolo 87, effettuate da societa' ed enti commerciali di cui all'articolo 73, comma 1, lettera d), privi di stabile organizzazione nel territorio dello Stato, residenti in uno Stato appartenente all'Unione europea o allo Spazio economico europeo che consente un adeguato scambio di informazioni e siano ivi soggetti a un'imposta sul reddito delle societa'.

3. Abrogato [Le plusvalenze di cui alla lettera c) del comma 1 dell'articolo 67, diverse da quelle di cui al comma 4 del presente articolo, per il 40 per cento del loro ammontare, sono sommate algebricamente alla corrispondente quota delle relative minusvalenze; se le minusvalenze sono superiori alle plusvalenze l'eccedenza e' riportata in deduzione, fino a concorrenza del 40 per cento dell'ammontare delle plusvalenze dei periodi successivi, ma non oltre il quarto, a condizione che sia indicata nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d'imposta nel quale le minusvalenze sono state realizzate.]

4. Le plusvalenze realizzate mediante la cessione dei contratti stipulati con associanti non residenti che non soddisfano le condizioni di cui all'articolo 44, comma 2, lettera a), ultimo periodo, nonche' le plusvalenze di cui alle lettere c) e c-bis) del comma 1 dell'articolo 67 realizzate mediante la cessione di partecipazioni al capitale o al patrimonio, titoli e strumenti finanziari di cui all'articolo 44, comma 2, lettera a), e contratti di cui all'articolo 109, comma 9, lettera b), emessi o stipulati da imprese o enti residenti o localizzati in Stati o territori a regime fiscale privilegiato individuati in base ai criteri di cui all'articolo 47-bis, comma 1, salvo la dimostrazione, anche a seguito dell'esercizio dell'interpello secondo le modalita' del comma 3 dello stesso articolo 47-bis, del rispetto della condizione indicata nella lettera b) del comma 2 del medesimo articolo, concorrono a formare il reddito per il loro intero ammontare. La disposizione del periodo precedente non si applica alle partecipazioni, ai titoli e agli strumenti finanziari emessi da societa' i cui titoli sono negoziati nei mercati regolamentati. Le plusvalenze di cui ai periodi precedenti sono sommate algebricamente alle relative minusvalenze; se le minusvalenze sono superiori alle plusvalenze l'eccedenza e' riportata in deduzione integralmente dall'ammontare delle plusvalenze dei periodi successivi, ma non oltre il quarto, a condizione che sia indicata nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d'imposta nel quale le minusvalenze sono state realizzate. Qualora il contribuente intenda far valere la sussistenza della condizione indicata nella lettera b) del comma 2 dell'articolo 47-bis, ma non abbia presentato l'istanza di interpello prevista dal comma 3 del medesimo articolo ovvero, avendola presentata, non abbia ricevuto risposta favorevole, la percezione di plusvalenze derivanti dalla cessione di partecipazioni in imprese o enti residenti o localizzati in Stati o territori a regime fiscale privilegiato individuati in base ai criteri di cui all'articolo 47-bis, comma 1, deve essere segnalata nella dichiarazione dei redditi da parte del socio residente; nei casi di mancata o incompleta indicazione nella dichiarazione dei redditi si applica la sanzione amministrativa prevista dall'articolo 8, comma 3-ter, del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471. Ai fini del presente comma, la condizione indicata nell'articolo 47-bis, comma 2, lettera b), deve sussistere, ininterrottamente, sin dal primo periodo di possesso; tuttavia, per i rapporti detenuti da piu' di cinque periodi di imposta e oggetto di realizzo con controparti non appartenenti allo stesso gruppo del dante causa, e' sufficiente che tale condizione sussista, ininterrottamente, per i cinque periodi d'imposta anteriori al realizzo stesso. Ai fini del precedente periodo si considerano appartenenti allo stesso gruppo i soggetti residenti o non residenti nel territorio dello Stato tra i quali sussiste un rapporto di controllo ai sensi del comma 2 dell'articolo 167 ovvero che, ai sensi del medesimo comma 2, sono sottoposti al comune controllo da parte di altro soggetto residente o non residente nel territorio dello Stato.

4-bis. Per le plusvalenze realizzate su partecipazioni in imprese o enti residenti o localizzati in Stati o territori a regime fiscale privilegiato individuati in base ai criteri di cui all'articolo 47-bis, comma 1, per i quali sussiste la condizione di cui al comma 2, lettera a), del medesimo articolo, al cedente controllante, ai sensi del comma 2 dell'articolo 167, residente nel territorio dello Stato, ovvero alle cedenti residenti sue controllate, spetta un credito d'imposta ai sensi dell'articolo 165 in ragione delle imposte assolte dall'impresa o ente partecipato sugli utili maturati durante il periodo di possesso della partecipazione, in proporzione delle partecipazioni cedute e nei limiti dell'imposta italiana relativa a tali plusvalenze. La detrazione del credito d'imposta di cui al periodo precedente spetta per l'ammontare dello stesso non utilizzato dal cedente ai sensi dell'articolo 47, comma 4; tale ammontare, ai soli fini dell'applicazione dell'imposta, e' computato in aumento del reddito complessivo. Se nella dichiarazione e' stato omesso soltanto il computo del credito d'imposta in aumento del reddito complessivo, si puo' procedere di ufficio alla correzione anche in sede di liquidazione dell'imposta dovuta in base alla dichiarazione dei redditi (1).

5. Le plusvalenze di cui alle lettere c) e c-bis), diverse da quelle di cui ai commi 2-bis e 4 del presente articolo, 4, e c-ter) del comma 1 dell'articolo 67 sono sommate algebricamente alle relative minusvalenze, nonche' ai redditi ed alle perdite di cui alla lettera c-quater) e alle plusvalenze ed altri proventi di cui alla lettera c-quinquies) del comma 1 dello stesso articolo 67; se l'ammontare complessivo delle minusvalenze e delle perdite e' superiore all'ammontare complessivo delle plusvalenze e degli altri redditi, l'eccedenza puo' essere portata in deduzione, fino a concorrenza, dalle plusvalenze e dagli altri redditi dei periodi d'imposta successivi ma non oltre il quarto, a condizione che sia indicata nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d'imposta nel quale le minusvalenze e le perdite sono state realizzate.

6. Le plusvalenze indicate nelle lettere c), c-bis) e c-ter) del comma 1 dell'articolo 67 sono costituite dalla differenza tra il corrispettivo percepito ovvero la somma od il valore normale dei beni rimborsati ed il costo od il valore di acquisto assoggettato a tassazione, aumentato di ogni onere inerente alla loro produzione, compresa l'imposta di successione e donazione, con esclusione degli interessi passivi. Nel caso di acquisto per successione, si assume come costo il valore definito o, in mancanza, quello dichiarato agli effetti dell'imposta di successione, nonche', per i titoli esenti da tale imposta, il valore normale alla data di apertura della successione. Nel caso di acquisto per donazione si assume come costo il costo del donante. Per le azioni, quote o altre partecipazioni acquisite sulla base di aumento gratuito del capitale il costo unitario e' determinato ripartendo il costo originario sul numero complessivo delle azioni, quote o partecipazioni di compendio. Per le partecipazioni nelle societa' indicate dall'articolo 5, il costo e' aumentato o diminuito dei redditi e delle perdite imputate al socio e dal costo si scomputano, fino a concorrenza dei redditi gia' imputati, gli utili distribuiti al socio. Per le valute estere cedute a termine si assume come costo il valore della valuta al cambio a pronti vigente alla data di stipula del contratto di cessione. Il costo o valore di acquisto e' documentato a cura del contribuente. Per le valute estere prelevate da depositi e conti correnti, in mancanza della documentazione del costo, si assume come costo il valore della valuta al minore dei cambi mensili accertati ai sensi dell'articolo 110, comma 9, nel periodo d'imposta in cui la plusvalenza e' realizzata. Le minusvalenze sono determinate con gli stessi criteri stabiliti per le plusvalenze.

6-bis. Le plusvalenze di cui alle lettere c) e c-bis) del comma 1, dell'articolo 67 derivanti dalla cessione di partecipazioni al capitale in societa' di cui all'articolo 5, escluse le societa' semplici e gli enti ad esse equiparati, e all'articolo 73, comma 1, lettera a), costituite da non piu' di sette anni, possedute da almeno tre anni, ovvero dalla cessione degli strumenti finanziari e dei contratti indicati nelle disposizioni di cui alle lettere c) e c-bis) relativi alle medesime societa', rispettivamente posseduti e stipulati da almeno tre anni, non concorrono alla formazione del reddito imponibile in quanto esenti qualora e nella misura in cui, entro due anni dal loro conseguimento, siano reinvestite in societa' di cui all'articolo 5 e all'articolo 73, comma 1, lettera a), che svolgono la medesima attivita', mediante la sottoscrizione del capitale sociale o l'acquisto di partecipazioni al capitale delle medesime, sempreche' si tratti di societa' costituite da non piu' di tre anni.

6-ter. L'importo dell'esenzione prevista dal comma 6-bis non puo' in ogni caso eccedere il quintuplo del costo sostenuto dalla societa' le cui partecipazioni sono oggetto di cessione, nei cinque anni anteriori alla cessione, per l'acquisizione o la realizzazione di beni materiali ammortizzabili, diversi dagli immobili, e di beni immateriali ammortizzabili, nonche' per spese di ricerca e sviluppo.

7. Agli effetti della determinazione delle plusvalenze e minusvalenze:

a) dal corrispettivo percepito o dalla somma rimborsata, nonche' dal costo o valore di acquisto si scomputano i redditi di capitale maturati ma non riscossi, diversi da quelli derivanti dalla partecipazione in societa' ed enti soggetti all'imposta sul reddito delle societa' e dagli utili relativi ai titoli ed agli strumenti finanziari di cui all'articolo 44, comma 2, lettera a), e ai contratti di cui all'articolo 109, comma 9, lettera b);

b) Abrogato [qualora vengano superate le percentuali di diritti di voto o di partecipazione indicate nella lettera c) del comma 1 dell'articolo 67, i corrispettivi percepiti anteriormente al periodo d'imposta nel quale si e' verificato il superamento delle percentuali si considerano percepiti in tale periodo;]

c) per le valute estere prelevate da depositi e conti correnti si assume come corrispettivo il valore normale della valuta alla data di effettuazione del prelievo;

d) per le cessioni di metalli preziosi, in mancanza della documentazione del costo di acquisto, le plusvalenze sono determinate in misura pari al corrispettivo della cessione; [Lettera modificata dall'articolo 1, comma 92, della legge 30 dicembre 2023, n. 213 (legge di bilancio 2024).]

e) per le cessioni a titolo oneroso poste in essere in dipendenza dei rapporti indicati nella lettera c-quater), del comma 1 dell'articolo 67, il corrispettivo e' costituito dal prezzo di cessione, eventualmente aumentato o diminuito dei premi pagati o riscossi su opzioni;

f) nei casi di dilazione o rateazione del pagamento del corrispettivo la plusvalenza e' determinata con riferimento alla parte del costo o valore di acquisto proporzionalmente corrispondente alle somme percepite nel periodo d'imposta.

8. I redditi di cui alla lettera c-quater) del comma 1 dell'articolo 67, sono costituiti dalla somma algebrica dei differenziali positivi o negativi, nonche' degli altri proventi od oneri, percepiti o sostenuti, in relazione a ciascuno dei rapporti ivi indicati. Per la determinazione delle plusvalenze, minusvalenze e degli altri redditi derivanti da tali rapporti si applicano i commi 6 e 7. I premi pagati e riscossi su opzioni, salvo che l'opzione non sia stata chiusa anticipatamente o ceduta, concorrono a formare il reddito nel periodo d'imposta in cui l'opzione e' esercitata ovvero scade il termine stabilito per il suo esercizio. Qualora a seguito dell'esercizio dell'opzione siano cedute le attivita' di cui alle lettere c), c-bis) o c-ter), dell'articolo 67, i premi pagati o riscossi concorrono alla determinazione delle plusvalenze o minusvalenze, ai sensi della lettera e) del comma 7. Le plusvalenze e minusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso di merci non concorrono a formare il reddito, anche se la cessione e' posta in essere in dipendenza dei rapporti indicati nella lettera c-quater) del comma 1 dell'articolo 67.

9. Le plusvalenze e gli altri proventi di cui alla lettera c-quinquies) del comma 1 dell'articolo 67, sono costituiti dalla differenza positiva tra i corrispettivi percepiti ovvero le somme od il valore normale dei beni rimborsati ed i corrispettivi pagati ovvero le somme corrisposte, aumentate di ogni onere inerente alla loro produzione, con esclusione degli interessi passivi. Dal corrispettivo percepito e dalla somma rimborsata si scomputano i redditi di capitale derivanti dal rapporto ceduto maturati ma non riscossi nonche' i redditi di capitale maturati a favore del creditore originario ma non riscossi. Si applicano le disposizioni della lettera f) del comma 7.

9-bis. Le plusvalenze di cui alla lettera c-sexies) del comma 1 dell'articolo 67 sono costituite dalla differenza tra il corrispettivo percepito ovvero il valore normale delle cripto-attivita' permutate e il costo o il valore di acquisto. Le plusvalenze di cui al primo periodo sono sommate algebricamente alle relative minusvalenze; se le minusvalenze sono superiori alle plusvalenze, l'eccedenza e' riportata in deduzione integralmente dall'ammontare delle plusvalenze dei periodi successivi, ma non oltre il quarto, a condizione che sia indicata nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo di imposta nel quale le minusvalenze sono state realizzate. Nel caso di acquisto per successione, si assume come costo il valore definito o, in mancanza, quello dichiarato agli effetti dell'imposta di successione. Nel caso di acquisto per donazione si assume come costo il costo del donante. Il costo o valore di acquisto e' documentato con elementi certi e precisi a cura del contribuente; in mancanza il costo e' pari a zero. I proventi derivanti dalla detenzione di cripto-attivita' percepiti nel periodo di imposta sono assoggettati a tassazione senza alcuna deduzione. (3) (4)"

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(1) Comma aggiunto dall'art. 3, comma 1, lett. b), n. 2 decreto legislativo 14 settembre 2015 n. 147. Per l'applicazione delle disposizioni contenute nel presente comma vedasi l'art. 3, comma 4 del citato decreto legislativo n. 147 del 2015.

(2) Per l'interpretazione autentica delle disposizioni contenute nel presente articolo vedasi l'art. 5, comma 3 decreto legislativo 14 settembre 2015 n. 147.

(3) Comma inserito dall'articolo 1, comma 126, lettera b), della legge n. 197/2022 (legge di bilancio 2023). Si veda anche quanto disposto dal successivo comma 127.

(4) Per le minusvalenze utilizzabili ai sensi del presente comma, si veda anche quanto disposto dall'articolo 1, commi da 26 a 29, della legge 30 dicembre 2024, n. 207 (legge di bilancio 2025).

Commento del professionista

L'articolo 68 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917) è la norma che stabilisce come si calcola la plusvalenza imponibile una volta che l'articolo 67 ha già stabilito se quella plusvalenza va tassata. I due articoli vanno sempre letti insieme: il 67 definisce i presupposti, il 68 misura il reddito.

Il perimetro è ampio: si va dalle plusvalenze immobiliari fino alle cripto-attività, passando per cessioni di partecipazioni societarie, titoli finanziari, valute estere e strumenti derivati. Vediamo ogni ambito nel dettaglio.

1. Il criterio generale: differenza tra corrispettivo e costo

La logica di fondo è semplice e vale per tutti i redditi disciplinati dall'articolo 68: la plusvalenza è la differenza positiva tra ciò che si incassa e ciò che si è speso per acquistare o costruire il bene ceduto, aumentato di tutti i costi direttamente inerenti.

Il principio temporale che governa l'imponibilità è quello di cassa: il reddito si considera realizzato nel periodo d'imposta in cui il corrispettivo viene effettivamente percepito. Una regola apparentemente semplice che ha generato, nel tempo, un contenzioso rilevante, in particolare quando il pagamento avviene in modo rateale o anticipato rispetto al trasferimento della proprietà.

La Corte di Cassazione ha chiarito in modo ormai consolidato che, nelle cessioni immobiliari, il momento rilevante è quello in cui si perfeziona l'effetto traslativo e non quello del pagamento del prezzo. Questo significa che i pagamenti effettuati in esecuzione di un contratto preliminare, ancorché già versati, rilevano fiscalmente solo all'atto del trasferimento definitivo della proprietà. Fanno eccezione le vendite con riserva di proprietà, per le quali l'effetto traslativo coincide con il pagamento dell'ultima rata: da quel momento decorre anche il quinquennio rilevante ai fini dell'esenzione.

2. Plusvalenze immobiliari: la struttura del costo deducibile

Per gli immobili (fabbricati e terreni non edificabili) di cui alle lettere a) e b) del comma 1 dell'articolo 67, il costo da contrapporre al corrispettivo comprende il prezzo di acquisto o il costo di costruzione aumentato di ogni altro costo inerente al bene.

Rientrano pacificamente tra i costi inerenti deducibili: le imposte di trasferimento (registro, ipotecaria, catastale), le spese notarili, le provvigioni degli intermediari, le spese per liberare l'immobile da vincoli o servitù, nonché le spese di manutenzione straordinaria che abbiano incrementato il valore del bene in modo ancora apprezzabile al momento della cessione. Non sono invece deducibili gli interessi passivi — espressamente esclusi dalla norma — né le spese di ordinaria gestione e manutenzione, che non accrescono il valore dell'immobile.

La Cassazione ha elaborato sul punto un criterio preciso: sono deducibili le spese incrementative, cioè quelle che determinano un aumento stabile della consistenza economica del bene al momento in cui si verifica il presupposto impositivo. L'onere della prova grava sul contribuente, che deve dimostrare non solo di aver sostenuto la spesa, ma anche la sua natura incrementativa.

Per gli immobili acquisiti per donazione, il legislatore ha introdotto nel 2006 una norma antielusiva di grande rilevanza pratica: si assume come prezzo di acquisto quello sostenuto dal donante. Il donatario, in altre parole, si sostituisce fiscalmente al donante: se questi aveva acquistato l'immobile dieci anni fa a 100.000 euro, anche il donatario partirà da quel costo storico, indipendentemente dal valore attribuito all'atto di donazione.

3. Il Superbonus e le nuove plusvalenze "da riqualificazione"

Una delle novità più significative degli ultimi anni è l'introduzione, a opera della Legge di Bilancio 2024, della lettera b-bis) dell'articolo 67, che ha reso imponibili le plusvalenze da cessione di immobili su cui siano stati eseguiti interventi agevolati con il Superbonus nei dieci anni precedenti la vendita.

L'articolo 68, comma 1, detta sul punto una disciplina articolata che distingue tre scenari in base al tempo trascorso tra la fine dei lavori e la cessione:

Primo scenario — lavori conclusi da meno di 5 anni: se il contribuente ha beneficiato del Superbonus nella misura del 110% e ha esercitato le opzioni di cessione del credito o sconto in fattura di cui all'art. 121 del Decreto Rilancio, le spese per quegli interventi non si possono detrarre dal costo dell'immobile. La plusvalenza risulterà quindi più alta, perché il costo di acquisto non viene incrementato dalle spese di riqualificazione che di fatto non hanno gravato economicamente sul proprietario.

Secondo scenario — lavori conclusi da più di 5 anni: in questo caso le spese per gli interventi Superbonus al 110% con opzione esercitata rilevano nella misura del 50%, temperando parzialmente l'impatto fiscale.

Terzo scenario — immobile posseduto da più di 5 anni: indipendentemente dagli interventi, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione viene rivalutato in base all'indice ISTAT delle famiglie di operai e impiegati, riducendo così la plusvalenza imponibile.

È importante precisare che le limitazioni riguardano esclusivamente il Superbonus al 110% fruito tramite opzione. Le spese sostenute per altri bonus edilizi (bonus casa ordinario, sismabonus, ecobonus) rimangono integralmente deducibili come costi inerenti, così come il Superbonus utilizzato direttamente in dichiarazione dei redditi sotto forma di detrazione.

La plusvalenza così determinata confluisce nel reddito complessivo del cedente, con tassazione ordinaria IRPEF. In alternativa, il contribuente può optare — al momento della cessione, davanti al notaio — per un'imposta sostitutiva del 26% sull'intera plusvalenza imponibile.

4. Terreni edificabili e terreni lottizzati: regole speciali

Per i terreni, il comma 2 dell'articolo 68 prevede regole di determinazione del costo diverse a seconda della natura del terreno e del titolo di acquisizione.

Per i terreni soggetti a lottizzazione o sui quali vengono eseguite opere di urbanizzazione, se acquistati oltre cinque anni prima dell'inizio di tali attività, il costo di acquisto viene sostituito dal valore normale del terreno nel quinto anno anteriore all'inizio della lottizzazione. Questo meccanismo rappresenta di fatto una rivalutazione gratuita del costo storico.

Per i terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria (le cosiddette aree edificabili), il costo di acquisto viene aumentato di tutti gli oneri inerenti e rivalutato con i coefficienti ISTAT propri dell'anno di acquisto. Si noti che questi terreni sono imponibili in ogni caso, indipendentemente dal periodo di possesso.

Per i terreni acquisiti per successione, il costo è rappresentato dal valore dichiarato o definito in sede di imposta di successione, aumentato dell'imposta stessa e di ogni altro costo successivo inerente. Per i terreni acquisiti per donazione, vale invece il valore dichiarato nell'atto di donazione — e qui si apre una delle questioni più dibattute della materia.

La donazione di terreni edificabili: il grande contenzioso

La possibilità di utilizzare come costo il valore dichiarato nell'atto di donazione — anziché il costo storico del donante — ha generato negli anni una prassi di pianificazione fiscale molto diffusa: il proprietario di un terreno edificabile lo donava a un familiare, il quale lo cedeva subito dopo al prezzo di mercato, azzerando sostanzialmente la plusvalenza.

Il contrasto tra Fisco e contribuenti su questo punto è stato — e rimane — intenso. La Cassazione ha oscillato tra due orientamenti: da un lato, pronunce favorevoli ai contribuenti che valorizzano la libertà di pianificazione successoria e la liceità di operazioni che producono risparmio d'imposta; dall'altro, pronunce che ammettono la contestazione di interposizione fittizia quando la donazione sia seguita da una vendita in tempi brevissimi, a un prezzo coincidente con il valore donativo, con coinvolgimento diretto del donante nelle trattative.

Gli elementi indiziari che la giurisprudenza considera rilevanti per sostenere la tesi dell'interposizione includono: il breve intervallo tra donazione e vendita, la coincidenza tra prezzo di vendita e valore dichiarato nella donazione, il versamento di acconti direttamente al donante, la partecipazione del donante alle trattative e il rilascio del certificato di destinazione urbanistica su richiesta del futuro acquirente prima della donazione.

Viceversa, il mero legame familiare e la vicinanza temporale non sono da soli sufficienti a dimostrare la simulazione dell'atto di donazione. La questione rimane aperta e attende ancora una pronuncia definitiva delle Sezioni Unite.

5. La rivalutazione dei terreni

Gli articoli 5 e 7 della L. n. 448/2001 hanno introdotto — e il legislatore ha sistematicamente prorogato — la possibilità di rideterminare il costo fiscale dei terreni pagando un'imposta sostitutiva sul valore periziato.

Il meccanismo è semplice: un professionista abilitato redige e giura una perizia di stima del terreno; il contribuente versa l'imposta sostitutiva (attualmente al 16%) sull'intero valore periziato; quel valore sostituisce il costo storico ai fini del calcolo delle future plusvalenze.

La convenienza è evidente quando vi è un ampio divario tra costo storico e valore attuale del terreno, e quando si prevede una cessione a breve. Il valore rivalutato costituisce anche il valore normale minimo di riferimento per le imposte di trasferimento.

Le Sezioni Unite della Cassazione hanno risolto nel 2020 un annoso contrasto giurisprudenziale: una volta versata l'imposta sostitutiva (o la prima rata in caso di rateazione), gli effetti della rivalutazione sono vincolanti per entrambe le parti — per il contribuente, che non può rinunciarvi né chiedere rimborso se poi non vende, e per l'Agenzia delle Entrate, che non può ignorarli contestando la mancata indicazione del valore periziato nell'atto di vendita. Resta tuttavia ferma la facoltà dell'Amministrazione di rettificare il valore periziato se ritenuto non congruo, con le regole ordinarie di valutazione.

6. Plusvalenze finanziarie: il regime post-2019

A partire dal 1° gennaio 2019, per effetto della Legge di Bilancio 2018, l'intero sistema di tassazione delle plusvalenze finanziarie è stato unificato: le plusvalenze da partecipazioni qualificate e non qualificate confluiscono in un'unica massa e sono soggette all'imposta sostitutiva del 26%, eliminando la precedente distinzione che prevedeva la concorrenza parziale al reddito complessivo per le partecipazioni qualificate.

La plusvalenza finanziaria si calcola come differenza tra il corrispettivo percepito e il costo o valore di acquisto assoggettato a tassazione, aumentato di ogni onere inerente (imposte di successione e donazione, spese notarili, commissioni di intermediazione), con esclusione degli interessi passivi.

Per le partecipazioni acquisite per successione, il costo è il valore dichiarato agli effetti dell'imposta di successione. Per quelle acquisite per donazione, si assume il costo del donante — una regola coerente con la finalità antielusiva già vista per gli immobili. Per le partecipazioni in società di persone trasparenti, il costo viene aumentato dei redditi imputati per trasparenza al socio e ridotto degli utili distribuiti, evitando così fenomeni di doppia imposizione.

Partecipazioni in società residenti in paradisi fiscali

Per le cessioni di partecipazioni in società localizzate in regimi fiscali privilegiati (individuati secondo i criteri dell'art. 47-bis TUIR), le plusvalenze concorrono al reddito per il loro intero ammontare, con tassazione progressiva. Il contribuente può evitare questo regime dimostrando che dal possesso della partecipazione non è derivata una localizzazione artificiosa dei redditi (c.d. seconda esimente). La condizione deve sussistere ininterrottamente per tutta la durata del possesso, o quanto meno per i cinque periodi d'imposta anteriori al realizzo in caso di partecipazioni detenute da lungo tempo.

La novità 2024: participation exemption per i non residenti UE/SEE

La Legge di Bilancio 2024 ha introdotto il comma 2-bis dell'articolo 68, che rappresenta una significativa apertura verso la neutralità fiscale europea: le plusvalenze da cessione di partecipazioni qualificate con requisiti PEX realizzate da società ed enti commerciali residenti in uno Stato UE o SEE, privi di stabile organizzazione in Italia, concorrono al reddito solo per il 5% del loro ammontare — allineando il trattamento a quello riservato ai soggetti IRES residenti. La modifica supera una situazione di incompatibilità con il diritto europeo segnalata dalla giurisprudenza comunitaria.

7. Le cripto-attività

Il comma 9-bis, introdotto dalla Legge di Bilancio 2023 e modificato dalla Legge di Bilancio 2025, disciplina le plusvalenze da cripto-attività. La base imponibile è la differenza tra il corrispettivo percepito (o il valore normale delle cripto-attività permutate) e il costo o valore di acquisto.

Il legislatore ha previsto che il costo debba essere documentato con elementi certi e precisi a cura del contribuente; in mancanza, il costo si assume pari a zero, con conseguente tassazione dell'intero corrispettivo. Una regola severa che presenta evidenti difficoltà applicative nel mondo delle transazioni blockchain, dove la documentazione è spesso limitata a file CSV prodotti dalle piattaforme di scambio, liberamente modificabili.

Le minusvalenze eccedenti le plusvalenze sono deducibili nei quattro periodi d'imposta successivi, purché siano indicate in dichiarazione. L'aliquota applicabile è quella sostitutiva del 26%.

8. La rivalutazione delle partecipazioni

Analogamente ai terreni, il legislatore ha sistematicamente rinnovato la possibilità di rideterminare il costo fiscale delle partecipazioni societarie — sia quotate che non quotate — pagando l'imposta sostitutiva del 16% sul valore periziato alla data di riferimento (1° gennaio dell'anno di rivalutazione).

Per le partecipazioni non quotate è necessaria una perizia giurata di stima redatta da un professionista abilitato. Per le partecipazioni quotate, è sufficiente il valore normale determinato come media aritmetica dei prezzi del mese di dicembre dell'anno precedente.

La rivalutazione rileva esclusivamente ai fini dei redditi diversi ex art. 68 TUIR: non ha alcun effetto sulla determinazione dei redditi di capitale da recesso o liquidazione societaria, per i quali il costo rilevante rimane il prezzo originario di acquisto o sottoscrizione.

9. I regimi di tassazione: dichiarazione, risparmio amministrato e risparmio gestito

Il contribuente che realizza redditi diversi di natura finanziaria può scegliere tra tre distinti regimi impositivi.

Il regime della dichiarazione è quello naturale per i residenti: le plusvalenze vengono autoliquidate e indicate nella dichiarazione dei redditi, con versamento diretto dell'imposta sostitutiva del 26%. Alcune categorie — come le plusvalenze da partecipazioni in paradisi fiscali o quelle su valute estere — devono obbligatoriamente seguire questo regime.

Il regime del risparmio amministrato (art. 6 D.Lgs. n. 461/1997) si attiva su opzione del contribuente che intrattiene un rapporto stabile di custodia o amministrazione titoli con un intermediario abilitato. In questo caso è l'intermediario ad applicare e versare l'imposta sostitutiva su ogni singola operazione, compensando le minusvalenze con le plusvalenze successive all'interno dello stesso rapporto. Il contribuente è sollevato dagli adempimenti dichiarativi.

Il regime del risparmio gestito (art. 7 D.Lgs. n. 461/1997) si applica ai patrimoni affidati in gestione individuale e consente la compensazione tra redditi di natura diversa — dividendi, interessi e plusvalenze — all'interno del risultato di gestione maturato annualmente. L'imposta del 26% viene applicata sul risultato netto complessivo, con possibilità di dedurre i risultati negativi negli esercizi successivi entro il quarto.

10. I Piani Individuali di Risparmio (PIR) e gli investimenti istituzionali di lungo termine

L'articolo 68 rileva anche per i Piani Individuali di Risparmio introdotti dalla Legge di Bilancio 2017: i redditi derivanti dagli strumenti finanziari che compongono il PIR sono esenti da imposte sui redditi, purché siano rispettati determinati vincoli di composizione dell'investimento (almeno il 70% in strumenti di imprese italiane o europee con radicamento in Italia), il divieto di concentrazione oltre il 10% su un singolo emittente, e un periodo minimo di detenzione di cinque anni. Il mancato rispetto del periodo minimo comporta il recupero a tassazione (recapture) dei redditi nel frattempo esenti.

Una disciplina analoga, con limite all'investimento pari al 10% dell'attivo patrimoniale e con possibilità di investire in un ventaglio più ampio di strumenti, è prevista per le casse di previdenza obbligatoria e i fondi pensione, con l'obiettivo di orientare il risparmio previdenziale verso l'economia reale.

Conclusione: un articolo in continua evoluzione

L'articolo 68 TUIR è una norma in costante aggiornamento, che riflette le trasformazioni dei mercati finanziari, l'evoluzione della fiscalità europea e le scelte di politica tributaria nazionale. Dalla tassazione delle plusvalenze immobiliari alle cripto-attività, dalla participation exemption per i non residenti UE alla rivalutazione dei terreni, la disciplina delle plusvalenze richiede un monitoraggio continuo.

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