Articolo 40 del TUIR

Art. 40 TUIR - Fabbricati di nuova costruzione

In vigore dal 01/01/2004 con effetto dal 01/01/1988

Modificato da: Decreto legislativo del 12/12/2003 n. 344 Articolo 1

"1. Il reddito dei fabbricati di nuova costruzione concorre a formare il reddito complessivo dalla data in cui il fabbricato è divenuto atto all'uso cui è destinato o è stato comunque utilizzato dal possessore."

Commento del professionista

La norma in sintesi

L'art. 40 del D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR) disciplina uno dei momenti più delicati nella vita fiscale di un immobile: quello in cui un fabbricato appena costruito entra nel perimetro della tassazione sui redditi fondiari. La regola è chiara nel suo enunciato: il reddito dei fabbricati di nuova costruzione concorre a formare il reddito complessivo dalla data in cui il fabbricato è divenuto atto all'uso cui è destinato, o è stato comunque utilizzato dal possessore.

Una norma apparentemente semplice, ma che nasconde insidie applicative tutt'altro che banali.

Perché "dalla data" e non "dal periodo d'imposta"?

Il legislatore ha scelto con precisione il riferimento alla data e non al generico periodo d'imposta per una ragione tecnica precisa: il sistema di autoliquidazione dell'imposta tramite dichiarazione dei redditi. Il contribuente è chiamato a calcolare e versare autonomamente, e il riferimento alla data esatta gli consente di determinare con precisione la quota di reddito imponibile, proporzionata ai soli giorni di effettiva rilevanza fiscale dell'immobile nell'anno. Si tratta, in sostanza, di un meccanismo pro rata temporis che garantisce equità: il reddito dei fabbricati di nuova costruzione va dichiarato a partire dalla data in cui il fabbricato è diventato idoneo all'uso cui è destinato o è stato comunque utilizzato dal possessore.

Questo si riflette concretamente nella compilazione del Quadro B della dichiarazione: nella colonna relativa al periodo di possesso va indicato il numero di giorni, computato a partire da quella data specifica.

I due presupposti alternativi: idoneità all'uso e utilizzo effettivo

La norma individua due criteri alternativi per stabilire il momento da cui far decorrere la tassazione, ed è importante comprenderli bene perché rispondono a logiche diverse.

Il primo è di natura oggettiva: l'immobile è divenuto atto all'uso cui è destinato. Questo significa che, indipendentemente da qualsiasi atto formale, il fabbricato ha raggiunto uno stato materiale tale da poter essere concretamente fruito secondo la sua destinazione abitativa, commerciale, produttiva. Non si guarda all'intenzione del proprietario, ma alla realtà dello stato dei luoghi.

Il secondo criterio è di natura fattuale: l'utilizzo effettivo da parte del possessore. Qui il legislatore anticipa ulteriormente la decorrenza del reddito: anche se l'immobile non fosse ancora formalmente "pronto", il fatto che il possessore lo stia concretamente usando fa scattare l'obbligo dichiarativo. È una norma antielusiva, nella sostanza: non si può ritardare artificialmente la tassazione restando nel cantiere mentre si abita già l'immobile.

I due criteri operano in alternativa tra loro, e prevale quello che si verifica per primo.

Il certificato di agibilità: necessario ma non sufficiente (e non dirimente)

Questo è il punto più critico, e quello su cui si annidano i maggiori equivoci nella pratica professionale.

Molti contribuenti e talvolta anche i loro consulenti tendono a considerare il certificato di agibilità (oggi "segnalazione certificata di agibilità" o SCIA agibilità, dopo le riforme del Testo Unico Edilizia) come il documento che fissa la data di decorrenza del reddito fondiario. Non è così, e la distinzione è fondamentale.

Il certificato di agibilità è un atto amministrativo comunale che attesta la sussistenza delle condizioni igienico-sanitarie, strutturali e di sicurezza affinché l'immobile possa essere legittimamente occupato. Il certificato di agibilità doveva essere richiesto e oggi la segnalazione certificata di agibilità deve essere presentata solo per le nuove costruzioni o ricostruzioni e sopraelevazioni, e per gli edifici già esistenti nei quali siano eseguiti alcuni interventi edilizi indicati dalla legge.

Tuttavia, ai fini dell'art. 40 TUIR, questo documento ha un peso probatorio limitato. Esso può certamente costituire un indizio del momento in cui l'immobile è divenuto idoneo all'uso, ma non prova affatto che il possessore lo abbia già effettivamente utilizzato né che non lo stesse usando prima ancora del suo rilascio. In altre parole: il certificato di agibilità attesta una potenzialità d'uso, non un utilizzo concreto.

Sul versante opposto, l'assenza del certificato di agibilità non è di per sé una causa di esclusione dalla tassazione: se il contribuente ha iniziato ad abitare o utilizzare l'immobile pur in assenza del documento formale, il presupposto del secondo criterio (utilizzo effettivo) è già integrato.

Riflessi pratici e profili di rischio accertativo

Nella pratica, il momento di decorrenza del reddito fondiario per i fabbricati di nuova costruzione è una delle aree di maggiore attenzione in sede di controllo fiscale. L'Amministrazione finanziaria può contestare al contribuente che la data dichiarata è successiva a quella in cui l'immobile era già idoneo all'uso o già utilizzato, con conseguente recupero di redditi fondiari per le annualità in contestazione, oltre a sanzioni e interessi.

Gli elementi istruttori tipicamente considerati dagli uffici sono: le utenze attivate (luce, gas, acqua), le spese di arredo, gli indirizzi di residenza anagrafica, le comunicazioni di fine lavori al Comune, eventuali fotografie o perizie. Tutti elementi che possono far emergere un utilizzo anticipato rispetto alla data dichiarata.

Il contribuente che vuole tutelarsi dovrebbe quindi documentare con precisione la cronologia dei lavori e dei collaudi, e valutare attentamente quale dei due criteri normativi si è verificato per primo, senza affidarsi acriticamente alla sola data del certificato di agibilità.

Il coordinamento con le altre norme del Capo II del TUIR

L'art. 40 va letto in stretto coordinamento con le disposizioni contigue. I fabbricati di nuova costruzione concorrono a formare il reddito complessivo ai fini IRPEF dalla data in cui il fabbricato è divenuto atto all'uso cui è destinato o è stato comunque utilizzato dal possessore, secondo quanto stabilito dall'art. 40 TUIR. Prima di quel momento, l'immobile in costruzione non produce reddito fondiario ma resta assoggettato ai fini IMU come area edificabile o fabbricato in corso d'opera. L'IMU è dovuta sull'area, senza computare il valore del fabbricato in corso d'opera, fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione, ovvero, se antecedente, fino alla data in cui il fabbricato è comunque utilizzato. Il parallelismo con la norma TUIR è evidente e conferma la coerenza sistematica del doppio criterio "idoneità/utilizzo" nell'intero ordinamento tributario immobiliare.

Conclusione

L'art. 40 TUIR, pur nella sua brevità, esprime una scelta di politica fiscale precisa: tassare il reddito fondiario non dal momento formale dell'atto notarile o del titolo edilizio, ma dal momento in cui l'immobile entra concretamente nella sfera economica del suo possessore. Una norma sostanziale, non formalista, che richiede al professionista e al contribuente la massima attenzione nella ricostruzione della cronologia storica dell'immobile. Sbagliare quella data significa esporsi a un rischio accertativo che può riemergere anche a distanza di anni.

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