Articolo 37 del TUIR

Art. 37 TUIR - Determinazione del reddito dei fabbricati (ex art. 34)

In vigore dal 18/07/2012

Modificato da: Legge del 28/06/2012 n. 92 Articolo 4

"1. Il reddito medio ordinario delle unità immobiliari è determinato mediante l'applicazione delle tariffe d'estimo, stabilite secondo le norme della legge catastale per ciascuna categoria e classe, ovvero, per i fabbricati a destinazione speciale o particolare, mediante stima diretta.

2. Le tariffe d'estimo e i redditi dei fabbricati a destinazione speciale o particolare sono sottoposti a revisione quando se ne manifesti l'esigenza per sopravvenute variazioni di carattere permanente nella capacità di reddito delle unità immobiliari e comunque ogni dieci anni. La revisione è disposta con decreto del Ministro delle finanze, previo parere della Commissione censuaria centrale, e può essere effettuata per singole zone censuarie. Prima di procedervi gli Uffici tecnici erariali devono sentire i Comuni interessati.

3. Le modificazioni derivanti dalla revisione hanno effetto dall'anno di pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale del nuovo prospetto delle tariffe, ovvero, nel caso di stima diretta, dall'anno in cui è stato notificato il nuovo reddito al possessore iscritto in catasto. Se la pubblicazione o notificazione avviene oltre il mese precedente quello stabilito per il versamento dell'acconto di imposta, le modificazioni hanno effetto dall'anno successivo.

4. Il reddito delle unità immobiliari non ancora iscritte in catasto è determinato comparativamente a quello delle unità similari già iscritte.

4-bis. Qualora il canone risultante dal contratto di locazione, ridotto forfetariamente del 5 per cento (2), sia superiore al reddito medio ordinario di cui al comma 1, il reddito è determinato in misura pari a quella del canone di locazione al netto di tale riduzione. Per i fabbricati siti nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, di Murano e di Burano, la riduzione è elevata al 25 per cento. Per gli immobili riconosciuti di interesse storico o artistico, ai sensi dell'articolo 10 del codice di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, la riduzione è elevata al 35 per cento (1).

4-ter. (Comma abrogato)

4-quater. (Comma abrogato)"

(1) Periodo aggiunto dall' art. 4, comma 5-sexies, lettera a), decreto-legge 2 marzo 2012, n. 16, convertito, con modificazioni, dalla legge 26 aprile 2012 n. 44, a decorrere dal periodo di imposta successivo a quello in corso al 31 dicembre 2011, ai sensi di quanto disposto dal comma 5-septies del medesimo art. 4 decreto-legge n.16 del 2012.

(2) Le parole "del 15 per cento" sono state così sostituite dall'art. 4, comma 74 legge 28 giugno 2012 n. 92 "a decorrere dall'anno 2013".

Commento del professionista

Il criterio generale: la rendita catastale come punto di partenza

L'art. 37 del D.P.R. n. 917/1986 (TUIR) disciplina le modalità di determinazione del reddito dei fabbricati, collocandosi nel solco dei principi generali sui redditi fondiari già tracciati dall'art. 36. La norma adotta come criterio-base il reddito medio ordinario, ossia la rendita catastale, ottenuta applicando le tariffe d'estimo approvate con il D.M. 27 settembre 1991 per ciascuna categoria e classe catastale.

Fin dal primo comma emerge la logica sottesa all'intera disciplina: non si tassa il reddito effettivamente percepito dall'immobile, ma quello che quell'immobile è mediamente ordinariamente capace di produrre. Una scelta di sistema che privilegia la certezza e la semplicità applicativa, ma che, come vedremo, conosce deroghe significative quando la realtà economica si discosta troppo dal dato catastale.

Sul piano pratico, occorre subito distinguere due grandi famiglie di immobili, che seguono percorsi di determinazione del reddito radicalmente diversi.

Immobili a destinazione ordinaria e immobili a destinazione speciale o particolare

Per gli immobili a destinazione ordinaria quelli riconducibili ai gruppi catastali A (abitativo), B (utilità collettiva) e C (commerciale e vario) il reddito si ricava meccanicamente dall'applicazione delle tariffe d'estimo alla categoria, alla classe e alla consistenza dell'unità immobiliare. La consistenza, si ricorda, è espressa in vani catastali per il gruppo A, in metri quadrati per il gruppo C e in metri cubi per il gruppo B.

Vale la pena ricordare che, in attesa del tanto atteso aggiornamento delle tariffe, l'art. 3, commi 48 e 52, della L. n. 662/1996 ha disposto, con effetto dal 1° gennaio 1997, una rivalutazione del 5% delle rendite catastali vigenti. Una rivalutazione "provvisoria" che si trascina da quasi trent'anni, circostanza che da sola fotografa con efficacia quanto il sistema catastale sia rimasto distante dalla realtà del mercato immobiliare.

Diverso è invece il meccanismo per gli immobili a destinazione speciale (gruppo catastale D: capannoni industriali, alberghi, centri commerciali) e particolare (gruppo catastale E: stazioni, chiese, fari). Per questi, la peculiarità costruttiva e funzionale rende inapplicabile il sistema delle tariffe d'estimo: si procede allora tramite stima diretta ad opera dei tecnici dell'Agenzia delle Entrate. La stima viene condotta sul valore venale dell'immobile e, solo laddove ciò non sia praticabile, sul costo di costruzione rivalutato all'epoca censuaria 1988/1989, defalcato dell'obsolescenza, come precisato dalla Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 12790/2018.

Il nodo degli impianti e la riforma del 2016

Un tema particolarmente dibattuto riguardava la rilevanza catastale degli impianti presenti negli immobili D ed E. L'Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 6/T/2012, aveva chiarito che dovevano essere inclusi nella stima gli impianti "essenziali" per la destinazione economica dell'unità immobiliare e "stabili" rispetto alle componenti strutturali: generatori di energia, aerogeneratori eolici, pannelli fotovoltaici e relativi inverter.

Tuttavia, la L. n. 208/2015 (Legge di Stabilità 2016) ha cambiato radicalmente approccio, disponendo che dall'1° gennaio 2016 la stima diretta riguardi esclusivamente il suolo, le costruzioni e gli impianti strutturalmente connessi che ne accrescono la qualità e utilità. Fuori dalla stima, dunque, i macchinari cosiddetti "imbullonati": una riforma attesa da tempo dal mondo produttivo, che ha ridotto sensibilmente la base imponibile di numerosi immobili industriali.

I porti e la categoria E/1

Un'ulteriore precisazione è venuta dalla L. n. 205/2017, che ha qualificato come immobili a destinazione particolare le banchine e le aree scoperte dei porti di rilevanza economica nazionale e internazionale da censire nella categoria E/1 anche se affidate in concessione a privati. L'Agenzia delle Entrate è intervenuta con la circolare n. 16 del 1° luglio 2019 per disciplinare i nuovi criteri di classamento.

Il caso degli immobili fieristici

Merita un cenno il dibattito sui complessi fieristici, su cui si sono fronteggiate nel tempo posizioni istituzionali discordanti: la Cassazione (ordinanza n. 3459/2019, confermando la sentenza n. 8773/2015) li ha ricondotti alla categoria D/3 in quanto immobili a carattere commerciale, escludendo il gruppo E riservato ai beni extra commercium. Una questione che continua a suscitare incertezza applicativa e su cui sarebbe auspicabile un intervento normativo chiarificatore.

Immobili inagibili: la variazione catastale per degrado

Prima di procedere oltre, è utile richiamare l'ipotesi degli immobili inagibili. In caso di accertato degrado fisico (immobili diroccati, pericolanti o fatiscenti) ovvero di obsolescenza funzionale non rimediabile con la sola manutenzione, il contribuente può attivare una procedura catastale di variazione presentando apposita denuncia all'Agenzia delle Entrate entro il 31 gennaio di ciascun anno, con effetto per quell'anno e per gli anni successivi — sempreché l'immobile non sia di fatto utilizzato (circolare n. 73/E del 1994).

La revisione periodica delle tariffe d'estimo

L'art. 37, comma 2, impone che le tariffe d'estimo e il reddito netto degli immobili speciali e particolari siano soggetti a revisione ogniqualvolta emergano variazioni permanenti nella capacità di reddito, e comunque almeno ogni 10 anni. La cadenza decennale è un termine massimo inderogabile: anche in assenza di variazioni apprezzabili, la revisione deve avere luogo.

La procedura richiede un decreto ministeriale, previo parere della Commissione censuaria centrale, e può riguardare singole zone censuarie. Gli uffici provinciali dell'Agenzia delle Entrate devono preventivamente coinvolgere i Comuni interessati.

Quanto all'efficacia temporale, il comma 3 stabilisce che le nuove rendite decorrono dall'anno di pubblicazione in Gazzetta Ufficiale. Tuttavia — e qui sta un dettaglio operativo da non trascurare — se la pubblicazione avviene oltre il mese precedente quello fissato per il versamento dell'acconto d'imposta, le modifiche slittano all'anno successivo. In pratica, la pubblicazione entro il 31 ottobre è il discrimine per l'applicazione nell'anno in corso, come precisato dall'Agenzia delle Entrate con il comunicato del 19 giugno 2003.

La rendita presunta per gli immobili non ancora iscritti in catasto

Il comma 4 disciplina il caso degli immobili privi di rendita catastale: in questa ipotesi, il reddito viene determinato per comparazione con unità similari già iscritte (la cosiddetta "rendita presunta").

Questa previsione aveva in passato una rilevanza pratica molto maggiore, quando i tempi burocratici dell'ufficio catastale lasciavano gli immobili di nuova costruzione in una sorta di limbo fiscale. Dal 1997 in poi, l'introduzione della procedura informatica DOC.FA. ha rivoluzionato il sistema: il contribuente stesso presenta la denuncia catastale e ottiene la rendita nell'immediato, eliminando di fatto il periodo di attesa. Le rendite pregresse sono state poi sistemate con il piano straordinario 1998-1999.

La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 12005 del 19 giugno 2020, ha peraltro chiarito che la procedura DOC.FA. è ad impulso del contribuente e non dell'ufficio. Sul piano della motivazione degli avvisi di accertamento catastale emessi a seguito di DOC.FA., la giurisprudenza di legittimità è ormai consolidata nel ritenere sufficiente la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, quando l'ufficio non disattenda i dati dichiarati dal contribuente ma si limiti a una diversa valutazione tecnica (Cass. n. 31809/2018): la struttura partecipativa della procedura, infatti, rende il contribuente già consapevole delle ragioni del provvedimento.

Il canone di locazione come reddito imponibile: il comma 4-bis

La norma più delicata sul piano applicativo è il comma 4-bis, che introduce una deroga al principio della rendita catastale ogni volta che il canone di locazione ridotto forfettariamente risulti superiore alla rendita medesima. In tal caso, la base imponibile è costituita dal canone netto, non dalla rendita.

Le percentuali di riduzione forfettaria si articolano come segue:

• 5% come regola generale (così ridotta rispetto al previgente 15% a partire dal periodo d'imposta 2014, ai sensi della L. n. 92/2012);

• 25% per i fabbricati siti nel centro storico di Venezia e nelle isole della Giudecca, Murano e Burano, in ragione delle particolari condizioni del mercato immobiliare lagunare;

• 35% per gli immobili di interesse storico o artistico ai sensi dell'art. 10 del D.Lgs. n. 42/2004, riduzione introdotta dal D.L. n. 16/2012 in sostituzione del precedente meccanismo basato sulla tariffa d'estimo minima di zona.

Con riferimento a quest'ultima categoria, è bene chiarire il meccanismo operativo attuale: il reddito imponibile è pari al maggiore tra la rendita catastale rivalutata del 5% (rapportata al periodo e alla quota di possesso) e il canone di locazione ridotto del 35% (rapportato alla quota di possesso). Lo ha confermato l'Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 114/E del 31 dicembre 2012.

Un'ultima avvertenza: il meccanismo del canone ridotto non si applica in caso di opzione per la cedolare secca, regime nel quale va indicato il canone lordo per intero, senza applicazione di alcuna deduzione forfettaria. Per l'analisi di quel regime si rinvia al commento dell'art. 26 TUIR.

Osservazioni conclusive

L'art. 37 TUIR incarna una tensione irrisolta tra la semplicità del sistema catastale storicamente ancorato a valori lontani da quelli di mercato e la necessità di avvicinarsi alla capacità contributiva reale del contribuente. Il correttivo del canone di locazione come base imponibile alternativa, il regime speciale per gli immobili storici, la riforma degli "imbullonati" e il dibattito ancora aperto sulla classificazione di alcune tipologie di immobili (si pensi ai complessi fieristici) sono tutti sintomi di un sistema che continua ad adattarsi per approssimazioni successive. Una riforma organica del catasto da anni annunciata e mai compiuta rimane la condizione necessaria per rendere il prelievo sui fabbricati davvero equo e sistematicamente coerente.

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