Articolo 190 del TUIR
TUIR
Art. 190 TUIR – Redditi dei fabbricati. (ex art. 134)
In vigore dal 01/01/2004
Modificato da: Decreto legislativo del 12/12/2003 n. 344 Articolo 1
"1. Per i periodi di imposta anteriori a quello in cui avranno effetto le modificazioni derivanti dalla prima revisione effettuata ai sensi del comma 2 dell'articolo 37 le rendite catastali dei fabbricati saranno aggiornate mediante l'applicazione di coefficienti stabiliti annualmente, per singole categorie di unita' immobiliari urbane, con decreto del Ministro delle finanze su conforme parere della Commissione censuaria centrale.
2. Fino al termine di cui al comma 1, qualora il canone risultante dal contratto di locazione ridotto di un quarto sia superiore alla rendita catastale aggiornata per oltre un quinto di questa, il reddito e' determinato in misura pari a quella del canone di locazione ridotto di un quarto. Per i fabbricati siti nella citta' di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, di Murano e di Burano la presente disposizione si applica con riferimento al canone di locazione ridotto di due quinti anziche' di un quarto; per i fabbricati strumentali non suscettibili di diversa destinazione senza radicali trasformazioni, la presente disposizione si applica con riferimento al canone di locazione ridotto di un terzo, salvo il disposto del comma 2 dell'articolo 43. Fino al termine medesimo le disposizioni del comma 2 dell'articolo 185 si applicano con riferimento alla rendita catastale aggiornata.
3. L'aggiornamento delle rendite catastali degli immobili riconosciuti di interesse storico o artistico, ai sensi della legge 1 giugno 1939, n. 1089, e successive modificazioni e integrazioni, e' effettuato mediante l'applicazione del minore tra i coefficienti previsti per i fabbricati. Qualora i predetti immobili risultino allibrati al catasto terreni, la relativa rendita catastale e' ridotta a meta' ai fini dell'applicazione delle imposte sui redditi. Il mutamento di destinazione degli immobili medesimi senza la preventiva autorizzazione dell'Amministrazione per i beni culturali e ambientali e il mancato assolvimento degli obblighi di legge per consentire l'esercizio del diritto di prelazione dello Stato sugli immobili vincolati determinano la decadenza dall'agevolazione tributaria, ferma restando ogni altra sanzione. L'Amministrazione per i beni culturali e ambientali ne da' al competente ufficio delle imposte immediata comunicazione, dal ricevimento della quale inizia a decorrere il termine per la rettifica della dichiarazione dei redditi."
Commento del professionista
Una norma "transitoria" che vale la pena capire
L'art. 190 del TUIR è uno di quegli articoli che, a una prima lettura, sembrerebbe relegato agli archivi della storia fiscale. Si tratta formalmente di una disposizione transitoria, collocata nel Titolo IV del Testo Unico, pensata per governare la determinazione dei redditi dei fabbricati in attesa della prima revisione degli estimi catastali prevista dall'art. 37, comma 2, TUIR.
Quella revisione è avvenuta con il D.M. 27 settembre 1991, con effetto dal 1° gennaio 1992. Ne deriva una conseguenza pratica molto precisa: le disposizioni dell'art. 190 hanno trovato applicazione esclusivamente per i periodi d'imposta chiusi entro il 31 dicembre 1991.
Perché, allora, dedicarle attenzione su un blog fiscale nel 2026? Perché — come accade spesso nel diritto tributario — le norme "cessate" continuano a produrre effetti in sede di contenzioso, di accertamento su annualità pregresse non prescritte e di interpretazione sistematica. E perché il comma 3, relativo agli immobili di interesse storico-artistico, contiene principi ancora attuali per comprendere le agevolazioni sui beni vincolati e le conseguenze della loro perdita.
Il meccanismo del comma 1: l'aggiornamento delle rendite catastali
Nel periodo transitorio (fino al 31.12.1991), le rendite catastali dei fabbricati non venivano determinate con i criteri ordinari oggi vigenti, ma erano soggette a un aggiornamento annuale tramite coefficienti stabiliti con decreto del Ministro delle finanze, distinti per singole categorie di unità immobiliari urbane, su conforme parere della Commissione censuaria centrale.
In concreto, i decreti di riferimento furono il D.M. 19.11.1987 e il D.M. 16.12.1988. Poi intervenne l'art. 4, comma 4, della L. 29.12.1990, n. 405, che semplificò ulteriormente il quadro: per gli anni 1990 e 1991, la determinazione del reddito dei fabbricati fu effettuata applicando alle rendite del nuovo catasto edilizio urbano i coefficienti già fissati per il 1989 con il D.M. 16.12.1988, aumentati del 25% e arrotondati alla lira superiore.
Un meccanismo rigido e amministrativamente controllato, ben lontano dalla flessibilità — o dalla complessità — del sistema attuale.
Il comma 2: la regola del canone ridotto per gli immobili locati
Nella fase transitoria, per i fabbricati concessi in locazione, il reddito non coincideva sempre con la rendita catastale aggiornata. La norma introduceva una regola correttiva: se il canone contrattuale, ridotto di un quarto, superava la rendita catastale aggiornata per oltre un quinto di quest'ultima, il reddito veniva determinato in misura pari al canone così ridotto.
In termini pratici: la rendita catastale cedeva il passo al canone ogni volta che il mercato "tirava" significativamente oltre i valori catastali, e il legislatore riteneva equo tassare il reddito effettivo (sia pure ridotto forfettariamente) anziché quello teorico.
La norma prevedeva poi due eccezioni geografiche e funzionali di rilievo:
per i fabbricati situati nel centro storico di Venezia e nelle isole della Giudecca, Murano e Burano, la riduzione forfettaria era più generosa: il canone veniva abbattuto di due quinti anziché di un quarto, riconoscendo i maggiori oneri di manutenzione e conservazione tipici di quei contesti urbani unici;
per i fabbricati strumentali non suscettibili di diversa destinazione senza radicali trasformazioni, la riduzione applicata era di un terzo, salvo il disposto dell'attuale art. 43 TUIR (all'epoca art. 40, comma 2, nel testo previgente alla riforma del 2004).
Queste differenziazioni non erano casuali: riflettevano la volontà del legislatore di modulare il carico fiscale in funzione della speciale onerosità della gestione di determinati immobili, un principio che — con forme diverse — sopravvive ancora nel sistema vigente.
Il comma 3: gli immobili di interesse storico-artistico
Questa è la parte dell'art. 190 più ricca di implicazioni pratiche, anche per chi si occupa oggi di fiscalità immobiliare. Il comma disciplina il trattamento delle rendite catastali degli immobili riconosciuti di interesse storico o artistico ai sensi della L. 1° giugno 1939, n. 1089 (oggi sostituita dal Codice dei Beni Culturali, D.Lgs. 42/2004).
Per questi immobili, l'aggiornamento della rendita catastale avveniva applicando il minore tra i coefficienti previsti per i fabbricati: un favor fiscale che riconosceva la specificità gestionale e la limitata redditività di questi beni, spesso gravati da oneri di conservazione molto elevati e da vincoli che ne comprimono significativamente la commerciabilità.
Una previsione ulteriore riguardava gli immobili vincolati iscritti al catasto terreni anziché a quello edilizio urbano: in questo caso la rendita catastale veniva ridotta della metà ai fini delle imposte sui redditi.
La decadenza dall'agevolazione: quando si perde il beneficio
Il legislatore ha bilanciato queste agevolazioni con un meccanismo sanzionatorio preciso. La decadenza dall'agevolazione tributaria scatta in due ipotesi:
mutamento di destinazione dell'immobile senza la preventiva autorizzazione del Ministero per i Beni Culturali e Ambientali;
mancato assolvimento degli obblighi di legge necessari a consentire l'esercizio del diritto di prelazione dello Stato sugli immobili vincolati.
Sul secondo punto è intervenuta la Corte di Cassazione con la sentenza n. 24226 del 30.12.2004, che ha tracciato un confine interpretativo importante: la decadenza per mancato rispetto degli obblighi propedeutici alla prelazione statale opera soltanto nei casi di alienazione del bene, non anche in ipotesi di mera locazione. Una distinzione di grande rilievo pratico, che riduce il rischio di decadenza per i proprietari che si limitino a concedere in godimento l'immobile vincolato senza trasferirne la proprietà.
Il procedimento di comunicazione e i termini di accertamento
Quando si verifica una violazione degli obblighi previsti dal comma 3, l'Amministrazione per i Beni Culturali e Ambientali è tenuta a darne immediata comunicazione all'ufficio dell'Agenzia delle Entrate territorialmente competente. Dal ricevimento di quella comunicazione inizia a decorrere il termine per la rettifica della dichiarazione dei redditi, in deroga alle ordinarie regole di cui all'art. 43 del D.P.R. n. 600/1973. In altri termini, la comunicazione del Ministero funge da dies a quo per l'accertamento, indipendentemente dalla data in cui è avvenuta la violazione.
Perché questa norma conta ancora oggi
Tre ragioni concrete:
Prima. Chi gestisce immobili storici o artistici oggi deve conoscere la genealogia normativa di questo regime: l'impianto concettuale del comma 3 — agevolazione bilanciata da obblighi di conservazione e trasparenza, con decadenza automatica in caso di inadempimento — è rimasto sostanzialmente invariato nel passaggio al sistema vigente. Comprendere la norma transitoria aiuta a interpretare correttamente le disposizioni attuali.
Seconda. Le annualità fino al 1991 possono ancora essere oggetto di contenzioso in materia di rimborsi, o rilevare in accertamenti collegati a dichiarazioni successive. La prescrizione decennale, combinata con alcune ipotesi di sospensione o interruzione, può far sì che periodi d'imposta molto risalenti tornino in gioco in modo inatteso.
Terza. Il meccanismo della comunicazione ministeriale come dies a quo per l'accertamento (comma 3, ultimo periodo) rappresenta un principio procedurale che merita attenzione in qualunque fase di verifica riguardante immobili vincolati: il professionista che assiste il contribuente deve verificare se e quando quella comunicazione è stata effettuata, poiché da essa dipende l'intera sequenza temporale del potere impositivo.
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