Articolo 16 Bis del TUIR

Art. 16 bis TUIR - (Detrazione delle spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica degli edifici)

In vigore dal 01/01/2025

Modificato da: Legge del 30/12/2024 n. 207 Articolo 1 com 54

"1. Dall'imposta lorda si detrae un importo pari al 36 per cento delle spese documentate, fino ad un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 48.000 euro per unità immobiliare, sostenute ed effettivamente rimaste a carico dei contribuenti che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l'immobile sul quale sono effettuati gli interventi:(2)

a) di cui alle lett. a) b), c) e d) dell'articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 , effettuati sulle parti comuni di edificio residenziale di cui all'articolo 1117 del codice civile;

b) di cui alle lettere b), c) e d) dell'articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 , effettuati sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, e sulle loro pertinenze;

c) necessari alla ricostruzione o al ripristino dell'immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi, ancorchè non rientranti nelle categorie di cui alle lettere a) e b) del presente comma, semprechè sia stato dichiarato lo stato di emergenza, anche anteriormente alla data di entrata in vigore della presente disposizione;

d) relativi alla realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali anche a proprietà comune;

e) finalizzati alla eliminazione delle barriere architettoniche, aventi ad oggetto ascensori e montacarichi, alla realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia adatto a favorire la mobilità interna ed esterna all'abitazione per le persone portatrici di handicap in situazione di gravità, ai sensi dell'articolo 3, comma 3, della legge 5 febbraio 1992, n. 104;

f) relativi all'adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi;

g) relativi alla realizzazione di opere finalizzate alla cablatura degli edifici, al contenimento dell'inquinamento acustico;

h) relativi alla realizzazione di opere finalizzate al conseguimento di risparmi energetici con particolare riguardo all'installazione di impianti basati sull'impiego delle fonti rinnovabili di energia. Le predette opere possono essere realizzate anche in assenza di opere edilizie propriamente dette, acquisendo idonea documentazione attestante il conseguimento di risparmi energetici in applicazione della normativa vigente in materia;(1)

i) relativi all'adozione di misure antisismiche con particolare riguardo all'esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica, in particolare sulle parti strutturali, per la redazione della documentazione obbligatoria atta a comprovare la sicurezza statica del patrimonio edilizio, nonché per la realizzazione degli interventi necessari al rilascio della suddetta documentazione. Gli interventi relativi all'adozione di misure antisismiche e all'esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica devono essere realizzati sulle parti strutturali degli edifici o complessi di edifici collegati strutturalmente e comprendere interi edifici e, ove riguardino i centri storici, devono essere eseguiti sulla base di progetti unitari e non su singole unità immobiliari;

l) di bonifica dall'amianto e di esecuzione di opere volte ad evitare gli infortuni domestici.

2. Tra le spese sostenute di cui al comma 1 sono comprese quelle di progettazione e per prestazioni professionali connesse all'esecuzione delle opere edilizie e alla messa a norma degli edifici ai sensi della legislazione vigente in materia.

3. La detrazione di cui al comma 1 spetta anche nel caso di interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia di cui alle lettere c) e d) del comma 1 dell'articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 , riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che provvedano entro diciotto mesi dalla data di termine dei lavori alla successiva alienazione o assegnazione dell'immobile. La detrazione spetta al successivo acquirente o assegnatario delle singole unità immobiliari, in ragione di un'aliquota del 36 per cento del valore degli interventi eseguiti, che si assume in misura pari al 25 per cento del prezzo dell'unità immobiliare risultante nell'atto pubblico di compravendita o di assegnazione e, comunque, entro l'importo massimo di 48.000 euro.

3-bis. La detrazione di cui al comma 1 spetta, nella misura del 50 per cento, anche per interventi di sostituzione del gruppo elettrogeno di emergenza esistente con generatori di emergenza a gas di ultima generazione.

3-ter. Per le spese agevolate ai sensi del presente articolo sostenute dal 1° gennaio 2025 al 31 dicembre 2033, escluse quelle di cui al comma 3-bis, l'aliquota di detrazione è ridotta al 30 per cento.

4. Nel caso in cui gli interventi di cui al comma 1 realizzati in ciascun anno consistano nella mera prosecuzione di interventi iniziati in anni precedenti, ai fini del computo del limite massimo delle spese ammesse a fruire della detrazione si tiene conto anche delle spese sostenute negli stessi anni.

5. Se gli interventi di cui al comma 1 sono realizzati su unità immobiliari residenziali adibite promiscuamente all'esercizio dell'arte o della professione, ovvero all'esercizio dell'attività commerciale, la detrazione spettante è ridotta al 50 per cento.

6. La detrazione è cumulabile con le agevolazioni gia' previste sugli immobili oggetto di vincolo ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, ridotte nella misura del 50 per cento.

7. La detrazione è ripartita in dieci quote annuali costanti e di pari importo nell'anno di sostenimento delle spese e in quelli successivi.

8. In caso di vendita dell'unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi di cui al comma 1 la detrazione non utilizzata in tutto o in parte e' trasferita per i rimanenti periodi di imposta, salvo diverso accordo delle parti, all'acquirente persona fisica dell'unità immobiliare. In caso di decesso dell'avente diritto, la fruizione del beneficio fiscale si trasmette, per intero, esclusivamente all'erede che conservi la detenzione materiale e diretta del bene.

9. Si applicano le disposizioni di cui al decreto del Ministro delle finanze di concerto con il Ministro dei lavori pubblici 18 febbraio 1998, n. 41, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale 13 marzo 1998, n. 60, con il quale è stato adottato il "Regolamento recante norme di attuazione e procedure di controllo di cui all'articolo 1 della L. 27 dicembre 1997, n. 449, in materia di detrazioni per le spese di ristrutturazione edilizia".

10. Con successivo decreto del Ministro dell'economia e delle finanze possono essere stabilite ulteriori modalità di attuazione delle disposizioni di cui al presente articolo (1)."

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(1) Testo dell'articolo aggiunto dall'art. 4, comma 1, lettera c) decreto-legge 6 dicembre 2011 n. 201 con le modifiche recate dalla legge di conversione 22 dicembre 2011 n. 214. Il testo precedente le modifiche della legge di conversione era il seguente: "1. Dall'imposta lorda si detrae un importo pari al 36 per cento delle spese documentate, fino ad un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 48.000 euro per unità immobiliare, sostenute ed effettivamente rimaste a carico dei contribuenti che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l'immobile sul quale sono effettuati gli interventi:

a) di cui alle lett. a) b), c) e d) dell'articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 , effettuati sulle parti comuni di edificio residenziale di cui all'articolo 1117, n. 1), del codice civile;

b) di cui alle lettere b), c) e d) dell'articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 , effettuati sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, e sulle loro pertinenze;

c) necessari alla ricostruzione o al ripristino dell'immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi, ancorchè non rientranti nelle categorie di cui alle lettere a) e b) del presente comma, semprechè sia stato dichiarato lo stato di emergenza;

d) relativi alla realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali anche a proprietà comune;

e) finalizzati alla eliminazione delle barriere architettoniche, aventi ad oggetto ascensori e montacarichi, alla realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia adatto a favorire la mobilità interna ed esterna all'abitazione per le persone portatrici di handicap in situazioni di gravità, ai sensi dell'articolo 3, comma 3, della legge 5 febbraio 1992, n. 104;

f) relativi all'adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi;

g) relativi alla realizzazione di opere finalizzate alla cablatura degli edifici, al contenimento dell'inquinamento acustico;

h) relativi alla realizzazione di opere finalizzate al conseguimento di risparmi energetici con particolare riguardo all'installazione di impianti basati sull'impiego delle fonti rinnovabili di energia. Le predette opere possono essere realizzate anche in assenza di opere edilizie propriamente dette, acquisendo idonea documentazione attestante il conseguimento di risparmi energetici in applicazione della normativa vigente in materia;

i) relativi all'adozione di misure antisismiche con particolare riguardo all'esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica, in particolare sulle parti strutturali, per la redazione della documentazione obbligatoria atta a comprovare la sicurezza statica del patrimonio edilizio, nonché per la realizzazione degli interventi necessari al rilascio della suddetta documentazione. Gli interventi relativi all'adozione di misure antisismiche e all'esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica devono essere realizzati sulle parti strutturali degli edifici o complessi di edifici collegati strutturalmente e comprendere interi edifici e, ove riguardino i centri storici, devono essere eseguiti sulla base di progetti unitari e non su singole unità immobiliari;

l) di bonifica dall'amianto e di esecuzione di opere volte ad evitare gli infortuni domestici.

2. Tra le spese sostenute di cui al comma 1 sono comprese quelle di progettazione e per prestazioni professionali connesse all'esecuzione delle opere edilizie e alla messa a norma degli edifici ai sensi della legislazione vigente in materia.

3. La detrazione di cui al comma 1 spetta anche nel caso di interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia di cui di cui alle lett. c) e d) dell'articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 , riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che provvedano entro sei mesi dalla data di termine dei lavori alla successiva alienazione o assegnazione dell'immobile. La detrazione spetta al successivo acquirente o assegnatario delle singole unità immobiliari, in ragione di un'aliquota del 36 per cento del valore degli interventi eseguiti, che si assume in misura pari al 25 per cento del prezzo dell'unità immobiliare risultante nell'atto pubblico di compravendita o di assegnazione e, comunque, entro l'importo massimo di 48.000 euro.

4. Nel caso in cui gli interventi di cui al comma 1 realizzati in ciascun anno consistano nella mera prosecuzione di interventi iniziati in anni precedenti, ai fini del computo del limite massimo delle spese ammesse a fruire della detrazione si tiene conto anche delle spese sostenute negli stessi anni.

5. Se gli interventi di cui al comma 1 sono realizzati su unità immobiliari residenziali adibite promiscuamente all'esercizio dell'arte o della professione, ovvero all'esercizio dell'attività commerciale, la detrazione spettante è ridotta al 50 per cento.

6. La detrazione è cumulabile con le agevolazioni già previste sugli immobili oggetto di vincolo ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, ridotte nella misura del 50 per cento.

7. La detrazione è ripartita in dieci quote annuali costanti e di pari importo nell'anno di sostenimento delle spese e in quelli successivi.

8. In caso di vendita dell'unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi di cui al comma 1 la detrazione non utilizzata in tutto o in parte e' trasferita per i rimanenti periodi di imposta, salvo diverso accordo delle parti, all'acquirente persona fisica dell'unità immobiliare. In caso di decesso dell'avente diritto, la fruizione del beneficio fiscale si trasmette, per intero, esclusivamente all'erede che conservi la detenzione materiale e diretta del bene.

9. Si applicano le disposizioni di cui al decreto del Ministro delle finanze di concerto con il Ministro dei lavori pubblici 18 febbraio 1998, n. 41, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale 13 marzo 1998, n. 60, con il quale è stato adottato il "Regolamento recante norme di attuazione e procedure di controllo di cui all'articolo 1 della L. 27 dicembre 1997, n. 449, in materia di detrazioni per le spese di ristrutturazione edilizia".

10. Con successivo decreto del Ministro dell'economia e delle finanze possono essere stabilite ulteriori modalità di attuazione delle disposizioni di cui al presente articolo.".

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(1) Vedi anche comma 3-ter art. 10 D.L. n. 34 30/04/2019; ai sensi del comma 16 bis, articolo 119 del DL 34/2020, così come modificato dalla Legge di conversione 77/2020 con vigenza 19/07/2020, la detrazione prevista dal presente articolo 16-bis, comma 1, lettera h) per gli impianti a fonte rinnovabile gestiti da soggetti che aderiscono alle configurazioni di cui al citato articolo 42-bis del decreto-legge n. 162 del 2019 si applica fino alla soglia di 200 kW e per un ammontare complessivo di spesa non superiore a euro 96.000.

(2) Per l'applicabilità della detrazione vedi anche art. 119 D.L. n. 34 19/05/2020.

Commento del professionista

Il Bonus Ristrutturazione: guida pratica all'art. 16-bis del TUIR

L'art. 16-bis del D.P.R. n. 917/1986 è la norma che, dall'1 gennaio 2012, ha stabilizzato nel corpo del TUIR la detrazione IRPEF per le spese di recupero del patrimonio edilizio, agevolazione che in precedenza viveva in un eterno regime transitorio prorogato anno dopo anno a partire dalla L. n. 449/1997. Con l'introduzione dell'art. 16-bis, il legislatore ha voluto dare continuità strutturale a un beneficio ormai percepito come un pilastro della fiscalità immobiliare. La struttura della norma è rimasta sostanzialmente invariata nel tempo, ma le aliquote e i limiti di spesa sono stati oggetto di continue e significative modifiche, culminate nella importante rimodulazione introdotta dalla Legge di Bilancio 2025.

Questa è la norma che il contribuente comunemente chiama "Bonus Ristrutturazione" o "Bonus Casa". Vediamola in tutta la sua complessità.

I. Le aliquote di detrazione: il quadro attuale è più articolato di quanto sembri

Partire dalle aliquote è indispensabile, perché il legislatore ha creato dal 2025 in poi un sistema a "doppio binario" che si sovrappone alla struttura base della norma.

L'aliquota "di regime" dell'art. 16-bis è il 36% delle spese documentate, su un massimale di 48.000 euro per unità immobiliare, con ripartizione in 10 quote annuali costanti. Questi sono i valori ordinari stabiliti dalla norma fin dalla sua introduzione.

Tuttavia, dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2024 era operativa una deroga stabile prorogata ogni anno che elevava la detrazione al 50% e il limite di spesa a 96.000 euro. Quella stagione è ora conclusa.

A partire dal 2025 la Legge di Bilancio ha rimodulato le aliquote come segue: la detrazione spetta al 50% con un tetto massimo di 96.000 euro per le prime case; al 36% con un tetto massimo di 96.000 euro per le altre abitazioni.

Per i lavori inclusi nel bonus ristrutturazione, vanno considerati ben cinque assetti diversi in relazione alla misura dello sconto fiscale: per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2024, la detrazione è pari al 50% delle spese entro il limite di 96.000 euro, indipendentemente da come e da chi è utilizzato l'immobile; dal 2025 in poi entra in vigore il doppio binario tra prima casa e altri immobili.

Per il 2026, la Legge di Bilancio 2026 ha confermato lo stesso schema: 50% per l'abitazione principale e 36% per gli altri casi. Dal 2027, le aliquote scenderanno ulteriormente: 36% per la prima casa e 30% per tutto il resto. Dal 2028 in avanti tornerà il regime "di base" del 36% e 30%, con limite di spesa di 48.000 euro.

Un'avvertenza pratica fondamentale: la maggiorazione dell'aliquota non si applica al familiare convivente né al detentore dell'immobile ad esempio l'inquilino o il comodatario che possono applicare, nel rispetto di ogni altra condizione, la detrazione nella misura del 36% delle spese sostenute nel 2025 e nel 2026 e del 30% delle spese sostenute nel 2027.

II. Chi può detrarre: l'ambito soggettivo è più ampio di quanto si pensi

La detrazione spetta a tutti i contribuenti soggetti a IRPEF, residenti e non residenti in Italia, che possiedono o detengono l'immobile oggetto dei lavori in base a un titolo idoneo e che hanno sostenuto le relative spese.

I soggetti ammessi comprendono: i proprietari e nudi proprietari, i titolari di diritti reali di godimento (usufrutto, uso, abitazione), i soci di cooperative sia a proprietà divisa che indivisa, i conduttori (locatari) e i comodatari in possesso del consenso scritto del proprietario, i familiari conviventi del possessore o detentore e novità riconosciuta dall'Agenzia delle Entrate a partire dal 2016 con la legge Cirinnà anche il convivente di fatto, alle stesse condizioni dei familiari conviventi, nonché il promissario acquirente immesso nel possesso dell'immobile.

Due punti pratici spesso sottovalutati. Primo: il detentore (inquilino o comodatario) deve avere un contratto registrato al momento dell'inizio dei lavori e il consenso scritto del proprietario, che può essere formalizzato anche successivamente, ma comunque entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi. Secondo: il familiare convivente che sostiene la spesa non ha bisogno di un contratto di comodato registrato è sufficiente la convivenza attestata anagraficamente, ma la convivenza deve sussistere al momento di avvio dei lavori o del sostenimento della spesa.

III. Gli interventi ammessi: una mappa che va dall'ordinaria manutenzione alla sicurezza antisismica

La norma distingue nettamente tra le categorie di interventi ammessi sulle parti comuni degli edifici residenziali e quelli sulle singole unità immobiliari.

Per le singole unità immobiliari, la detrazione spetta per gli interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia, così come definiti dall'art. 3, lettere b), c) e d) del D.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico dell'Edilizia). La manutenzione ordinaria tinteggiature, piccole riparazioni, sostituzione di singoli elementi non è agevolata se eseguita sulla singola unità, ma può essere "assorbita" dalla categoria superiore qualora faccia parte di un intervento più ampio.

Per le parti comuni degli edifici condominiali, l'agevolazione si estende anche alla manutenzione ordinaria, rendendo l'ambito applicativo significativamente più ampio.

Oltre alle categorie edilzie classiche, l'art. 16-bis elenca una serie di interventi "speciali" che costituiscono fattispecie autonome, detraibili indipendentemente dalla loro qualificazione urbanistica: l'eliminazione delle barriere architettoniche (ascensori, montacarichi, strumenti per la mobilità dei portatori di handicap grave); gli interventi di sicurezza per prevenire reati (porte blindate, sistemi di allarme, grate); la cablatura degli edifici e il contenimento acustico; gli interventi finalizzati al risparmio energetico e all'utilizzo di fonti rinnovabili; le misure antisismiche sulle parti strutturali; la bonifica dall'amianto; le opere per prevenire gli infortuni domestici; la ricostruzione di immobili danneggiati da calamità naturali (se dichiarato lo stato di emergenza).

Un punto critico su cui l'Agenzia delle Entrate ha dovuto più volte intervenire: la detrazione non spetta mai per interventi di nuova costruzione. La regola è che deve esistere un edificio preesistente. Fanno eccezione la costruzione di box e posti auto pertinenziali, l'acquisto di immobili da imprese che hanno ristrutturato interi fabbricati, e le case antisismiche.

Dal 2025 non è più ammessa la detrazione per la sostituzione di caldaie uniche alimentate a combustibili fossili. Si tratta di una modifica strutturale, non transitoria, introdotta per ragioni di conformità agli obiettivi ambientali europei.

IV. La "doppia chiave" per l'aliquota maggiorata: proprietà e prima casa

Questo è il punto più delicato della disciplina attuale, che merita particolare attenzione in sede di consulenza. Per accedere all'aliquota maggiorata (50% nel 2025, 36% nel 2026-2027) occorre soddisfare cumulativamente due requisiti:

Il primo è la titolarità: chi sostiene la spesa deve essere titolare di un diritto di proprietà (anche nuda proprietà o proprietà superficiaria) o di un diritto reale di godimento sull'immobile. Non basta essere inquilino o comodatario: detentori e familiari conviventi non hanno accesso all'aliquota maggiorata.

Il secondo è la destinazione dell'immobile ad abitazione principale: l'immobile deve essere adibito a prima casa nel senso del comma 3-bis dell'art. 10 TUIR, ovvero quella nella quale il contribuente o un suo familiare dimora abitualmente. È sufficiente che l'unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all'anno in cui si fruisce per la prima volta della detrazione; se poi nel corso dei successivi anni di fruizione l'immobile non è più destinato ad abitazione principale, il contribuente può continuare a beneficiare dell'aliquota maggiorata.

Il requisito della proprietà deve invece sussistere all'inizio dei lavori (o al momento del sostenimento della spesa se antecedente).

V. Trasferimento dell'immobile e successione: cosa accade alle rate residue

Uno dei profili più praticamente rilevanti riguarda il destino delle rate di detrazione non ancora fruite quando l'immobile cambia di mano.

In caso di vendita o donazione, le quote residue si trasferiscono all'acquirente o al donatario, salvo che le parti non abbiano diversamente concordato nell'atto di trasferimento. La conservazione in capo al cedente può essere stabilita anche con una scrittura privata autenticata successiva al rogito, purché coerente con il comportamento dichiarativo di entrambe le parti.

In caso di decesso, la detrazione residua si trasmette esclusivamente all'erede che conserva la detenzione materiale e diretta dell'immobile vale a dire chi ha la libera disponibilità del bene, potendovi accedere e utilizzarlo quando vuole. Se l'immobile è locato o concesso in comodato, nessun erede può fruire delle rate di quell'anno. Il requisito va verificato anno per anno e deve sussistere per l'intera durata del periodo d'imposta.

VI. Le parti comuni condominiali: il ruolo dell'amministratore e i limiti di spesa

Per gli interventi sulle parti comuni condominiali, ciascun condomino ha diritto alla detrazione in proporzione alla propria quota millesimale, ma il limite di spesa di 96.000 euro (o 48.000 euro in regime ordinario) è riferito alla singola unità immobiliare e non all'edificio complessivamente. Le spese sostenute per le parti comuni sono autonome rispetto a quelle per i lavori sul proprio appartamento: i due massimali si applicano in modo indipendente.

L'amministratore di condominio ha precisi obblighi: deve rilasciare a ciascun condomino una certificazione con i dati del fabbricato, gli importi delle spese, la quota millesimale e conservare tutta la documentazione originale. In dichiarazione, il condomino indica il codice fiscale del condominio e la propria quota di spesa. Il momento che conta per il condomino non è il pagamento al condominio, ma la data del bonifico eseguito dall'amministratore per conto del condominio.

VII. Gli adempimenti: il bonifico parlante e la documentazione da conservare

Il rispetto degli adempimenti formali è condizione imprescindibile per non perdere il diritto alla detrazione. I principali sono:

Il pagamento con bonifico bancario o postale "parlante": deve indicare la causale del versamento con il riferimento normativo (art. 16-bis TUIR o al D.L. n. 63/2013), il codice fiscale del beneficiario della detrazione e il codice fiscale o partita IVA del destinatario del pagamento. L'errore nel bonifico è una delle cause più frequenti di decadenza dal beneficio.

La conservazione della documentazione, individuata dal provvedimento dell'Agenzia delle Entrate del 2 novembre 2011: abilitazioni amministrative (concessioni, SCIA, CILA), fatture, ricevute di pagamento, dichiarazioni sostitutive dove necessario. Per i lavori in edilizia libera che non richiedono alcun titolo abilitativo, è necessaria una dichiarazione sostitutiva di atto notorio che attesti la data di inizio dei lavori e la natura agevolata degli stessi.

Per lavori di importo superiore a 70.000 euro, è richiesta l'indicazione nel contratto di affidamento e in fattura del contratto collettivo nazionale applicato dall'impresa esecutrice (edile, nazionale e territoriale). Per lavori superiori a 516.000 euro, l'impresa esecutrice deve essere in possesso della certificazione SOA.

VIII. Il regime dell'acquisto di immobili ristrutturati da imprese

Un caso particolare, disciplinato dal comma 3 dell'art. 16-bis, è quello del contribuente che acquista un'unità immobiliare facente parte di un edificio interamente ristrutturato da un'impresa di costruzione o ristrutturazione (o da una cooperativa edilizia), che provveda alla vendita entro 18 mesi dalla fine dei lavori.

In questo caso la detrazione non spetta all'impresa ma all'acquirente, calcolata in misura forfettaria pari al 25% del prezzo di acquisto risultante dall'atto pubblico, entro il massimale ordinariamente previsto. Anche per questa tipologia di acquisto valgono le regole sulle aliquote maggiorate: l'unità immobiliare acquistata deve essere adibita ad abitazione principale del contribuente entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all'anno in cui si fruisce per la prima volta della detrazione.

IX. La cessione del credito e lo sconto in fattura: il capitolo (quasi) chiuso

Dal 17 febbraio 2023, con l'entrata in vigore del D.L. n. 11/2023, l'opzione per lo sconto in fattura o la cessione del credito d'imposta non è più disponibile per gli interventi di recupero edilizio previsti dall'art. 16-bis del TUIR, salvo specifiche eccezioni previste dalla legge. In pratica, per chi vuole ristrutturare casa oggi, l'unica strada è la detrazione in dichiarazione dei redditi. Chi ha crediti da bonus edilizi degli anni precedenti li utilizza invece in compensazione, con le modalità e le quote stabilite a seconda dell'anno di origine del credito.

X. Il limite alle detrazioni per redditi oltre 75.000 euro: la "tagliola" dell'art. 16-ter

Un ultimo elemento, introdotto dalla Legge di Bilancio 2025, che coinvolge anche il bonus ristrutturazione: la Legge di Bilancio 2025 ha introdotto una serie di limiti per la fruizione delle detrazioni incluse quelle edilizie dall'imposta sul reddito per i soggetti con un reddito complessivo superiore ai 75.000 euro, applicabili dal 1° gennaio 2025. La norma prevede una riduzione progressiva, all'aumentare del reddito, dell'ammontare massimo degli oneri e delle spese detraibili, con una maggiore tutela per le famiglie numerose o con figli con disabilità accertata.

In concreto, per chi ha un reddito superiore a quella soglia, la detrazione spettante ai sensi dell'art. 16-bis confluisce in un "paniere" di oneri detraibili soggetto a un tetto massimo, calcolato tenendo conto del numero di figli fiscalmente a carico. È un elemento di pianificazione fiscale da non sottovalutare, soprattutto per i contribuenti con redditi medio-alti che affrontano lavori di ristrutturazione di entità significativa.

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